Elokuun KTI Kiinteistötietoisku käsittelee käyttöönottoa, josta käytetään Suomenkin kiinteistömarkkinoilla usein englanninkielistä termiä take-up. Käyttöönoton tunnuslukuja on kaksi: bruttokäyttöönotto (gross take-up) ja nettokäyttöönotto (net take-up). Molemmat tunnusluvut kuvaavat tilamarkkinoiden aktiivisuutta.
Mitä?
Bruttokäyttöönotolla tarkoitetaan tietyn ajanjakson aikana käyttöön otetun tilan määrää neliöissä mitattuna. Bruttokäyttöönotto siis kuvaa sitä, kuinka monta neliötä on saanut uuden käyttäjän tietyn ajanjakson aikana, eli tavallaan ”muuttojen määrää”. Tämä tunnusluku ei voi milloinkaan saada negatiivisia arvoja.
Nettokäyttöönotto puolestaan kuvaa käytössä olevien tilojen määrän muutosta markkinalla tietyn ajanjakson aikana. Mikäli tunnusluku on positiivinen, on käytössä olevien tilojen määrä kasvanut. Tämä ei välttämättä tarkoita sitä, että tyhjän tilan määrä tai vajaakäyttöaste olisi laskenut, sillä tilakannan kasvaessa sekä tyhjänä että käytössä olevan tilan määrä saattaa samanaikaisesti kasvaa. Vajaakäyttöaste voi tällöin joko nousta tai laskea, riippuen tapahtuneiden muutosten suuruudesta. Jos nettokäyttöönotto on negatiivinen, kehitys on ollut päinvastainen, eli käytössä olevan tilan määrä on absoluuttisesti pienentynyt. Tällöin yleensä myös vajaakäyttöaste on kasvanut – ellei tilakanta ole samanaikaisesti pienentynyt rakennusten purkamisen tai käyttötarkoituksen muutosten myötä.
Brutto- ja nettokäyttöönotto vaihtelevat luonnollisesti suhdanteiden myötä. Laskusuhdanteessa bruttokäyttöönotto on yleensä pientä ja nettokäyttöönotto negatiivista, noususuhdanteessa yleensä päinvastoin. Bruttokäyttöönotto voi joskus olla huonommassakin taloustilanteessa suuri, mikäli tilankäyttäjät muuttavat ahkerasti aiempaa pienempiin tiloihin. Tällöin bruttokäyttöönotto pysyy korkeana, vaikka nettokäyttöönotto on negatiivinen.
KTI:n mukaan pääkaupunkiseudun toimistojen bruttokäyttöönotto on vaihdellut vuosina 2006–2015 pääasiassa 300 000–400 000 neliön välillä. Korkeimmillaan luku oli vuonna 2008, noin 407 000 neliötä vuodessa. Syyskuun 2014 ja elokuun 2015 välisenä aikana bruttokäyttöönotto jäi 324 000 neliöön. Nettokäyttöönotto oli puolestaan vuosina 2007 ja 2008 selkeästi positiivinen, mutta vuodesta 2009 lähtien tunnusluku on jäänyt lähelle nollaa tai negatiiviseksi. Vuonna 2015 nettokäyttöönotto jäi pääkaupunkiseudun käyttöasteen heikentymisen myötä miinukselle noin 150 000 neliön verran, mutta viimeisen puolen vuoden aikana tiloja on jälleen täyttynyt ja nettokäyttöönotto kääntynyt positiiviseksi.
Miksi?
Käyttöönoton tunnusluvut ovat keskeisiä vuokramarkkinoiden toimeliaisuutta kuvaavia indikaattoreita. Niitä käytetään laajasti useissa länsimaissa etenkin toimistomarkkinoiden kehityksen tärkeinä tunnuslukuina. Suomen markkinoilla käyttöönoton tunnuslukujen saatavuus on ollut melko heikkoa, mutta tarve tunnuslukujen kehittämiselle on entisestään kasvanut mm. kiinteistömarkkinoiden kansainvälistymisen ja vuokramarkkinoiden suhdannevaihteluiden korostumisen myötä. KTI ryhtyi tuottamaan 2010-luvun alussa tietoa pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoiden bruttokäyttöönotosta, ja nyt KTI kehittää myös nettokäyttöönoton laskentaa. Mikäli tietokantojen kattavuus sallii, tullaan tilastoja tuottamaan jatkossa myös muualta Suomesta.
Miten?
KTI hyödyntää käyttöönoton tunnuslukujen laskennassa etenkin laajaa vuokratietokantaa, joka sisältää kattavasti merkittävien kiinteistösijoittajien omistamia toimitiloja. Viime syksynä tietokantaan kerättiin yhteensä 57 eri tiedontoimittajalta lähes 8 700 toimistovuokrasopimuksen ja 2 300 tyhjän toimistotilan, eli lähes 11 000 toimistotilan tietoja. Näistä noin kaksi kolmasosaa sijaitsi pääkaupunkiseudulla.
Bruttokäyttöönottoa laskettaessa analysoidaan, kuinka monesta toimistoneliöstä on tehty uusi vuokrasopimus edellisten 12 kuukauden aikana. Laskelmista puhdistetaan pois uudistetut vuokrasopimukset, joissa vuokralainen tekee jatkosopimuksen jo aiemmin käytössään olleesta tilasta, jotta jäljelle jäävät vain ne uudet sopimukset, joissa vuokralainen (tai käyttäjäomistaja) on todellisuudessa ottanut uutta toimistotilaa käyttöön. Vuokratietokannan perusteella laskettua lukua täydennetään vielä muista lähteistä, mm. KTI:n Rakennushankeseurannasta kerätyillä tiedoilla uusiin toimistotiloihin tapahtuneista muutoista. Tunnusluku huomioi siis myös sellaiset tapaukset, joissa yritys rakennuttaa itselleen uuden toimistotalon ja muuttaa itse sinne. KTI:n tietokantojen pohjalta laskettu bruttokäyttöönotto ei ole aivan täydellinen markkinan indikaattori, koska jokaista muuttoa ei saada mukaan tilastoihin. Kattavuus vuokramarkkinoiden näkökulmasta on kuitenkin melko hyvä, sillä KTI:n vuokratietokanta pitää sisällään merkittävän osan ns. ammattimaisen kiinteistösijoittamisen piirissä olevista toimistoista, joissa muuttoja tapahtuu yleisesti selvästi enemmän kuin käyttäjien itse omistamissa tiloissa.
Bruttokäyttöönotto = käyttöön otetun tilan määrä ajanjakson t aikana
Myös nettokäyttöönoton laskennassa keskeisimpänä tietolähteenä hyödynnetään KTI:n vuokratietokantaa. Tässä olennaista tietoa ovat sellaiset tyhjänä olevat toimistotilat, joita pyritään aktiivisesti vuokraamaan. Näin kerättyä tyhjän tilan kokonaismäärää mukautetaan markkinan kokonaiskokoon Tilastokeskuksen tilakantatiedon ja KTI:n Rakennushankeseurannan avulla. Nettokäyttöönotto lasketaan vähentämällä tyhjänä olevat tilat kokonaistilakannasta, jolloin saadaan käytössä olevan tilan määrä ajan hetkellä t. Tätä tunnuslukua verrataan edellisen ajanjakson vastaavaan lukuun.
Nettokäyttöönotto = käytössä olevien tilojen määrä hetkellä t – käytössä olevien tilojen määrä hetkellä t-1
KTI julkaisee käyttöönoton tunnuslukuja osana Markkinatietopalvelun perusosion materiaaleja. Kuukausittain palvelun tilaajille toimitettava Markkinatietopalvelun perusosio on ajantasainen tietopalvelu kiinteistömarkkinoiden ja kansantalouden keskeisistä muuttujista.
Graafit: Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinan brutto- ja nettokäyttöönoton aikasarjat
Lisätietoja: Mikko Soutamo (puh. 050 5480 480)
