Vuoden 2016 kaupankäyntivolyymi päätyi KTI Transaktioseurannan mukaan noin 7,2 miljardiin euroon. Edellinen ennätysvolyymi, vuonna 2007 saavutettu 6,3 miljardia euroa, ylittyi lopulta selkeästi noin 14 prosentilla, ja vuoteen 2015 verrattuna volyymi kasvoi 30 prosentilla. Kaupankäynti oli vilkasta koko vuoden ajan, ja volyymi jakautuikin melko tasaisesti eri kvartaaleille. Korkein volyymi kirjattiin ensimmäiselle vuosineljännekselle, jolloin tehtiin kauppoja 2,2 miljardin euron arvosta. Muiden vuosineljännesten volyymit vaihtelivat 1,5 – 1,8 miljardin euron välillä. Vuoden suurin kauppa oli Spondan tekemä Forum-korttelin kuuden kiinteistön hankinta helmikuussa 576 miljoonalla eurolla.

Asuntoportfoliot olivat vuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi. Asuntoportfoliokauppoja tehtiin ennätyksellisesti yli 2,7 miljardilla eurolla, mikä vastasi jopa 38 prosenttia vuoden kokonaisvolyymista. Liikekiinteistöjen osuus kauppavolyymista oli 23 prosenttia, ja toimistojen osuus 22 prosenttia, ja näiden kiinteistötyyppien volyymit jäivät selvästi ennätystasojen alapuolelle. Ulkomaiset sijoittajat tekivät hankintoja vuoden 2016 aikana noin kahdella miljardilla eurolla, vastaten 28 prosentista kauppavolyymista. Kotimaisista toimijaryhmistä aktiivisimpia ostajia olivat kiinteistösijoitusyhtiöt, joiden osuus oli myös 28 prosenttia.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi.

Suurimmat viime aikojen julkiset kaupat listataan myös KTI:n www-sivuilla: Major transactions -listaus

Toimitilavuokralaisten asiakastyytyväisyys on noussut viime vuosista niin tiloihin, vuokraukseen kuin palveluihinkin liittyvissä asioissa. Tyytyväisyys palveluihin on säilynyt muita tutkittavia osa-alueita alemmalla tasolla, mutta kehittynyt selkeimmin positiiviseen suuntaan. Toimistotilavuokralaiset ovat keskimäärin tyytyväisempiä kuin liike- ja tuotannollisten tilojen vuokralaiset.

Kokonaistyytyväisyyksien kehitys toimitiloissa ja asunnoissa (5=erittäin tyytyväinen, 1=erittäin tyytymätön). Kokonaistyytyväisyydet ovat useammasta kysymyksestä koostuvia asiakastyytyväisyysarvosanojen keskiarvoja.

Toimitilavuokralaisten tyytyväisyys vuokraukseen tai palveluihin on korkeampaa kohteissa, joissa kiinteistönomistaja itse johtaa vuokrausta ja ylläpitopalveluja. Vertailtavissa toimitilakohteissa tilojen vuokraus hoidettiin pääosin itse, kun taas ylläpitopalveluiden järjestäminen oli suurimmassa osassa kohteita ulkoistettu.

Nettosuositteluindeksi, joka kuvaa vuokranantajan aktiivisten suosittelijoiden osuutta vähennettynä kriittisten vastanneiden osuudella, on toimitila-asiakkailla noussut viime vuoden 21 tasosta 26:een. Aktiivisesti vuokranantajaa suosittelevien osuus koko toimitila-aineistossa on kasvanut 37 prosenttiin. Salkku- ja kohdekohtaiset tulokset voivat kuitenkin poiketa huomattavasti koko aineiston keskiarvoista.

Asuntojen vuokralaisten tyytyväisyys on parantunut lähes kaikilla tutkimuksen osa-alueilla. Nettosuositteluindeksi on asunnoissa selkeästi toimitilapuolta korkeampi, ja oli nyt 50 (49 vuonna 2015). Jopa 58 prosenttia kaikista vastanneista suosittelisi nykyistä vuokranantajaansa aktiivisesti. Koko vertailuaineiston tasolla asukkaiden tyytyväisyys on sitä korkeampaa, mitä vähemmän aikaa arvioitavassa asunnossa on asuttu. Tyytyväisyydet vaihtelevat kuitenkin merkittävästi eri asuntokohteiden ja vuokranantajien välillä.

 

KTI Asiakastyytyväisyysvertailu 2016:

Asiakastyytyväisyyskyselyt toteutettiin syksyllä 2016. Toimitilavertailussa oli 16 vuokranantajaa. Tutkimus toteutettiin puhelinhaastatteluina, joita tehtiin yhteensä 1887. Keskimääräinen vastausprosentti oli 72 %. Toimitiloista 68 % sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja noin kolmannes kohteista on valmistunut 2000-luvulla. Asuntopuolen vertailussa oli 5 vuokranantajaa. Asukaskyselyt toteutettiin lomake- ja nettikyselyinä ja vastauksia saatiin yhteensä 3633 asukkaalta. Asunnoista noin 70 % sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja lähes puolet kohteista on valmistunut 2000-luvulla.

Lisätietoja: Riitta Lahtinen, puh. 040 547 1488, riitta.lahtinen(a)kti.fi ja Susanna Vartiainen, puh. 040 869 7762, susanna.vartiainen(a)kti.fi.

Suomen kiinteistökauppamarkkinoilla on saavutettu kaikkien aikojen ennätysvolyymi. Joulukuun alun kaupat ovat nostaneet kuluvan vuoden kaupankäyntivolyymin KTI Transaktioseurannan mukaan jo noin 6,4 miljardiin euroon, joten vuonna 2007 saavutettu edellinen ennätys – 6,29 miljardia euroa – rikkoutui jo hyvissä ajoin ennen vuoden päättymistä. Viimeisen vuosineljänneksen volyymi on tällä hetkellä hieman yli miljardi euroa. Tämän vuoden aiemmilla vuosineljänneksillä on tehty kauppoja 1,5–2,2 miljardin euron arvosta.

Asuntoportfoliot ovat olleet tämän vuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi. Asuntoportfoliokauppoja on tänä vuonna tehty peräti noin 2,5 miljardilla eurolla, mikä vastaa 40 prosenttia vuoden kokonaisvolyymista. Ulkomaisten sijoittajien osuus tähänastisista kaupoista on 28 prosenttia.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi.

Suurimmat viime aikojen julkiset kaupat listataan myös KTI:n Major transactions -listauksessa, jonka viimeisin päivitys löytyy www-sivujen etusivulta.

Vuoden viimeisen KTI Kiinteistötietoiskun aiheena on toimistojen tilankäytön tehokkuus. Tarkastelussa on m²/työntekijä -tunnusluku.

Mitä?
Toimistojen tilankäytön tehokkuutta arvioidaan usein havainnollisen m²/työntekijä -tunnusluvun kautta. Erityisesti isoissa organisaatioissa on keskeistä asettaa tavoitteita ja mitata tilatehokkuutta. Tunnusluku toimii hyvin myös pienempien organisaatioiden työympäristöanalyysien ja työympäristön kehittämisen tukena sekä eri tilavaihtoehtojen vertailun työkaluna.

Miksi?
Tunnusluku on keskeinen, kun esimerkiksi etsitään uusia toimitiloja, kehitetään työympäristöä tai arvioidaan nykyisen toimistotilan kapasiteettia. Lisäksi tilankäytön tehokkuus -tunnusluvun kautta pystytään vertaamaan oman toimiston tilatehokkuutta suhteessa muihin organisaatioihin. Tämä tukee esimerkiksi työympäristön muutosprosessissa. Tilankäytön tehokkuus on viime vuosina saanut osakseen kasvavaa huomiota. Uudet työnteon tavat ja modernit monitilaympäristöt mahdollistavat entistä tehokkaamman tilankäytön. Tilojen vähentämiseen kannustavat luonnollisesti myös kustannussyyt.

Esimerkiksi vuoteen 2020 ulottuva valtion toimitilastrategia asettaa toimistotilojen käytölle strategisia tavoitteita. Strategiassa on asetettu hankittavan tai peruskorjattavan toimistotilan tehokkuustavoitteeksi 18 m²/henkilö. Uudisrakennuksessa tavoite on 15 m²/henkilö. Tilastrategian kehittämisvaiheessa tilankäytön tehokkuudeksi arvioitiin 30 m²/henkilö. Henkilöt lasketaan tässä henkilötyövuosien kautta. Yksityisen sektorin yrityksissä tavoitteet ovat usein huomattavasti tätä tiukempia. Kansainvälisessä vertailussa Suomen toimistotilojen käyttö on varsin väljää.

Miten?
Yksinkertaisimmallaan tunnusluku lasketaan jakamalla toimiston kokonaisala työntekijöiden lukumäärällä. Työntekijöiden lukumäärä lasketaan usein vuoden aikana toteutuneina henkilötyövuosina tai yksinkertaisesti tarkasteluhetken työntekijöiden lukumääränä. Mikäli halutaan tarkemmin arvioida tehokkuutta varsinaisessa toimistokäytössä olevissa tiloissa, voidaan neliöistä poistaa esimerkiksi neuvottelu- ja taukotilat. Nämä ovat kuitenkin osa työympäristöä, joten kokonaisuuden toimivuuden kannalta on kuitenkin keskeistä ottaa huomioon myös nämä tilat.

Joustavan tilankäytön mahdollistavissa moderneissa monitilaympäristöissä työpisteitä on usein vähemmän kuin työntekijöitä. Tällöin myös m²/työpiste voi olla hyödyllinen tehokkuustunnusluku. Yhä useammin myös tilakustannuksia halutaan suhteuttaa työntekijöiden tai työpisteiden määrään perinteisten neliöiden sijaista (€/htv tai €/työpiste).

KTI seuraa tunnusluvun kehitystä osana Tulevaisuuden työympäristö -barometria ja KTI Asiakastyytyväisyysvertailua. Asiakastyytyväisyysvertailussa toimistotilavuokralaisten tilatehokkuusluvut painottuivat luokkiin 23–35 m²/työntekijä ja 10–15 m²/työntekijä. Yhteensä näiden luokkien osuus koko aineistosta oli noin kolmannes, mikä tarkoittaa, että toimistotilojen tilatehokkuuksissa on huomattavaa vaihtelua. Tilatehokkuustietoa hyödynnettiin osana koko asiakaspalauteaineiston analyysiä, jossa tarkasteltiin esimerkiksi rinnakkain tilatehokkuus vs. tyytyväisyys -tunnuslukuja.

Skanskan toimeksiannosta jo 12 kertaa toteutetussa Tulevaisuuden työympäristö -barometrissa näkyy selkeästi, että yhä useampi pääkaupunkiseudulla toimiva organisaatio karsii neliöistä ja hakee tehokkuutta toimistotiloihin monitilaratkaisuilla ja työympäristöä kehittämällä. Vuoden 2016 kyselyssä suurin vastaajaryhmä, reilu kolmannes, kertoi tilatehokkuuden olevan alle 15 m²/työntekijä, kun vuonna 2008 osuus oli ainoastaan 10 prosenttia (kuva). Uudet työnteon tavat ja teknologian kehittyminen mahdollistavat toimimisen tehokkaammissa ja muuttuvaa liiketoimintamaailmaa tukevissa työympäristöissä.

Tilankäytön kehitys pääkaupunkiseudun toimistoissa

Lisätietoja: Riitta Lahtinen, puh. 040 547 1488

     

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi. Seuraava KTI Kiinteistötietoisku julkaistaan helmikuussa 2017.

Lehdistötiedote, julkaisuvapaa 3.11.2016

KTI Markkinakatsaus ja RAKLI-KTI Toimitilabarometri
Tulossa kiinteistökauppojen ennätysvuosi?

Kiinteistösijoitusmarkkinoilla lyödään tänä vuonna ennätyksiä. Kiinteistökauppojen määrässä lähestytään kaikkien aikojen korkeinta volyymiä. Vilkas sijoituskysyntä on painanut tuottovaatimukset ennätysmataliksi. Eniten sijoituskysyntää kohdistuu asuntokiinteistöihin, joiden kaupankäyntivolyymit ovat kasvaneet vuosi vuodelta. Asuntojen vuokrat jatkavat nousuaan, vaikkakin selkeästi hidastuen. Toimitilavuokramarkkinoillakin näkyy pieniä piristymisen merkkejä, mutta tyhjän toimistotilan määrä pysyy yhä korkeana.

Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppojen volyymi nousi KTI:n seurannan mukaan 5,3 miljardiin euroon. Tämä on korkein tammi-syyskuun kokonaisvolyymi, joka Suomessa on koskaan saavutettu. Viime vuoden kokonaisvolyymi, 5,5 miljardia euroa, ylitettiin lokakuun loppuun mennessä. Alan asiantuntijat ennakoivat, että vuoden 2007 ennätyslukema, 6,3 miljardia euroa, ylitetään tänä vuonna kirkkaasti.

Tuottovaatimukset painuvat alaspäin
Lokakuussa toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan toimistokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin 4,7 prosenttiin, mikä on lähes puoli prosenttiyksikköä matalampi kuin vuosi sitten. Hyväsijaintisen vuokra-asuntokiinteistön nettotuottovaatimus on Helsingissä pudonnut nyt 4,2 prosenttiin. Vilkas sijoituskysyntä painaa tuottovaatimuksia myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella, ja kaikkien kasvukeskusten tuottovaatimukset ovat pudonneet vuodessa 0,6–0,7 prosenttiyksikköä.

Asuntokiinteistöt sijoittajien suosiossa
Vuokra-asuntokiinteistöjen kaupankäyntivolyymi on tänä vuonna kohonnut muutamien suurten salkkukauppojen siivittämänä jälleen uusiin ennätyslukemiin. Syyskuun loppuun mennessä vuokra-asuntosalkkukauppoja oli tehty 2,1 miljardilla eurolla. Vielä muutama vuosi sitten asuntokauppojen tyypillinen vuosivolyymi liikkui 200–300 miljoonan euron lukemissa. Suuria kauppoja ovat tehneet esimerkiksi VVO ja SATO, jotka kumpikin ovat ostaneet yli 2000 uutta vuokra-asuntoa kuluvana vuonna. Suomen asuntomarkkinoille on tänä vuonna tullut myös uusia ulkomaisia sijoittajia. Saksalainen vakuutusjätti BVK teki ensimmäisen sijoituksensa Suomeen keväällä, ja pohjoismainen rahastomanageri NREP on ostanut yhteensä yli 700 rakenteilla olevaa asuntoa. Ulkomaisten sijoittajien uskotaan lisäävän sijoituksiaan Suomen asuntomarkkinoille.

Tarjonnan kasvu hidastaa vuokrien nousua
Vuokra-asuntojen vahva kysyntä ja sijoituspääomien runsas tarjonta houkuttelevat lisää sijoituksia asuntomarkkinoille. Kuluva vuosi nousee yhdeksi asuntorakentamisen huippuvuodeksi osittain vapaarahoitteisen vuokra-asuntorakentamisen siivittämänä. Kasvava tarjonta näkyy nyt vuokramarkkinoilla hintojen nousun hidastumisena. KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaava asuntovuokraindeksi osoittaa pääkaupunkiseudulle 1,5 prosentin vuosinousua. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kasvukeskuksissa nousu oli tätäkin hitaampaa, 0,7 prosenttia, ja erot kaupunkien välillä ovat merkittäviä. Tampereella, Turussa ja Jyväskylässä vuokrat jatkoivat nousuaan, kun taas Oulussa ja Lahdessa indeksi laski hienoisesti.

Toimitilavuokramarkkinoilla piristymisen merkkejä
KTI:n Helsingin keskustan toimistotilojen uusia vuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi vuositasolla 1,1 prosenttia. Parhaiden tilojen neliövuokrat ovat vakiintuneet selkeästi yli 30 euron tasolle. Myös muilla pääkaupunkiseudun moderneilla toimistoalueilla uusia vuokrasopimuksia on tehty nousevaan vuokratasoon. Tyhjää toimistotilaa on kuitenkin yhä paljon, ja KTI:n vuokratietokannassa suurten kiinteistösijoittajien pääkaupunkiseudun toimistotilojen käyttöaste on vain 81,2 prosenttia. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa alan asiantuntijat uskovat tyhjän toimistotilan määrän jatkavan kasvuaan sekä pääkaupunkiseudulla että muualla Suomessa seuraavankin vuoden aikana, joskin hieman hidastuen.

Kasvava liiketilatarjonta lisää kilpailua asiakkaista
Pääkaupunkiseudun liiketilamarkkinoita leimaa kiivas uudisrakentaminen. Uutta vähittäiskaupan tilaa on rakenteilla yli 150 000 neliötä, ja suurella todennäköisyydellä lähiaikoina on käynnistymässä vielä tätäkin suurempi määrä hankkeita. Liiketilojen käyttöasteet ovat toistaiseksi pysytelleet melko korkeina, KTI:n seurannassa keskimäärin 94 prosentin tuntumassa, ja kauppakeskuksissa tätäkin korkeampana. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa liiketilavuokrien ennakoidaan pääkaupunkiseudulla pysyvän nykytasollaan ja muualla Suomessa laskevan hieman. Myös käyttöastenäkymä on tarjonnan kasvusta huolimatta pääkaupunkiseudulla muuta Suomea positiivisempi.

Graafit:

• Transaktiovolyymi kiinteistösektoreittain
• Helsingin keskustan tuottovaatimukset: toimistot, liikekiinteistöt, asunnot
• Helsingin keskustan toimistovuokraindeksi ja käyttöaste
• Pääkaupunkiseudulla rakenteilla olevat toimitilakiinteistöt
• KTI:n Asuntovuokraindeksit

Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 555 5269
Mikko Östring, johtaja, RAKLI ry, puh. 050 301 8933

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 3.11.2016 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä KTI:n RAKLI ry:n toimeksiannosta lokakuussa toteuttamaan RAKLI-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 51 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.

Lataa lehdistötiedote PDF-muodossa
Lataa lehdistötiedotteen graafit PDF-muodossa

Lataa KTI Markkinakatsaus syksy 2016
Lataa KTI Market Review autumn 2016

Marraskuun KTI Kiinteistötietoiskussa käsitellään kiinteistöjen hiilidioksidipäästöjä.

Mitä?
Kiinteistöjen negatiivisten ympäristövaikutusten vähentäminen on keskeisessä roolissa kiinteistöliiketoiminnan vastuullisuustavoitteissa. Rakennusten osuus Suomen kasvihuonekaasupäästöistä on yli 40 prosenttia, joten kiinteistöala on merkittävässä asemassa ympäristökuormituksen vähentämisessä. Oman toiminnan seurannassa, kehittämisessä ja tavoitteiden asettamisessa on tärkeää löytää oikeat mittarit ja tunnusluvut päätöksenteon tueksi. Ympäristökuormituksen todentamisessa yhtenä keskeisenä tunnuslukuna on CO2- eli hiilidioksidipäästöt.

Miksi?
Hiilidioksidi on keskeinen tekijä ilmaston lämpenemisessä ja siitä aiheutuvassa ilmastonmuutoksessa. CO2-päästöjen osuus on 80 prosenttia kaikista maapallon lämpenemistä aiheuttavista kaasuista. Fossiiliset polttoaineet aiheuttavat 75 prosenttia CO2-päästöistä (lähde: www.co2-raportti.fi). Tämän vuoksi kiinteistönomistajan on keskeistä seurata omaa päästökuormaansa ja asettaa tavoitteita sen vähentämiseen.

Miten?
Toimialalla on yleisesti käytössä Greenhouse Gas Protocolin mukainen päästöjen tarkastelu eri toiminnoille. GHG Protocolin mukainen päästölaskenta tarkastelee päästöjä kolmessa eri luokassa:

• Scope 1 = Suorat kasvihuonekaasujen päästöt; mm. itsetuotettu energia, polttoaineet, omat kuljetukset
• Scope 2 = Epäsuorat kasvihuonekaasujen päästöt; ostoenergia, mm. sähkö, kaukolämpö
• Scope 3 = Muut epäsuorat kasvihuonekaasujen päästöt; mm. työmatkaliikenne, liikematkustus, rakennuksen ylläpitopalvelut

Kiinteistön käytön aikaisten hiilidioksidipäästöjen tarkastelu voidaan aloittaa kiinteistön ostoenergiasta aiheutuvien CO2-päästöjen laskennalla (Scope 2). Kiinteistönomistajalla ei aina ole tiedossa vuokralaisten sähkönkulutusta, minkä vuoksi tarkastelu tyypillisesti rajataan kiinteistösähköön.

Ostetun kiinteistösähkön ja kaukolämmityksen kulutuksesta aiheutuneet CO2-päästöt

Lähde: GHG Protocol

Kokonaispäästöjä tarkastellaan yleisesti tunnusluvulla tCO2/vuosi. Päästöintensiteetin avulla päästöt puolestaan suhteutetaan esimerkiksi kiinteistön pinta-alaan tai tilavuuteen. Intensiteetti eli suhteutettu tunnusluku on havainnollinen vertailussa muihin kiinteistöihin ja toimijoihin.

Ostoenergiasta aiheutuvia päästöjä voidaan laskea suoraan energiayhtiöiden raportoimilla päästökertoimilla tai hyödyntäen esimerkiksi valtakunnallisia keskimääräisiä päästökertoimia. Energiayhtiöiden raportoimien päästökertoimien laskentaperiaatteissa ja laskenta-ajankohdissa on kuitenkin vaihtelua, joten lukujen vertailukelpoisuutta ei aina voida varmistaa. Vaihtoehtona onkin hyödyntää valtakunnallisia keskimääräisiä päästökertoimia, jolloin laskentaperiaatteet ovat kaikille kiinteistöille ja toimijoille samat. Valtakunnallisia päästökertoimia laskee esimerkiksi Motiva, jonka tuottamat sähkön ja kaukolämmön päästökertoimet ovat useamman vuoden keskiarvoja; sähkössä viiden vuoden liukuva keskiarvo ja kaukolämmössä yhteistuotantoalueilla kolmen viimeisen vuoden keskiarvo (lähde: Motiva).

KTI ja RAKLI ovat yhdessä kiinteistöalan toimijoiden kanssa kehittämässä kiinteistösijoittajille soveltuvaa kotimaista yritysvastuuraportointisuositusta. Yhtenä keskeisenä näkökulmana raportointisuosituksessa on kiinteistöjen ympäristökuormitukseen liittyvät mittarit ja tunnusluvut. Tavoitteena on, että Scope 2:n mukaiset CO2-päästöt raportoidaan jatkossa Suomen kiinteistökannasta yhdenmukaisesti ja laajasti, mikä mahdollistaa vertailukelpoisuuden eri toimijoiden ja kiinteistöjen välillä.

Ostetun kiinteistösähkön ja kaukolämmityksen kulutuksesta aiheutuneet CO₂-päästöt kauppakeskuksissa vuonna 2015, kgCO₂/gla/vuosi (gla = gross leasable area)

Lähde: KTI Kauppakeskusvertailu

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

Lehdistötiedote 20.10.2016

Kauppakeskusbarometri 2016:
Kaupungistuminen, digitalisaatio ja palvelujen kysynnän kasvu tukevat kauppakeskusten menestystä

Kauppakeskukset elävät ja kehittyvät kaupunkirakenteen ja kuluttajakäyttäytymisen trendien mukana. Kauppakeskusten keskeisimpänä haasteena on houkutella entistä vaativampia asiakkaita paikan päälle viettämään aikaa, viihtymään ja kuluttamaan. Kauppakeskuksen menestys edellyttää jatkuvaa toimintamallien, tilojen ja tarjonnan kehittämistä.

Kauppakeskusliiketoiminnan ammattilaisten usko tulevaisuuteen on vahva. Barometrivastaajien näkemykset ovat kautta linjan positiivisempia kuin vuosi sitten. Kaksi kolmesta vastaajasta uskoo kauppakeskusten kävijämäärien ja kokonaismyynnin kasvuun lähivuosina. Vastaajat ovat lähes yksimielisiä siitä, että kauppakeskusten osuus vähittäiskaupasta kasvaa ja myynti kehittyy muuta vähittäiskauppaa positiivisemmin. Lisääntyvä kilpailu ja kuluttajakäyttäytymisen muutos kuitenkin erottelevat jyvät akanoista: 90 prosenttia vastaajista ennakoi kauppakeskusten välisten erojen kasvuun myynnin kehityksessä. Myös vähittäiskaupan eri toimialojen väliset erot kasvavat.

Keskeisen sijainnin isot kauppakeskukset tulevaisuuden menestyjiä
Pääkaupunkiseudun isot kauppakeskukset ovat vahvoilla kiristyvässä kilpailussa. Noin puolet barometrivastaajista ennakoi isojen keskusten vuokrien nousevan ja käyttöasteiden paranevan seuraavien kolmen vuoden aikana. Pääkaupunkiseudun pienemmissä keskuksissa ja muun Suomen kauppakeskuksissa sen sijaan sekä vuokrien että käyttöasteiden ennakoidaan joko pysyvän ennallaan tai laskevan. Odotukset ovat kuitenkin kaikilla osa-alueilla viime vuotta valoisampia.

Palvelut, kohtaamis- ja tapahtumapaikat sekä pop up -myymälät lisääntyvät
Kauppakeskusten tarjonta muuttuu. Perinteiset suuret toimialat kuten pukeutuminen ja tavaratalokauppa antavat tilaa ravintoloille, kauneuden ja terveyden sekä vapaa-ajan palveluille. Yhä useammin kauppakeskuksista löytyy myös kirjastoja, terveysasemia tai muita julkisia palveluja. Yli puolet barometrivastaajista ennakoi myymälätilojen osuuden kauppakeskusten kokonaisneliöistä vähenevän, ja tilalle tulee palveluja, kohtaamis- ja tapahtumapaikkoja, pop up -myymälöitä, show roomeja sekä verkkokaupan noutopisteitä.

Kauppakeskusten on uudistuttava jatkuvasti
Kehittyvä toimintaympäristö ja muuttuvat asiakastarpeet haastavat kauppakeskukset uudistumaan. Kauppakeskuksiin peräänkuulutetaan lisää joustavuutta, viihtyisyyttä ja erilaistamista. Myös uusia vähittäiskaupan toimijoita toivotaan lisää, jotta perinteisten toimialojen ja myymälöiden kutistuva tilatarve pystytään kattamaan. Yhteiskunnan suuret kehitystrendit kuten maahanmuutto, jakamistalous, palveluistuminen ja digitalisaatio näkyvät kaikki myös kauppakeskuksissa, ja kullekin keskukselle sopiva tarjonta määräytyy sijainnin ja asiakkaiden tarpeiden mukaan.

Pääkaupunkiseudun kasvu riittää turvaamaan kasvavan kauppakeskustarjonnan menestyksen
Pääkaupunkiseudulle on rakenteilla tai suunnitteilla satoja tuhansia uusia kauppakeskusneliöitä. Uusi tarjonta lisää kilpailua ja kasvattaa olemassa olevien keskusten kehityspaineita. Selkeä enemmistö barometrin vastaajista luottaa kuitenkin siihen, että kasvava väestö ja kulutuskysyntä riittävät turvaamaan kauppakeskusten tulevaisuuden.

Syyskuussa toteutettuun Kauppakeskusbarometriin vastasi 62 kauppakeskusliiketoiminnan ammattilaista. Barometrin toteutti Suomen Kauppakeskusyhdistys ry:n toimeksiannosta KTI Kiinteistötieto Oy.

Lisätietoja:
Lars Eklundh, hallituksen puheenjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 0500 458 694
Johanna Aho, toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Lataa tiedote PDF-muodossa

Lehdistötiedote 20.10.2016

Kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi 6,0 prosenttia vuoden kolmannella neljänneksellä

Kauppakeskusten kävijämäärät kasvoivat heinä–syyskuussa 5,9 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Pääkaupunkiseudulla kasvu oli 6,3 prosenttia ja muualla Suomessa 5,2 prosenttia.

Kauppakeskusten vetovoima ja kävijämäärien kasvu näkyy myös myynneissä. Kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi vuoden kolmannella neljänneksellä 6,0 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla kokonaismyynti kasvoi 5,4 prosenttia ja muualla Suomessa 6,9 prosenttia. Sisustamisen ja kodin tarvikkeiden sekä kahviloiden ja ravintoloiden myynti kehittyi muita toimialoja positiivisemmin. Myynti kasvoi myös kaikilla muilla vähittäiskaupan toimialoilla edelliseen vuoteen verrattuna.

Paras kuukausi kauppakeskuksille kävijä- ja myyntilukujen valossa oli elokuu. Kasvua edelliseen vuoteen nähden oli kävijöissä 9,8 prosenttia ja kokonaismyynnissä 9,6 prosenttia.

Kauppakeskukset ovat menestyneet muuta vähittäiskauppaa paremmin, kun verrataan tammi–elokuun kehitystä edelliseen vuoteen. Tilastokeskuksen mukaan vähittäiskaupan myynti kasvoi 0,3 prosenttia, kun taas kauppakeskuksissa kokonaismyynti kasvoi 2,7 prosenttia. Kauppakeskusten tilatarjonnan kasvu vaikuttaa osaltaan koko vähittäiskaupan kehitystä suurempaan kasvuun.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen julkaisemaan myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Kuukausitason myyntejä ja kävijätietoja on seurattu neljännesvuosittain vuodesta 2011 lähtien. Myynti- ja kävijäindekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 38 kauppakeskusta.

Lisätietoja:
Lars Eklundh, hallituksen puheenjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 0500 458 694
Johanna Aho, toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset:
ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Lippulaiva, Sello, HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Galleria Esplanad, Itis, Kaari, Kamppi, Ristikko, Ruoholahti, VANTAA Jumbo, Myyrmanni

Muun Suomen kauppakeskukset:
HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, JYVÄSKYLÄ Forum, KEMPELE Zeppelin, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, LAPPEENRANTA IsoKristiina, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, RAISIO Mylly, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TAMPERE Duo, Koskikeskus, TORNIO Rajalla På Gränsen, TURKU Skanssi, YLÖJÄRVI Elo

Lataa tiedote PDF-muodossa

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti jatkuu edelleen kiivaana. Tammi–syyskuun kaupankäyntivolyymi oli KTI Transaktioseurannan mukaan noin 5,3 miljardia euroa. Mikäli vuoden loppu ei tuota suuria yllätyksiä, tullaan vuonna 2007 saavutettu 6,3 miljardin euron ennätysvolyymi ylittämään kirkkaasti. Tämän vuoden jokaisella vuosineljänneksellä on toistaiseksi tehty kauppoja yli 1,5 miljardin euron arvosta.

Asuntoportfoliot ovat olleet tämän vuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi. Asuntoportfoliokauppoja on tänä vuonna tehty peräti 2,1 miljardilla eurolla, mikä vastaa jopa 40 prosenttia vuoden kokonaisvolyymista. Kauppoja on tehty runsaasti uudiskohteista, mutta useampia hyvin suuria asuntoportfolioita on siirtynyt myös sijoittajalta toiselle. Liikekiinteistöjen osuus tammi–syyskuun kauppavolyymista oli 27 prosenttia, ja toimistokiinteistöjen osuus 19 prosenttia.

Aktiivisimpia ostajia ovat tänä vuonna olleet kotimaiset kiinteistösijoitusyhtiöt, joiden osuus kauppavolyymista on 34 prosenttia. Kotimaisten kiinteistörahastojen osuus tähänastisista kaupoista on 19 prosenttia, kun puolestaan kotimaiset instituutiot ovat vastanneet vain seitsemästä prosentista tämän vuoden ostoksista. Ulkomaisten sijoittajien osuus tähänastisista kaupoista on 25 prosenttia. Kotimaisiksikin luokiteltujen kauppojen taustalla on tosin monessa tapauksessa ulkomaista rahaa, sillä monissa suomalaisissa yhtiöissä ja rahastoissa on ulkomaisia sijoittajia. Maantieteellisesti tarkasteltuna kauppoja on tehty eniten pääkaupunkiseudulla ja Turussa.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi.

Suurimmat viime aikojen julkiset kaupat listataan myös KTI:n www-sivuilla: Major transactions -listaus

Lokakuun KTI Kiinteistötietoisku käsittelee pääkaupunkiseudun toimistokiinteistöjen reittausta. Reittauksessa kohdetta arvioidaan eri ominaisuuksien perusteella. Kohteen sijainnin ohella rakennuksen ja tilojen laadullisilla ominaisuuksilla on entistä enemmän vaikutusta toimistotilojen kysyntään ja sitä kautta vuokratasoon. KTI:n reittauksen mukaan Helsingin ydinkeskustassa A-luokan kiinteistöjen neliövuokrat ovat keskimäärin noin 1-2 euroa korkeammat kuin B-luokan kiinteistöjen. Reittausluokituksen B-alueilla (esim. Pasilassa tai Leppävaarassa) luokkien välisten keskivuokrien ero on vielä selvästi tätä suurempi. Syksyn 2016 reittaustulokset valmistuvat marraskuussa.

Mitä?
Kiinteistöjen reittaus on menetelmä, jossa arvioidaan yksittäisen kohteen ominaisuuksia suhteessa muihin vastaavanlaisiin kohteisiin. Arvioitujen ominaisuuksien perusteella kohde luokitellaan tiettyyn reittausluokkaan, jota KTI käyttää esimerkiksi vuokrien vertailussa. Vertailutekijät on luokiteltu kolmeen pääryhmään: osamarkkina-alue, sijainti ja palvelut sekä rakennus ja tilat. Näiden ryhmien alla on tarkempia vertailutekijöitä, jotka arvioidaan kohteittain asteikolla A-D (A=erinomainen, …, D=heikko).

1. Osamarkkina-alue
2. Sijainti ja palvelut
   • saavutettavuus – julkinen liikenne
   • saavutettavuus – yksityinen liikenne
   • palvelut rakennuksessa ja välittömässä ympäristössä
3. Rakennus ja tilat
   • rakennuksen kunto ja elinkaaren vaihe
   • tilojen toimivuus ja muunneltavuus
   • laatu- ja varustelutaso
   • sisäolosuhteet
   • rakennuksen eko- ja energiatehokkuus

Luokkien reittauskriteerit on luotu yhdessä alan keskeisten asiantuntijoiden kanssa osana KTI:n ja Aalto-yliopiston yhteistä ”Tilankäyttäjien preferenssit ja tarpeet muuttuvassa toimintaympäristössä” -tutkimusta. Tällä hetkellä KTI:n reittauksessa on mukana noin 250 toimistokiinteistöä lähes 20 omistajalta.

Miksi?
KTI:n vertailut perustuvat pääsääntöisesti maantieteelliseen rajaukseen, siten että esimerkiksi Leppävaarassa sijaitsevaa toimistokiinteistöä verrataan muihin Leppävaarassa sijaitseviin toimistokohteisiin. Reittaus luo paremman mahdollisuuden tarkastella tilakannaltaan heterogeenisen osamarkkinan (kuten Leppävaara) vuokratasoja, kun ominaisuuksiltaan samankaltaisia kohteita voidaan vertailla keskenään. Lisäksi reittaus antaa mahdollisuuden tarkastella, miten eritasoisten kohteiden vuokrat ovat kehittyneet markkinoilla tai miten reittausluokka korreloi esimerkiksi ylläpitokustannusten, asiakastyytyväisyyden tai tuottojen kanssa.

Miten?
KTI on reitannut sijaintiin ja palveluihin liittyvät tekijät käyttämällä oman asiantuntemuksensa lisäksi julkisia tietoja joukkoliikenteen aikatauluista ja alueiden palveluista. Kiinteistöjen omistajat ovat arvioineet omien kohteidensa rakennukseen ja tilaan liittyvät tekijät. Jokainen tekijä on arvioitu asteikolla A-D. Tämän jälkeen arvosanat on pisteytetty ja painotettu siten, että yksittäisen kohteen kokonaispistemäärä voi olla välillä 0-100. Nämä pistemäärät on jälleen muutettu kirjaimiksi siten, että esimerkiksi A-luokan kokonaisarvosanaan vaaditaan vähintään 80 pistettä.

KTI suunnittelee reittaussystematiikan kehittämistä myös pääkaupunkiseudun asuinkiinteistöihin.

Graafit: Esimerkkejä syksyn 2015 reittaustuloksista

Lisätietoja: Mikko Hietala (puh. 040 525 9274) ja Perttu Rantanen (puh. 050 533 7831)

      

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.