Järjestyksessään kolmas Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta -katsaus tarkastelee tänä vuonna alan arvoverkoston eri osapuolten yhteistyön merkitystä yritysvastuutavoitteiden saavuttamisessa. Katsauksessa nostetaan esiin käytännön esimerkkejä ja kokemuksia vastuullisuuden edistämisestä eri toimijoiden välisellä yhteistyöllä. Mukana on myös alan toimijoiden näkemyksiä kartoittavan KTI Vastuullisuusbarometrin keskeiset tulokset.

Lataa: KTI Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2016

Katsauksen ovat mahdollistaneet:
Citycon Oyj
Genesta Property Nordic
Green Building Council Finland
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma
Keva
Kiinko
LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy
Ovenia Oy
RAKLI ry
Senaatti-kiinteistöt
Sponda Oyj

Painettuja katsauksia voitte tilata osoitteesta kti(a)kti.fi.

Kiinteistöliiton Indeksitalo 2016 -vertailun tulokset on julkaistu. KTI keräsi tiedot nyt kolmatta kertaa. Vertailussa tarkasteltiin vuoden 2016 syyskuun mukaisia kiinteistöveroja ja kuntakohtaisia maksuja yhteensä 51 kunnan osalta (uutena Forssa). Indeksitalo on 30-vuotias 10 000 kuutiometrin asuinkerrostalo, joka sijaitsee kaupunkikeskustan ruutukaava-alueella omalla tontilla ja jossa on 40 asuntoa.

Kiinteistöliiton tiedote: http://www.kiinteistoliitto.fi/53636.aspx

Syyskuun KTI Kiinteistötietoisku pureutuu nettosuositteluindeksiin.

Mitä?
Nettosuositteluindeksi (Net Promoter Score, NPS) mittaa yhden kysymyksen avulla asiakkaiden asiakasuskollisuutta ja -sitoutumista sekä suositteluhalukkuutta. Perusmuodossaan kysymys on hyvin yksinkertainen ja selkeä: Kuinka todennäköisesti suosittelisit yritystä X ystävälle tai työtoverille?

KTI:ssä nettosuositteluindeksiä mitataan osana KTI Asiakastyytyväisyysvertailua, jota tehdään sekä toimitila- että asuntovuokralaisille. Kysymyksellä kartoitetaan vuokralaisen suositteluhalukkuutta vuokranantajaansa: Kuinka todennäköisesti suosittelisit yritystä X vuokranantajana?

Miksi?
Nettosuositteluindeksin avulla yritys saa yhdellä yksinkertaisella kysymyksellä tärkeää tietoa asiakkaiden suositteluhalukkuudesta ja voi seurata NPS-luvun kehittymistä yli ajan. NPS:n avulla saa hyvin kartoitettua, miten yritys sijoittuu verrattuna muihin toimijoihin. NPS on selkeä tunnusluku tavoitteiden asettamiseen sekä asiakkuuksien ja oman toiminnan kehittämiseen. NPS:n avulla yritys voi tunnistaa omat suosittelijansa ja perusteet suositteluhalukkuudelle. Yhtä tärkeää on ymmärtää, mikä aiheuttaa suositteluhaluttomuutta ja kriittisyyttä. NPS on mittari, joka katsoo tulevaisuuteen ja toimii kuumemittarin tavoin.

Miten?
Nettosuosittelun taustalla olevaan kysymykseen vastataan asteikolla 10–0: 10 = suosittelisin varmasti ja 0 = en suosittelisi.

Aktiivisiksi suosittelijoiksi lasketaan vastaajat, jotka antavat arvosanan 10 tai 9. Passiivisia ovat 8–7 ja kriittisiä ovat 6–0. NPS-luku lasketaan vähentämällä aktiivisten suosittelijoiden osuudesta kriittisten vastaajien osuus. Varsinaisen arvosanan lisäksi kartoitetaan asiakkaiden perustelut antamalleen arvosanalle, jolloin pääsee tarkemmin pureutumaan arvosanan taustalla vaikuttaviin tekijöihin.

Vuonna 2015 KTI Asiakastyytyväisyysvertailussa toimitilavuokralaisilta saadut kiinteistönomistajien NPS-luvut olivat välillä -7–62. Koko aineiston NPS oli 21. Vertailussa oli kaikkiaan 20 kiinteistönomistajaa. Vuokra-asunto-omistajien NPS-luvut olivat yhdeksän yrityksen tarkastelussa välillä 30–79, ja koko aineiston NPS-luku oli 48. Asuntopuolella vuokralaisten suositteluhalukkuus oli huomattavasti korkeampi kuin toimitilavuokralaisten keskuudessa.

Syksyn 2016 asiakastyytyväisyysvertailu on parhaillaan käynnissä. Tulokset raportoidaan osallistujille marraskuun aikana.

Lisätietoja: Riitta Lahtinen puh. 040 547 1488

Lehdistötiedote 17.8.2016

Kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi 3,9 prosenttia vuoden toisella neljänneksellä

Kauppakeskusten kävijämäärät kasvoivat huhti-kesäkuussa 5,3 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Pääkaupunkiseudulla kasvu oli 6,1 prosenttia ja muualla Suomessa 3,7 prosenttia.

Kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi vuoden toisella neljänneksellä 3,9 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla kokonaismyynti kasvoi 3,6 prosenttia ja muualla Suomessa 4,4 prosenttia. Vähittäiskaupan aukioloaikojen vapautuminen näkyy luvuissa positiivisesti. Kauppakeskuksissa, joissa on hypermarket, kokonaismyynti kasvoi vuoden toisella neljänneksellä 4,6 prosenttia. Paras kuukausi kauppakeskuksille myyntilukujen valossa oli tällä vuosineljänneksellä huhtikuu. Kasvua edelliseen vuoteen nähden oli 8,2 prosenttia.

Pääkaupunkiseudulla kävijämäärien kasvu on ollut voimakkaampaa kuin muualla Suomessa, mutta kokonaismyynnin kehitys on ollut samankaltainen. Ero pääkaupunkiseudun ja muun Suomen välillä on kaventunut, kun tarkastellaan kokonaismyynnin kehitystä pidemmällä aikavälillä.

Kauppakeskukset ovat menestyneet muuta vähittäiskauppaa paremmin, kun verrataan tammi-kesäkuun kehitystä edelliseen vuoteen. Kauppakeskuksissa kokonaismyynti kasvoi vuoden ensimmäisellä puoliskolla 2,8 prosenttia, kun taas vähittäiskaupan myynti kasvoi Tilastokeskuksen mukaan 0,7 prosenttia.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen julkaisemaan myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Kuukausitason myyntejä ja kävijätietoja on seurattu neljännesvuosittain vuodesta 2011 lähtien. Myynti- ja kävijäindekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 38 kauppakeskusta

Lisätietoja:
Lars Eklundh, hallituksen puheenjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 0500 458 694
Johanna Aho, toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset:
ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Lippulaiva, Sello, HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Galleria Esplanad, Itis, Kaari, Kamppi, Ristikko, Ruoholahti, VANTAA Jumbo, Myyrmanni

Muun Suomen kauppakeskukset:
HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, JYVÄSKYLÄ Forum, KEMPELE Zeppelin, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, LAPPEENRANTA IsoKristiina, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, RAISIO Mylly, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TAMPERE Duo, Koskikeskus, TORNIO Rajalla På Gränsen, TURKU Skanssi, YLÖJÄRVI Elo

Lataa tiedote PDF-muodossa

Tervetuloa Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2016 -katsauksen julkistusseminaariin keskiviikkona 21.9. klo 8.30–10.30, Tekniskan kokoussaliin, Eerikinkatu 2 (6. krs), 00100 Helsinki.

Aloitamme tilaisuuden aamukahveilla klo 8.30, ja varsinainen seminaariohjelma alkaa klo 9.00. Toivottavasti pääset paikalle hyvissä ajoin nauttimaan kahveista ja vaihtamaan kuulumisia.

Julkistusseminaarin ohjelmassa:

• Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2016 -katsauksen esittely
• Vihreää näkyvissä? Kurkistus toimitilamarkkinoiden tulevaisuuteen
  TkT Saija Toivonen, kiinteistötalouden lehtori ja TkT Riikka Kyrö, tutkijatohtori, Aalto-yliopisto
• Yritysvastuuraportoinnin nykytila ja tulevaisuuden suuntaukset: alustus ja paneelikeskustelu
  mukana Anne-Maria Flanagan, SRV; Kati Kniivilä, SATO Oyj; Heidi Launo, Genesta Property Nordic ja Hanna Duraku, Sponda Oyj

Katsauksen ovat mahdollistaneet:
Citycon Oyj
Genesta Property Nordic
Green Building Council Finland
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma
Keva
Kiinko
LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy
Ovenia Oy
RAKLI ry
Senaatti-kiinteistöt
Sponda Oyj

Lisätietoja:
Heidi Lohilahti, puh. 040 727 2265, heidi.lohilahti(a)kti.fi

Elokuun KTI Kiinteistötietoisku käsittelee käyttöönottoa, josta käytetään Suomenkin kiinteistömarkkinoilla usein englanninkielistä termiä take-up. Käyttöönoton tunnuslukuja on kaksi: bruttokäyttöönotto (gross take-up) ja nettokäyttöönotto (net take-up). Molemmat tunnusluvut kuvaavat tilamarkkinoiden aktiivisuutta.

Mitä?
Bruttokäyttöönotolla tarkoitetaan tietyn ajanjakson aikana käyttöön otetun tilan määrää neliöissä mitattuna. Bruttokäyttöönotto siis kuvaa sitä, kuinka monta neliötä on saanut uuden käyttäjän tietyn ajanjakson aikana, eli tavallaan ”muuttojen määrää”. Tämä tunnusluku ei voi milloinkaan saada negatiivisia arvoja.

Nettokäyttöönotto puolestaan kuvaa käytössä olevien tilojen määrän muutosta markkinalla tietyn ajanjakson aikana. Mikäli tunnusluku on positiivinen, on käytössä olevien tilojen määrä kasvanut. Tämä ei välttämättä tarkoita sitä, että tyhjän tilan määrä tai vajaakäyttöaste olisi laskenut, sillä tilakannan kasvaessa sekä tyhjänä että käytössä olevan tilan määrä saattaa samanaikaisesti kasvaa. Vajaakäyttöaste voi tällöin joko nousta tai laskea, riippuen tapahtuneiden muutosten suuruudesta. Jos nettokäyttöönotto on negatiivinen, kehitys on ollut päinvastainen, eli käytössä olevan tilan määrä on absoluuttisesti pienentynyt. Tällöin yleensä myös vajaakäyttöaste on kasvanut – ellei tilakanta ole samanaikaisesti pienentynyt rakennusten purkamisen tai käyttötarkoituksen muutosten myötä.

Brutto- ja nettokäyttöönotto vaihtelevat luonnollisesti suhdanteiden myötä. Laskusuhdanteessa bruttokäyttöönotto on yleensä pientä ja nettokäyttöönotto negatiivista, noususuhdanteessa yleensä päinvastoin. Bruttokäyttöönotto voi joskus olla huonommassakin taloustilanteessa suuri, mikäli tilankäyttäjät muuttavat ahkerasti aiempaa pienempiin tiloihin. Tällöin bruttokäyttöönotto pysyy korkeana, vaikka nettokäyttöönotto on negatiivinen.

KTI:n mukaan pääkaupunkiseudun toimistojen bruttokäyttöönotto on vaihdellut vuosina 2006–2015 pääasiassa 300 000–400 000 neliön välillä. Korkeimmillaan luku oli vuonna 2008, noin 407 000 neliötä vuodessa. Syyskuun 2014 ja elokuun 2015 välisenä aikana bruttokäyttöönotto jäi 324 000 neliöön. Nettokäyttöönotto oli puolestaan vuosina 2007 ja 2008 selkeästi positiivinen, mutta vuodesta 2009 lähtien tunnusluku on jäänyt lähelle nollaa tai negatiiviseksi. Vuonna 2015 nettokäyttöönotto jäi pääkaupunkiseudun käyttöasteen heikentymisen myötä miinukselle noin 150 000 neliön verran, mutta viimeisen puolen vuoden aikana tiloja on jälleen täyttynyt ja nettokäyttöönotto kääntynyt positiiviseksi.

Miksi?
Käyttöönoton tunnusluvut ovat keskeisiä vuokramarkkinoiden toimeliaisuutta kuvaavia indikaattoreita. Niitä käytetään laajasti useissa länsimaissa etenkin toimistomarkkinoiden kehityksen tärkeinä tunnuslukuina. Suomen markkinoilla käyttöönoton tunnuslukujen saatavuus on ollut melko heikkoa, mutta tarve tunnuslukujen kehittämiselle on entisestään kasvanut mm. kiinteistömarkkinoiden kansainvälistymisen ja vuokramarkkinoiden suhdannevaihteluiden korostumisen myötä. KTI ryhtyi tuottamaan 2010-luvun alussa tietoa pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoiden bruttokäyttöönotosta, ja nyt KTI kehittää myös nettokäyttöönoton laskentaa. Mikäli tietokantojen kattavuus sallii, tullaan tilastoja tuottamaan jatkossa myös muualta Suomesta.

Miten?
KTI hyödyntää käyttöönoton tunnuslukujen laskennassa etenkin laajaa vuokratietokantaa, joka sisältää kattavasti merkittävien kiinteistösijoittajien omistamia toimitiloja. Viime syksynä tietokantaan kerättiin yhteensä 57 eri tiedontoimittajalta lähes 8 700 toimistovuokrasopimuksen ja 2 300 tyhjän toimistotilan, eli lähes 11 000 toimistotilan tietoja. Näistä noin kaksi kolmasosaa sijaitsi pääkaupunkiseudulla.

Bruttokäyttöönottoa laskettaessa analysoidaan, kuinka monesta toimistoneliöstä on tehty uusi vuokrasopimus edellisten 12 kuukauden aikana. Laskelmista puhdistetaan pois uudistetut vuokrasopimukset, joissa vuokralainen tekee jatkosopimuksen jo aiemmin käytössään olleesta tilasta, jotta jäljelle jäävät vain ne uudet sopimukset, joissa vuokralainen (tai käyttäjäomistaja) on todellisuudessa ottanut uutta toimistotilaa käyttöön. Vuokratietokannan perusteella laskettua lukua täydennetään vielä muista lähteistä, mm. KTI:n Rakennushankeseurannasta kerätyillä tiedoilla uusiin toimistotiloihin tapahtuneista muutoista. Tunnusluku huomioi siis myös sellaiset tapaukset, joissa yritys rakennuttaa itselleen uuden toimistotalon ja muuttaa itse sinne. KTI:n tietokantojen pohjalta laskettu bruttokäyttöönotto ei ole aivan täydellinen markkinan indikaattori, koska jokaista muuttoa ei saada mukaan tilastoihin. Kattavuus vuokramarkkinoiden näkökulmasta on kuitenkin melko hyvä, sillä KTI:n vuokratietokanta pitää sisällään merkittävän osan ns. ammattimaisen kiinteistösijoittamisen piirissä olevista toimistoista, joissa muuttoja tapahtuu yleisesti selvästi enemmän kuin käyttäjien itse omistamissa tiloissa.

Bruttokäyttöönotto = käyttöön otetun tilan määrä ajanjakson t aikana

Myös nettokäyttöönoton laskennassa keskeisimpänä tietolähteenä hyödynnetään KTI:n vuokratietokantaa. Tässä olennaista tietoa ovat sellaiset tyhjänä olevat toimistotilat, joita pyritään aktiivisesti vuokraamaan. Näin kerättyä tyhjän tilan kokonaismäärää mukautetaan markkinan kokonaiskokoon Tilastokeskuksen tilakantatiedon ja KTI:n Rakennushankeseurannan avulla. Nettokäyttöönotto lasketaan vähentämällä tyhjänä olevat tilat kokonaistilakannasta, jolloin saadaan käytössä olevan tilan määrä ajan hetkellä t. Tätä tunnuslukua verrataan edellisen ajanjakson vastaavaan lukuun.

Nettokäyttöönotto = käytössä olevien tilojen määrä hetkellä t – käytössä olevien tilojen määrä hetkellä t-1

KTI julkaisee käyttöönoton tunnuslukuja osana Markkinatietopalvelun perusosion materiaaleja. Kuukausittain palvelun tilaajille toimitettava Markkinatietopalvelun perusosio on ajantasainen tietopalvelu kiinteistömarkkinoiden ja kansantalouden keskeisistä muuttujista.

Graafit: Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinan brutto- ja nettokäyttöönoton aikasarjat

Lisätietoja: Mikko Soutamo (puh. 050 5480 480)

Olemme käynnistämässä yhteistyössä RAKLIn ja 10 suuren edelläkävijäyrityksen kanssa projektia, jossa kehitämme kiinteistösijoittajille soveltuvan kotimaisen mallin yritysvastuuraportointiin. Tavoitteenamme on yhdessä sopia raportointiviitekehyksestä, jonka RAKLI antaa toimialalle suosituksena – näin mallille pyritään saamaan mahdollisimman laaja sitoutuminen. Laajalla sitoutumisella turvataan raportoinnin ja tunnuslukujen vertailukelpoisuus ja kehitetään samalla koko toimialan läpinäkyvyyttä ja mainetta yritysvastuun näkökulmasta. Raportointisuositus tulee olemaan linjassa kansainvälisten raportointistandardien ja -työkalujen kanssa ja samalla ottaa huomioon suomalaisten kiinteistömarkkinoiden erityispiirteet ja -tarpeet.

Mukana kehittämässä kotimaista yritysvastuuraportointisuositusta:
Avara Oy
Kauppakeskus Mylly Oy
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma
Keva
LähiTapiola Kiinteistövarainhoito Oy
Nordea Henkivakuutus Suomi Oy
OP Kiinteistösijoitus Oy
SATO Oyj
Senaatti-kiinteistöt

Lähde mukaan kehittämään ja vaikuttamaan mallin sisältöön!

Kesäkuun KTI Kiinteistötietoisku tarkastelee KTI Eko- ja energiarating -tunnuslukuja.

Mitä?
KTI Eko- ja energiaratingissa arvioidaan neljää keskeistä kiinteistön ympäristötehokkuuden osa-aluetta: lämmön-, sähkön- ja vedenkulutusta sekä jätehuollon kustannuksia. Ratingin kautta muodostuva arvosana tarjoaa mahdollisuuden arvioida oman kiinteistön suoriutumista suhteessa sekä kaikkiin muihin saman kiinteistösektorin kiinteistöihin että tarkempaan verrokkiryhmään. Rating tarjoaa työkalun kiinteistösalkun analysointiin sekä omien kiinteistöjen keskinäiseen vertailuun, kehityksen seurantaan ja tavoitteiden asettamiseen.

Miksi?
KTI Eko- ja energiarating tarjoaa yksittäisen kulutusluvun analysoinnin sijaan laajan tarkastelun kiinteistön suoriutumisesta. Eko- ja energiarating sisältää nyt neljä keskeistä osa-aluetta. Tarkastelun osa-alueita ja tunnuslukuja kehitetään jatkuvasti tunnuslukujen vertailukelpoisuuden kehittyessä.

KTI Eko- ja energiaratingissä lasketaan kullekin kohteelle kaksi rating-arvosanaa. Ensimmäinen arvosana kuvaa kohteen sijoittumista suhteessa koko KTI-vertailuaineistoon. Tunnusluvun avulla voidaan osoittaa esimerkiksi uuden kiinteistön eko- ja energiatehokkuus verrattuna koko kiinteistökannan keskimääräiseen tasoon. Toinen arvosana annetaan suhteessa tarkempaan rakennusvuoden mukaan määritettyyn vertailuaineistoon. Samaan aikaan rakennettuihin kiinteistöihin vertaamalla nähdään kohteen suoriutuminen omassa verrokkiryhmässä. Sijoittuminen voi olla hyvinkin erilainen riippuen siitä, verrataanko kohdetta koko aineistoon vai omaan verrokkiryhmään.

Miten?
Ratingia tehdään toimisto- ja kerrostalokiinteistöille. Tulevaisuudessa tavoitteena on tehdä vertailua myös kauppakeskuksille. Kohteen rating-arvosana lasketaan neljän arvioitavan osa-alueen arvosanojen painotettuna keskiarvona. Kullekin osa-alueelle on kiinteistötyypeittäin määritetty omat prosentuaaliset painot kustannustasojen perusteella. Kummassakin kiinteistötyypissä suurin painoarvo on lämmityksen kulutuksella.

Kiinteistö saa kullekin osa-alueelle arvosanan sen mukaan, miten se sijoittuu koko aineistoon ja verrokkiryhmään nähden. Paras neljännes saa arvosanan 5, toiseksi paras neljännes 4 jne.

Eri osa-alueiden osuudet ratingissa:

Osa-alue	Tunnusluku	Toimistokiinteistöt: %-paino	Kerrostalokiinteistöt: %-paino
Lämmitys	kWh/m²/v	45 %	55 %
Sähkö	kWh/m²/v	45 %	10 %
Vesi	l/m²/v (asunnot: l/asukas/vrk)	5 %	25 %
Jätteet	€/m²/kk	5 %	10 %

KTI Eko- ja energiarating on KTI Ylläpitokustannusvertailun lisäpalvelu.

Lisätietoa: Niina Kuusakoski (puh. 044 363 0032)

Lisää ajankohtaista: KTI-RAKLI projektiaihio Kiinteistöliiketoiminnan yritysvastuuraportointisuositus

KTI Kiinteistötietoisku lomailee heinäkuun ajan. Ehdotuksia elokuun tietoiskun aiheiksi voit toimittaa osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

Lehdistötiedote, julkaisuvapaa 11.5.2016

KTI Markkinakatsaus ja RAKLI-KTI Toimitilabarometri

Suuret salkkukaupat nostavat kiinteistökaupankäynnin volyymiä

Kiinteistömarkkinoilla kaupankäynti jatkuu vilkkaana kaikkialla maailmassa. Ennätysmatalien korkojen ympäristössä kiinteistöjen vakaat nettotuotot houkuttelevat sijoittajia. Runsas sijoituskysyntä painaa tuottovaatimuksia. Toimitilavuokramarkkinoilla syntyy nyt uusia sopimuksia melko vilkkaasti, mutta tyhjän toimistotilan suuri määrä painaa vuokratasoja. Pääkaupunkiseudun liiketilamarkkinoita leimaavat suuret kauppakeskusrakennushankkeet. Asuntomarkkinoilla vuokrien nousu jatkuu, joskin nousu on viimeisen puolen vuoden aikana hieman hidastunut.

Vuoden 2015 kiinteistökauppojen volyymi nousi kautta aikojen toiseksi korkeimmaksi Suomessa, 5,5 miljardiin euroon. Myös kuluva vuosi on lähtenyt liikkeelle ripeästi, ja huhtikuun loppuun mennessä kauppoja on tehty reilusti yli 2,5 miljardilla eurolla. Kaupankäynnin volyymiä lisäävät suuret salkkukaupat, joita on viimeisen vuoden aikana nähty runsaasti esimerkiksi eläkeyhtiöiden, käyttäjäyritysten sekä kiinteistörahastojen tekeminä.

Prime-kiinteistöjen nettotuottovaatimukset ennätysmatalia

Matalat korot ja sijoituskohteita etsivien pääomien suuri määrä painavat kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia. Helsingin keskustan prime-tuottovaatimus oli huhtikuussa toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa kaikkien aikojen matalimmalla tasollaan, 4,9 prosentissa. Sijoittajien kiinnostus leviää nyt entistä laajemmalle, ja viimeisen puolen vuoden aikana myös muiden kaupunkien nettotuottovaatimukset ovat laskeneet selkeästi.

Toimistovuokrissa laskupaineita

Nihkeä taloustilanne ja tyhjän toimistotilan suuri määrä painavat vuokratasoja. KTI:n Helsingin keskustan uusia vuokrasopimuksia kuvaava toimistovuokraindeksi laski 1,1 prosenttia viimeisen vuoden aikana. Ydinkeskustan vetovoima on kuitenkin vahva, ja kalleimmista tiloista tehtiin edelleen sopimuksia selkeästi yli 30 euron neliövuokralla. Useimmilla pääkaupunkiseudun toimistoalueilla uusia vuokrasopimuksia on solmittu koko vallitsevaa vuokrasopimuskantaa matalammalla tasolla, mikä kuvastaa vuokriin kohdistuvaa painetta. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa asiantuntijoiden odotukset ovat valtaosin laskusuuntaisia myös lähitulevaisuudessa. Vain Helsingin keskustassa reilu viidennes vastaajista näkee mahdollisuuksia vuokrien lievälle nousulle. Kaikilla muilla alueilla suurempi osuus vastaajista odottaa vuokrien ennemmin laskevan kuin nousevan.

Tyhjien toimistotilojen määrän pohja jo nähty?

KTI:n suurten kiinteistösijoittajien kiinteistökantaa seuraavassa vuokratietokannassa pääkaupunkiseudun toimistotilojen käyttöaste parani hieman viime syksystä, mutta oli edelleen varsin matala, 82 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla on parhaillaan rakenteilla noin 90 000 uutta toimistoneliötä. Vanhaa toimistotilaa on kuitenkin samanaikaisesti poistumassa purkamisten tai käyttötarkoituksen muutosten kautta kutakuinkin sama määrä, eikä tilatarjonta siis ole kasvamassa. Toimistotilatarvetta vähentää heikon taloustilanteen ohella myös se, että yritykset uudistavat toimitilojaan entistä tehokkaammiksi monitilaympäristöiksi, minkä seurauksena neliöitä ei enää tarvita yhtä paljon.

Vuokramarkkinoilla näkyy lievää piristymistä, ja uusia vuokrasopimuksia on viimeisen vuoden aikana alkanut enemmän kuin kertaakaan viimeisen kymmenen vuoden aikana. Myös RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa nähdään varovainen käänne pääkaupunkiseudun vajaakäyttöluvuissa: noin puolet vastaajista ennakoi tyhjien tilojen määrän kasvun pysähtyneen, ja yli 20 prosenttia vastaajista ennakoi niiden jopa vähenevän tulevan puolen vuoden aikana.

Uutta liiketilaa nousee pääkaupunkiseudulle

Kuluvan vuoden ensimmäisen kvartaalin lopussa pääkaupunkiseudulle oli rakenteilla noin 180 000 uutta vähittäiskaupan neliötä. Tämän ja ensi vuoden aikana on kohtuullisella varmuudella alkamassa vielä tätäkin suurempi määrä uusia rakennushankkeita. Rakentamista siivittää pääkaupunkiseudun väestönkasvu sekä uudet ratahankkeet. Suuria vähittäiskaupan keskuksia nousee etenkin metron ja Kehäradan asema-alueille esimerkiksi Kalasatamaan, Matinkylään, Itäkeskukseen, Pasilaan ja Kivistöön. Tyhjän liiketilan määrä on toistaiseksi säilynyt matalana, eivätkä uudet hankkeet ainakaan toistaiseksi saa alan asiantuntijoita näkemään uhkia vajaakäytön noususta.

Asuntovuokrien nousu jatkuu kasvukeskuksissa

Vuokra-asuntojen vahva kysyntä on pitänyt kasvukeskusten asuntovuokrat nousujohteisina. KTI:n asuntovuokraindeksit osoittavat 4,1 prosentin nousua pääkaupunkiseudun ja 3,5 prosentin nousua muiden suurten kaupunkien uusissa vuokrasopimuksissa. Vuokrien nousu on kuitenkin viimeisen puolen vuoden aikana ollut selkeästi hitaampaa kuin edellisellä puolivuotisjaksolla. Espoossa ja Vantaalla uusien sopimusten vuokratasot ovat jopa laskeneet hieman viimeisen puolen vuoden aikana.

Graafit:

• Transaktiovolyymi
• Toimistojen nettotuottovaatimukset
• Helsingin keskustan tuottovaade ja pitkä korko
• Toimistovuokraennusteiden saldoluvut
• Karttakuva liiketilarakennushankkeista
• KTI:n Asuntovuokraindeksit

Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 555 5269
Mikko Östring, johtaja, RAKLI ry, puh. 050 301 8933

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 11.5.2016 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä KTI:n RAKLI ry:n toimeksiannosta huhtikuussa toteuttamaan RAKLI-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 53 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.

Lataa lehdistötiedote PDF-muodossa

Lataa lehdistötiedotteen graafit PDF-muodossa

Lataa KTI Markkinakatsaus kevät 2016

Lataa KTI Market Review spring 2016

Toukokuun KTI Kiinteistötietoisku käsittelee kiinteistöjen ylläpitokustannusindeksejä. Indeksien tavoitteena on kuvata ylläpitokustannusten vuotuista sekä pitkän aikavälin kehitystä kiinteistöjohtamisen tueksi ja parantaa kiinteistömarkkinan läpinäkyvyyttä.

Huhtikuussa valmistuneiden KTI Ylläpitokustannusindeksien mukaan toimistokiinteistöjen ylläpitokustannukset nousivat 2,6 prosenttia vuonna 2015 koko Suomessa. Kuluryhmistä eniten edelliseen vuoteen verrattuna nousivat korjauskustannukset, 7,4 prosenttia. Palvelu- ja energiakustannukset kasvoivat noin kaksi prosenttia. Alueellisesti tarkasteltuna kokonaiskustannukset nousivat pääkaupunkiseudulla 1,3 prosenttia ja muualla Suomessa 3,6 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla palvelukustannukset laskivat edellisestä vuodesta (-1,4 %), kun muualla Suomessa ne nousivat 5,7 prosenttia.

Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten nousu oli toimistokiinteistöjä maltillisempaa. KTI:n asuinkerrostalojen ylläpitokustannusindeksi nousi koko Suomen tasolla 0,8 prosenttia. Alueellisesti tarkasteltuna pääkaupunkiseudulla kokonaiskustannukset ilman korjauksia laskivat hieman, kun taas korjauskustannuksissa oli merkittävää nousua edellisestä vuodesta. Muualla Suomessa kokonaiskustannukset ilman korjauksia nousivat hieman (+1,3 %), etenkin yli kaksi prosenttia kasvaneiden palvelu- ja energiakustannusten johdosta.

Mitä?
KTI Ylläpitokustannusindeksit kuvaavat kiinteistöjen ylläpitokustannusten kehitystä vuodesta 2000 alkaen. KTI tuottaa keväisin ylläpitokustannusindeksit toimisto- ja asuinkerrostalokiinteistöille. Aineistossa on vuosittain yli 1000 asuinkerrostalokiinteistöä ja noin 400 toimistokiinteistöä. Indeksit pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailuun koottuihin ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneisiin ylläpitokustannustietoihin. Kustannukset kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat toteutuneet kiinteistöjen hoitokulut.

Miten?
Indeksien pistelukujen muutokset lasketaan aineistosta, johon otetaan kahtena peräkkäisenä vuotena KTI Ylläpitokustannusvertailussa mukana olleet kohteet. Näin tietokannan muutokset eivät vaikuta tuloksiin. Laskennassa aineisto on jaoteltu alueittain ja rakennusvuosiluokittain, jotta alueiden eri-ikäinen kanta pystytään huomioimaan. Kunkin luokan aineistosta lasketaan kustannusten keskimääräinen muutosprosentti, jolla kerrotaan kyseisen luokan edellisen vuoden arvo. Näin saaduista rakennusluokkakohtaisista luvuista lasketaan vielä keskiarvot, jotka ovat indeksoitujen lukujen taustalla.

Kuluerät on jaoteltu seuraaviin osaindekseihin, joista summataan kustannukset yhteensä -indeksit:

• Palvelukustannukset = Käyttö ja huolto + Ulkoalueiden hoito + Siivous
• Energiakustannukset = Lämmitys + Vesi ja jätevesi + Sähkö
• Kiinteistövero (vain omalla tontilla sijaitsevat kohteet)
• Muut kuluerät = Hallinto + Jätehuolto + Vahinkovakuutukset + Muut hoitokulut (pl. vuokrat)
• Korjaukset (ei sisällä aktivointeja, kerrostaloilla sisältää huoneistokorjaukset)

Ylläpitokustannusindeksit ovat saatavilla eri alueille (asuinkerrostalot: Helsinki, pääkaupunkiseutu, Tampere, Etelä-Suomi ja muu Suomi, toimistot: pääkaupunkiseutu ja muu Suomi), joiden avulla lasketaan lisäksi indeksit koko Suomelle painotettuna keskiarvona alueiden rakennuskannan suhteessa.

Miksi?
KTI on kehittänyt ylläpitokustannusindeksit, jotta saatavilla on ajantasaista ja kattavaa tietoa kiinteistöjen toteutuneiden ylläpitokustannusten kehityksestä Suomessa. Indeksien etuna on aineistojen vuosittaisen vaihtelun eliminointi, mikä tuottaa luotettavampia tuloksia. Indeksointi mahdollistaa myös esimerkiksi alueiden ja kiinteistötyyppien välisen vertailun, kun lähtöpiste on sama. Indeksien avulla voidaan tarkastella myös ylläpitokustannusten kehitystä suhteessa muihin keskeisiin muuttujiin, kuten vuokrien tai yleisen hintatason kehitykseen.

KTI Ylläpitokustannusindeksit tuotetaan osana KTI Ylläpitokustannusvertailua, joka on kiinteistösijoittajan ja -managerin työkalu kiinteistöjen ylläpitokustannusten seurantaan ja optimointiin. Ylläpitokustannusvertailu mahdollistaa omien kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailun yleensä kiinteistömarkkinaan sekä tarkempaan vertailuaineistoon mm. kiinteistön rakennusvuoden, sijainnin ja koon mukaan.

Uudet vuoden 2015 koko Suomen ylläpitokustannusten kehitystä kuvaavat indeksit löydätte täältä.

Lisätietoja: Perttu Rantanen (p. 050 533 7831) ja Mikko Hietala (p. 040 525 9274)

     

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.