Elokuun KTI Kiinteistötietoisku käsittelee KTI:n ja kumppaneiden kiinteistömarkkinabarometreja.

Mitä?
KTI toteuttaa vuosittain useita kiinteistömarkkinoiden viimeaikaista ja tulevaa kehitystä valottavia barometrikyselyjä. Keskeisimpiä KTI:n barometreja ovat RAKLI-KTI Toimitilabarometri, Alueelliset toimitilabarometrit, RAKLIn Vuokra-asuntobarometri, KTI Vastuullisuusbarometri sekä Kauppakeskusbarometri.

Miksi?
Erilaiset barometri- ja suhdannekyselyt kuvaavat talouden eri muuttujien kehitystä. Hyvin toteutetut barometrit havaitsevat tulossa olevat markkinakäänteet jo etukäteen. Siksi niiden merkitys jopa korostuu nykytoimintaympäristössä, kun markkinamuutokset ovat yhä nopeampia, eivätkä väistämättä jälkijunassa kulkevat tilastot tuota riittävän ajantasaista tietoa liiketoiminnan päätöksenteon tueksi. Barometrit kuvaavat ennen kaikkea kehityksen suuntaa, ei välttämättä muutoksen määrää. Barometreilla voidaan kerätä tietoa myös sellaisista kiinteistömarkkinailmiöistä, joista ei välttämättä ole saatavilla luotettavaa tilastotietoa. Barometritulokset ovat havainnollisia ja helposti viestittävissä, ja siksi niiden avulla voidaan lisätä kiinteistömarkkinoiden näkyvyyttä ja tunnettuutta myös alan ulkopuolella ja yleismediassa.

Miten?
Barometrit toteutetaan nettipohjaisina asiantuntijakyselyinä. RAKLI-KTI Toimitilabarometri sekä RAKLIn Vuokra-asuntobarometri tehdään kahdesti, ja muut barometrit kerran vuodessa. Kunkin barometrin kohderyhmään on valittu kyseisen aihealueen ammattilaisia KTI:n ja barometrikumppaneiden sidosryhmistä. Näin barometrin vastaajat edustavat alan parasta suomalaista asiantuntemusta. KTI:n pyrkimyksenä on kasvattaa / ylläpitää vastaajajoukkojen kokoa tulosten luotettavuuden varmistamiseksi.

KTI on tehnyt toimitilamarkkinoiden nykytilaa ja kehitystä kuvaavaa Toimitilabarometria jo vuodesta 1995 lähtien. Yhteistyökumppanina toimi pitkään Kauppalehti, mutta vuodesta 2009 lähtien barometri on toteutettu yhteistyössä RAKLIn kanssa. Barometri suunnataan laajalle joukolle kiinteistömarkkinoiden ammattilaisia, ja vastaajia on yleensä 50-60. Vastaajajoukkoon kuuluu esimerkiksi kiinteistösijoittajia, neuvonantajia, managereita ja rahoittajia. Barometri kuvaa toimitilamarkkinoiden keskeisimpien muuttujien, esimerkiksi vuokrien, vajaakäytön, tuottovaatimusten ja investointikysynnän kehitystä.

RAKLIn Vuokra-asuntobarometria on tehty keväästä 2009 lähtien. Barometri kartoittaa asiantuntijoiden näkemyksiä vuokra-asuntomarkkinoista, asuntosijoittamisesta, rakennuttamisesta, vuokra-asumisen trendeistä ja vuokra-asuntomarkkinoiden alueellisista näkymistä. Kysely suunnataan merkittäville vuokra-asuntojen omistajille, asiantuntijayrityksille, alan keskeisille järjestöille sekä viranomaistahoille. Vastaajia on 60-70.

KTI:n Alueellisten toimitilabarometrien kohderyhmänä ovat Turun, Tampereen, Jyväskylän ja Oulun seutujen toimitilamarkkinoiden paikalliset asiantuntijat, joiden näkemyksiä on kartoitettu viime vuosikymmenen jälkipuoliskolta lähtien. Barometrit kartoittavat eri kaupunkiseutujen keskeisten toimitilaosamarkkinoiden tilakysynnän, vuokrien, vajaakäytön ja tuottovaatimusten kehitystä. Viime vuosina Alueellisissa toimitilabarometreissa on ollut yhteensä reilu 60 vastaajaa.

KTI Vastuullisuusbarometri selvittää yritysvastuun merkitystä ja asemaa kiinteistöalan yritysten strategiassa, tavoitteissa ja johtamisjärjestelmässä sekä yritysvastuun kehitystrendejä kiinteistöalalla. Barometri sisältää myös kysymyksiä yritysvastuun keskeisten standardien, ohjeistojen ja sertifikaattien soveltamisesta. Barometrin kohderyhmänä on 50 suurinta suomalaista kiinteistösijoittajaa. Keväällä 2017 barometriin vastasi 32 yritystä, joiden yhteenlaskettu kiinteistövarallisuuden arvo oli lähes 49 miljardia euroa.

KTI toteutti Suomen Kauppakeskusyhdistyksen uudistetun Kauppakeskusbarometrin ensimmäistä kertaa syksyllä 2015. Barometri luotaa kauppakeskusmarkkinoiden nykytilaa sekä tulevaisuuden näkymiä. Barometrin sisältönä on muun muassa kauppakeskusten tilakysynnän, vuokrien ja käyttöasteen kehitys eri alueilla, toimialoilla ja erilaisissa kauppakeskuksissa. Barometriin vastaa yleensä reilu 70 kauppakeskusliiketoiminnan asiantuntijaa.

Esimerkkejä KTI:n barometrien viimeisimmistä tuloksista

Lisätietoja: Mikko Soutamo, puh. 050 5480 480 ja Hanna Kaleva, puh. 040 5555 269

     

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi osoittaa pääkaupunkiseudulle 1,1 prosentin vuosinousua. Vantaalla vuokrat nousivat 1,6 prosenttia, kun taas Helsingissä ja Espoossa nousu hidastui yhden prosentin tuntumaan. Uusien vuokrien nousuvauhti oli nyt hitaampaa kuin kertaakaan sitten vuoden 2007.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa uusien vuokrasopimusten vuokratasojen vuosinousu oli keskimäärin 1,2 prosenttia. Vuokrat nousivat hienoisesti Turussa, Jyväskylässä ja Oulussa, kun taas Tampereella ja Lahdessa vuokratasot pysyivät lähes ennallaan.

Sekä pääkaupunkiseudulla että muissa suurissa kaupungeissa koko vallitsevaa vuokrasopimuskantaa kuvaavat indeksit nousivat nyt samaan tahtiin uusien sopimusten kanssa, 1,4 ja 1,3 prosentilla.

KTI:n vuokraindeksit kuvaavat ammattimaisten kiinteistösijoittajien omistamaa vapaarahoitteista vuokra-asuntokantaa. KTI:n asuntovuokratietokannassa on tiedot yli 84.000 asunnon vuokrasopimuksista. Uusien vuokrasopimusten indeksit sisältävät viimeisimmän puolivuotisjakson aikana (1.10.-31.3.) alkaneet vuokrasopimukset. Vallitsevien vuokrien indeksit kuvaavat kaikkien tarkasteluhetkellä (1.3.) voimassa olevien vuokrasopimusten kehitystä. Vuokratietokannasta tuotetaan vuokratunnuslukuja yli 260 osamarkkinalle 35 kaupungissa.

 

 

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden vahva vire jatkuu, vaikka kiinteistökauppavolyymit eivät olekaan aivan yltäneet viime vuoden huippulukemiin. Eniten kauppaa käyvät kotimaiset kiinteistörahastot sekä ulkomaiset sijoittajat. Piristynyt taloustilanne antaa viimein tukeaan toimistovuokramarkkinoille, joilla on talven aikana käännytty positiiviseen suuntaan niin markkinavolyymeissä, vuokratasoissa kuin toimijoiden odotuksissakin. Asuntovuokramarkkinoilla kasvanut tarjonta näkyy nyt vuokratasoissa, jotka ovat säilyneet lähes ennallaan viimeisen vuoden aikana.

Tämän vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistökaupankäyntivolyymi nousi 1,2 miljardiin euroon. Volyymi on lähes miljardi euroa viime vuoden ensimmäistä neljännestä matalampi. Lukumääräisesti kauppaa on käyty vilkkaasti, mutta viime vuoden volyymiä siivittäneitä suuria, satojen miljoonien eurojen kokoluokkaan nousevia kauppoja ei tänä vuonna ole toistaiseksi nähty kuin yksi, kun puolet Kampin kauppakeskuksesta vaihtoi omistajaa. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa kiinteistöalan asiantuntijat uskovat kaupankäynnin jatkuvan vilkkaana ja etenkin ulkomaisen sijoittajakysynnän vahvistuvan entisestään.

Tuottovaatimukset laskeneet edelleen

Vilkas sijoituskysyntä ja pohjalukemissa pysyttelevä korkotaso painavat sijoittajien nettotuottovaatimuksia. Helsingin keskustan toimistokiinteistön tuottovaatimus saavutti jälleen RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa uuden pohjalukeman, 4,6 prosenttia. Hyvälaatuiseen ja keskeisen sijainnin asuntokiinteistöön oltaisiin nyt halukkaita sijoittamaan 4,2 prosentin ja liikekiinteistöön 4,9 prosentin nettotuotolla.

Toimistovuokrasopimuksia solmitaan vilkkaasti

Toimistovuokramarkkinoilla näyttää talouskasvun viriämisen myötä tapahtuneen käänne kuluvan talven aikana. KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi kääntyi vuositasolla 2,1 prosentin nousuun. Parhaiden tilojen vuokratasot ovat ydinkeskustassa vakiintuneet selkeästi yli 30 euroon neliöltä, ja uusien sopimusten mediaanivuokratasokin oli KTI:n tietokannassa reilusti yli 28 euroa viimeisimmällä puolivuotisjaksolla. Piristynyt taloustilanne näkyy myös pääkaupunkiseudun markkinavolyymeissä, ja uusia toimistovuokrasopimuksia alkoi KTI:n tietokannassa nyt lukumääräisesti enemmän kuin kertaakaan viimeiseen vuosikymmeneen. Käytössä olevan toimistotilan määrän muutosta kuvaava nettokäyttöönotto kääntyi 50 000 neliötä positiiviseksi viimeisen puolen vuoden aikana.

Toimistojen vajaakäyttöön viimein helpotusta?

KTI:n seuraamien ammattimaisten kiinteistösijoittajien pääkaupunkiseudun toimistotilojen vuokrausaste pysytteli edelleen matalana, 82 prosentissa. Pitkään vaivanneeseen vajaakäyttöongelmaan odotetaan nyt kuitenkin lievää helpotusta, ja RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa 54 prosenttia vastaajista ennakoi tyhjien toimistotilojen määrän vähenevän tulevan vuoden aikana. Uutta tilaa on kuitenkin rakenteilla runsaasti: KTI:n seurannassa ensimmäisen vuosineljänneksen lopussa pääkaupunkiseudulla oli rakenteilla yli 125 000 uutta toimistoneliötä, ja useita kymmeniä tuhansia neliöitä tämän vuoden aikana aloitettavaksi suunniteltuja hankkeita. Tyhjien tilojen haastetta pyritään kontrolloimaan kiinteistöjen kehittämisellä. Viimeisen vuosikymmenen aikana markkinoilta on poistunut 430 000 toimistoneliötä purkamisten ja käyttötarkoituksen muutosten kautta. Samalla ajanjaksolla on kuitenkin valmistunut yli 900 000 neliötä uutta tilaa.

Asuntovuokrien nousu lähes pysähtynyt

Asuntosijoittamisen suosio jatkuu vahvana, ja asuntokiinteistöistä tuli ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori vuonna 2016. Vahva vuokrakysyntä tukee asuntokiinteistösijoittamista. Tämä yhdistettynä pääomien suureen määrään on saanut liikkeelle runsaasti uutta asuntorakentamista. Kasvava tarjonta näkyy nyt vuokramarkkinoilla, joilla uusien sopimusten vuokratasot ovat viimeisen vuoden ajan pysytelleet lähes paikallaan. KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi osoittaa pääkaupunkiseudulla 0,3 prosentin ja muissa suurissa kaupungeissa keskimäärin 0,6 prosentin vuosinousua. Maaliskuussa toteutetussa RAKLIn Vuokra-asuntobarometrissa asiantuntijoiden usko asuntovuokrien nousuun oli kuitenkin vahva, ja myös asuntotarjonnan kasvun uskotaan jatkuvan.

Lisätietoja:

• Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 555 5269
• Mikko Östring, johtaja, RAKLI ry, puh. 050 301 8933

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 10.5.2017 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä KTI:n RAKLI ry:n toimeksiannosta maaliskuussa toteuttamaan RAKLI-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 51 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.

Lataa KTI Markkinakatsaus kevät 2017

Lataa KTI Market Review spring 2017

Toukokuun KTI Kiinteistötietoiskussa aiheena on kauppakeskusjohtamisen keskeinen tunnusluku Occupancy Cost Ratio, OCR.

Mitä?
Occupancy Cost Ratio, OCR kuvaa vuotuisen bruttovuokran osuutta vuotuisesta arvonlisäverottomasta myynnistä (liikevaihdosta). OCR:n kautta tarkastellaan vuokralaisen vuokranmaksukykyä.

OCR-tunnusluvussa on merkittäviä eroja eri toimialojen välillä. KTI Kauppakeskusvertailussa vuonna 2015 kaikkien toimialojen keskimääräinen OCR oli 11 prosenttia, mutta esimerkiksi pukeutumisessa OCR oli lähes 18 prosenttia. Toimialojen lisäksi vuokranmaksukyvyssä on huomattavia eroja myös erilaisten toimijoiden, esimerkiksi ketjuliikkeiden ja yksityisyrittäjien välillä.

Miksi?
OCR:n avulla liiketilojen vuokranantajat ja vuokralaiset voivat analysoida liikkeiden menestystä kyseisessä sijainnissa. Mikäli vuokran osuus liikevaihdosta kasvaa suuremmaksi kuin toimialalla keskimäärin, voi tilanne muodostua vuokralaiselle kestämättömäksi. Tällaisiin tilanteisiin on hyvä reagoida hyvissä ajoin, mihin OCR-tunnusluvun systemaattinen seuranta luo mahdollisuuden. Vuokranantajalle OCR-tieto on hyvä työkalu vuokratasojen määrittelyyn, optimaalisen vuokralaismixin hallintaan ja kauppakeskuksen kannattavuuden ohjaamiseen.

Miten?
OCR-tunnuslukua analysoidaan kauppakeskus-, toimiala- ja vuokralaistasolla. Kauppakeskustasolla voidaan analysoida vuokralaisten menestystä kyseisessä kauppakeskuksessa sekä keskusten välisiä eroja. Toimialatason tarkastelu mahdollistaa toimialojen välisten erojen analysoinnin ja vuokralaistoimialajakauman hallinnan. Osa kauppakeskusjohtajista seuraa OCR-tunnuslukua liiketasolla kuukausittain, jolloin muutokset havainnollistuvat mahdollisimman ajantasaisesti. On kuitenkin otettava huomioon, että myynnissä on suuria eroja kuukausien välillä, mikä heijastuu kuukausitason OCR-tunnuslukuun. OCR-tunnuslukua analysoidaan kattavimmin pidemmällä aikavälillä esimerkiksi vuositasolla tai 12 kuukauden liukuvana keskiarvona.

OCR = bruttovuokra / liikevaihto

KTI Kauppakeskusvertailussa OCR-tunnuslukua tarkastellaan toimialoittain ja toimialan sisällä kokoluokittain jaoteltuna. Tämä mahdollistaa isojen ja pienien toimijoiden välisen vertailun. Myynneistä poistetaan laskennallisesti arvonlisäveron osuus. OCR-tunnusluku tuotetaan vuositasolla.

Vuoden 2016 OCR-tunnuslukujen laskenta on parhaillaan käynnissä. Tulokset raportoidaan osallistujille toukokuun aikana.

Lisätietoja: Riitta Lahtinen, puh. 040 547 1488

 

 

 

 

 

 

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

Lehdistötiedote 27.4.2017

Kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi 1,7 prosenttia vuoden ensimmäisellä neljänneksellä

Kauppakeskusten kävijämäärä kasvoi tammi-maaliskuussa 4,1 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Samaan aikaan kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi 1,7 prosenttia. Tammi- ja helmikuun myynti oli lähellä vuoden 2016 tasoa, kun taas maaliskuussa kasvua oli lähes viisi prosenttia viime vuoteen verrattuna.

Sisustamisen ja kodintarvikkeiden sekä kahviloiden ja ravintoloiden myyntiin kirjattiin kaksinumeroisia kasvuprosentteja vuoden 2016 ensimmäiseen neljännekseen verrattuna. Sen sijaan päivittäistavaran ja tavaratalojen myynti laski lähes viisi prosenttia, mihin yhtenä keskeisenä syynä on kauppakeskuksissa sijainneiden Anttilan tavaratalojen sulkeutuminen.

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen kehitys eriytyi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Pääkaupunkiseudulla kokonaismyynti kasvoi 2,9 prosenttia ja kävijämäärä yli seitsemän prosenttia. Muualla Suomessa sekä kävijämäärät että myynnit laskivat hienoisesti viime vuoden ensimmäiseen neljännekseen verrattuna.

Tilastokeskuksen mukaan vähittäiskaupan myynti kasvoi 2,2 prosenttia kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Kauppakeskuksissa myynti on muutamana viime vuonna kehittynyt muuta vähittäiskauppaa positiivisemmin, mutta viimeisimmällä neljänneksellä muu vähittäiskauppa kasvoi hienoisesti kauppakeskuksia enemmän.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen julkaisemaan myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Kuukausitason myyntejä ja kävijätietoja on seurattu neljännesvuosittain vuodesta 2011 lähtien. Myynti- ja kävijäindekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 39 kauppakeskusta, joka kattaa yli 80 prosenttia koko toimialan kokonaismyynneistä sekä liiketilaneliöistä ja antaa siten kattavan kuvan koko toimialan kehityksestä.

Lisätietoja:
Johanna Aho, toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset:
ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Lippulaiva, Sello, HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Galleria Esplanad, Itis, Kaari, Kamppi, Ristikko, Ruoholahti, VANTAA Jumbo, Myyrmanni

Muun Suomen kauppakeskukset:
HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, JYVÄSKYLÄ Forum, KEMPELE Zeppelin, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, LAPPEENRANTA IsoKristiina, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, RAISIO Mylly, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TAMPERE Duo, Koskikeskus, TORNIO Rajalla På Gränsen, TURKU Hansa, Skanssi, YLÖJÄRVI Elo

Lataa tiedote PDF-muodossa

Tammi-maaliskuun kaupankäyntivolyymi ylsi KTI Transaktioseurannan mukaan noin 1,2 miljardiin euroon, joka on 2010-luvun toiseksi korkein ensimmäisen vuosineljänneksen volyymi. Kiinteistökauppamarkkinoiden aktiivisuus säilyy edelleen korkealla tasolla, sillä päättynyt vuosineljännes oli jo kahdeksas peräkkäinen vuosineljännes, jolloin kaupankäyntivolyymi ylitti miljardin euron rajan. Viime vuoden poikkeuksellisen vilkkaan tammi-maaliskuun volyymista (2,2 miljardia euroa) jäätiin tosin tänä vuonna selvästi.

Liikekiinteistöt olivat alkuvuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi. Niillä tehtiin kauppoja lähes 500 miljoonalla eurolla, mikä vastasi 43 prosenttia alkuvuoden kokonaisvolyymista. Asuntoportfolioiden osuus kauppavolyymista oli 23 prosenttia, ja toimistojen 19 prosenttia. Alkuvuoden suurimmasta kaupasta vastasi TH Real Estaten hallinnoima rahasto, joka osti 50 prosenttia Kampin kauppakeskuksesta noin 250 miljoonalla eurolla. Kyseinen kauppa oli alkuvuoden ainoa yli 100 miljoonan euron kiinteistökauppa. Aktiivisimpia ostajia olivat kotimaiset kiinteistörahastot, joiden osuus kauppavolyymista oli 42 prosenttia. Myös ulkomaiset sijoittajat olivat aktiivisia alkuvuoden aikana, vastaten noin 40 prosentista sekä ostoista että myynneistä.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi. Suurimmat viime aikojen julkiset kaupat listataan myös KTI:n www-sivuilla: Major transactions -listaus.

Kokouspalkkiot ja asiakirjat kallistuneet eniten

Taloyhtiöt maksavat isännöinnistä selvästi enemmän nyt kuin vuonna 2013. Isännöinnin kiinteää kuukausipalkkiota enemmän ovat nousseet kokouspalkkiot ja muut erillisveloitettavat työt sekä isännöitsijäntodistukset. Erillisveloitusten vaihtelu on varsin suurta. Isännöinnin kustannusten nousu taloyhtiöille on viime vuosina ollut suurempaa kuin yleinen kustannuskehitys. Kiinteistöliiton kyselytutkimukseen isännöintipalkkioista vastasi yhteensä 2293 taloyhtiön puheenjohtajaa ja isännöitsijää. Kyselyllä koottiin ajantasaista tietoa isännöintipalkkioista sekä kartoitettiin tilannetta erilaisten veloitusperusteiden ja veloitusten suuruuden osalta.

Lue lisää tiedotteesta: https://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/nayta/?id=1377

Mitä?
Ammattimaisilla kiinteistösijoitusmarkkinoilla tarkoitetaan sitä osaa Suomen kiinteistövarallisuudesta, joka on kiinteistösijoitus- / -liiketoimintaa ammattimaisesti harjoittavien toimijoiden omistuksessa. KTI kokoaa vuosittain tietoa ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden koosta, rakenteesta ja suurimmista sijoittajista.

Markkinoiden rakennetta tarkastellaan sekä kiinteistötyyppien että omistajien mukaan jaoteltuna. Omistajien jaottelussa kotimaiset sijoittajat jaetaan viiteen kategoriaan: institutionaaliset sijoittajat, listatut kiinteistösijoitusyhtiöt, listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt, kiinteistösijoitusrahastot sekä säätiöt, yhdistykset & muut. Kansainväliset sijoittajat on kuudes toimijaryhmä.

Miksi?
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden koon ja rakenteen kehityksen myötä pystytään analysoimaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden laajoja kehitystrendejä. Tällaisia ovat esimerkiksi eri toimijaryhmien markkinaosuuksien muutokset, eri kiinteistötyyppien kiinnostavuuden kehitys kiinteistösijoitusmarkkinoilla ja ammattimaisessa omistuksessa olevien markkinoiden kokonaiskoon muutos. Sijoitusmarkkinoiden koko on tärkeä tieto myös markkinoiden suhteellisen likviditeetin laskennassa: suhteuttamalla vuotuinen kaupankäyntivolyymi markkinoiden kokonaiskokoon voidaan arvioida ja vertailla likviditeettiä myös eri maiden välillä. Lisäksi KTI julkaisee top 30 -listan suurimmista sijoittajista / varainhoitajista Suomessa, mikä on keskeinen tieto markkinoiden toimijarakenteen analysoinnissa.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden koko on kasvanut viime vuosina muutaman miljardin euron vuositahtia. Tälle kasvulle on kolme vaihtoehtoista lähdettä:

• Sijoituskiinteistöjen arvonnousu.
• Sijoitusmarkkinoiden ulkopuoliset tahot, kuten muiden toimialojen yritykset tai julkisen sektorin toimijat, myyvät kiinteistöjä ammattimaisille sijoittajille. Monet yritykset, jotka omistivat ennen omat toimitilansa, ovat myyneet viime vuosina kiinteistöjään ammattimaisille sijoittajille ns. sale-and-leaseback –operaatioissa, joiden seurauksena myyjätahot ovat itse jääneet kiinteistöihin vuokralle.
• Uusi tilakanta: Ammattimaiset sijoittajat rakennuttavat uusia kiinteistöjä tai ostavat rakenteilla olevia kiinteistöjä. Tämä on ollut viime vuosina keskeisin kiinteistösijoitusmarkkinoiden kasvun moottori.

Miten?
KTI kerää tietoa sijoitusmarkkinoiden koosta ja rakenteesta useilla eri menetelmillä. Suurimmassa roolissa on suurille sijoittajille ja varainhoitajille suunnattu kysely, jolla kerätään tietoa heidän suorien suomalaisten kiinteistösijoitustensa markkina-arvoista vuoden lopussa. Kotimaisilta toimijoilta kysytään samalla myös tietoja epäsuorista kotimaisista, suorista ulkomaisista ja epäsuorista ulkomaisista kiinteistösijoituksista, sekä omistettujen asuntojen lukumäärästä. Näiden tietojen avulla voidaan tehdä tarkempaa analyysiä toimijoiden strategioiden kehityksestä. Kyselyyn saatiin tänä vuonna vastauksia 52 sijoittajalta / varainhoitajalta, joiden omistuksessa / hallinnassa oli yhteensä yli 45 miljardia euroa suoria kiinteistösijoituksia Suomessa. Vastanneista yhtiöistä 36 oli kotimaisia ja 16 ulkomaisia.

Kyselyn lisäksi KTI kerää tietoja Suomen markkinoilla toimivista sijoittajista laajasti myös muista lähteistä, esimerkiksi yhtiöiden tilinpäätöksistä, vuosikertomuksista ja lehdistötiedotteista. Myös KTI:n omia tietokantoja hyödynnetään markkinoiden koon laskennassa. Kaiken kaikkiaan käydään läpi noin 200 sijoittajaa, eli käytännössä kaikki Suomen markkinoilla toimivat merkittävät kiinteistösijoittajat, joista KTI on tietoinen. Rajanveto nk. piensijoittajien ja ammattimaisten toimijoiden välillä saattaa joissakin tapauksissa olla häilyvä, ja osittain KTI joutuu myös tekemään arvioita laskelmia tehdessään. KTI:n tietokannoista kerättyjä tietoja käytetään laskelmissa pitäen huolta siitä, ettei tietojen luottamuksellisuus vaarannu. Laskelmiin huomioidaan vain sellaiset yksityisen sektorin toimijat, jotka harjoittavat ammattimaisesti kiinteistöliiketoimintaa. Laskelmiin ei oteta mukaan mm. seuraaviin ryhmiin kuuluvia kiinteistöomistajia:

• julkisen sektorin toimijat (joista suurimpina Senaatti-kiinteistöt, kaupungit ja kaupunkien vuokrataloyhtiöt)
• yleishyödylliset toimijat
• opiskelija-asuntoyhtiöt yms. erityisryhmien tuettuja asuntoja omistavat yhtiöt
• käyttäjäyritykset
• piensijoittajat.

Näiden laskelmien pohjalta KTI arvioi Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaiskooksi 58,2 miljardia euroa vuoden 2016 lopussa. Institutionaaliset sijoittajat ovat suurin toimijaryhmä, mutta niiden osuus sijoitusmarkkinoista on pienentynyt tällä vuosikymmenellä. Erityisesti kotimaiset listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt ja kiinteistösijoitusrahastot ovat kasvattaneet markkinaosuuksiaan viime vuosina. Asunnot nousivat vuoden 2016 aikana ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurimmaksi kiinteistötyypiksi toimistojen ohi.

KTI julkaisee keskeisiä tuloksia vuosittain maaliskuussa ilmestyvässä The Finnish Property Market -raportissa. KTI käsittelee markkinoiden rakennetta myös useissa raporteissaan ja tietoja sisältyy myös KTI:n Markkinatieto- ja muiden palvelujen materiaaleihin.

---

---

---

---

Lisätietoja: Mikko Soutamo (puh. 050 5480 480)

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

KTI Ylläpitokustannusindeksien mukaan asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat 1,7 prosenttia vuonna 2016 koko Suomessa. Ilman korjauskustannuksia asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat kaksi prosenttia. Kulueristä eniten edelliseen vuoteen verrattuna nousivat energiakustannukset, 4,1 prosenttia, kun taas palvelukustannukset laskivat yhden prosentin. Energiakustannusten nousua selittää muun muassa suurempi lämmitystarve edelliseen vuoteen verrattuna. Alueellisesti suurimmat erot olivat palveluiden ja korjausten kustannuskehityksessä. Pääkaupunkiseudulla mm. kiinteistöhuollon, ulkoalueiden hoidon ja siivouksen sisältämät palvelukustannukset laskivat edellisestä vuodesta (-2,2 %), mutta muualla Suomessa nousivat vajaan prosentin. Muualla Suomessa asuinkerrostalojen korjauskustannukset nousivat edellisvuodesta, kun taas pääkaupunkiseudulla korjauksiin käytettiin vähemmän rahaa kuin edellisenä vuonna.

KTI:n toimistokiinteistöjen ylläpitokustannusindeksi nousi 3,4 prosenttia vuonna 2016 koko Suomessa. Eniten kasvua oli korjauskustannuksissa, jotka nousivat yli kymmenen prosenttia edellisestä vuodesta. Muualla Suomessa ylläpitokustannukset ilman korjauksia nousivat vajaan prosentin, kun taas pääkaupunkiseudulla ne nousivat kolme prosenttia. Pääkaupunkiseudun kustannuksia nostivat etenkin energiakustannukset, jotka nousivat yli kuusi prosenttia. Myös palvelukustannuksissa oli pääkaupunkiseudulla nousua vuonna 2016 (+2,6 %).

Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten kehitys, koko Suomi
indeksi 2000=100 (käyrien vieressä viimeisimmät vuosimuutokset)

Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannusten kehitys, koko Suomi
indeksi 2000=100 (käyrien vieressä viimeisimmät vuosimuutokset)

Lisätietoja: Perttu Rantanen (puh. 050 533 7831) ja Mikko Hietala (puh. 040 525 9274)

---

Tiedot pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailusta laskettaviin KTI Ylläpitokustannusindekseihin. Tiedot koostuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista ylläpitokustannuksista. Tiedot kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat kiinteistöjen hoitokulut. Indeksien tavoitteena on kuvata kustannusten pitkän aikavälin kehitystä.

Ylläpitokustannusindeksit päivitetään keväisin edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella. Aineistossa on vuosittain yli 1000 asuinkerrostalokiinteistöä ja noin 400 toimistokiinteistöä. Ylläpitokustannusindeksit lasketaan eri alueille (toimistot: pääkaupunkiseutu ja muu Suomi ja kerrostalot: Helsinki, pääkaupunkiseutu, Tampere, Etelä-Suomi ja muu Suomi). Alueellisten indeksien avulla lasketaan indeksit koko Suomelle painotettuna keskiarvona alueiden todellisen rakennuskannan suhteessa.

Toteutamme osana KIRA-digi-ohjelmaa projektin, jossa määritämme yhteisen tietomallin kiinteistösijoittamisen ja -johtamisen keskeisille liiketoimintatiedoille. Määrittelyprojekti toteutetaan ympäristöministeriön rahoittamana. Tavoitteenamme on jatkaa hanketta syksyllä KIRA-digi-ohjelman kokeiluhankkeena, jossa rakennamme määritetyn tietomallin pohjalta rajapintoja järjestelmien välille valituille liiketoimintaprosesseille. Tietomalli ja rajapinnat helpottavat tiedon hallintaa ja liikkumista esimerkiksi kiinteistökauppa-, managerin vaihto- ja tietojärjestelmien uudistustilanteissa.  Tule mukaan kehittämään ja vaikuttamaan!

Lisätietoja hankkeesta: esittelymateriaali tai matti.heiskanen(at)kti.fi