Julkaistu 13.5.2025
Kiinteistömarkkinoille on jo pitkään odoteltu piristymistä korkojen laskun, rahoituksen saatavuuden paranemisen sekä vahvistuvien talousnäkymien tukemana. Viimeaikaiset maailmanpoliittiset käänteet kasvattavat kuitenkin yleisen talouskehityksen riskejä, mikä luo uusia uhkakuvia myös kiinteistömarkkinoiden elpymiselle. Kuluva vuosi on kiinteistökauppamarkkinoilla käynnistynyt paria viime vuotta vilkkaampana, mutta merkittävämpi piristyminen edellyttäisi kansainvälisten sijoittajien mittavampaa aktiviteettia.
Ensimmäisen vuosineljänneksen kauppavolyymi ylitti 600 miljoonaa euroa
Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistötransaktiovolyymi oli 630 miljoonaa euroa. Vaikka lukema on 33 prosenttia viime vuoden vastaavaa ajanjaksoa korkeampi, jää se alle puoleen viimeisen vuosikymmenen ensimmäisten vuosineljännesten keskimääräisestä tasosta. Varsinaisten kiinteistötransaktioiden orastavan vilkastumisen lisäksi alkuvuotta leimaavat muutamat merkittävät kiinteistösijoitus- ja kehitysyhtiöiden omistusjärjestelyt, jotka nekin osaltaan kuvaavat kiinteistömarkkinoiden hienoista viriämistä.
Ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden kaupoista nousi 60 prosenttiin. Kotimaista sijoituskysyntää rajoittaa nykytilanteessa niin erikoissijoitusrahastojen kireä likviditeettitilanne kuin eläkeuudistuksen odotetut vaikutuksetkin. Huhtikuussa toteutetussa, kiinteistöalan ammattilaisille suunnatussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa yli 80 prosenttia vastaajista uskoo ulkomaisen sijoituskysynnän kasvuun tulevan vuoden aikana. Kotimaisenkin sijoituskysynnän hienoiseen virkistymiseen uskoo yli puolet vastaajista.
Tuottovaatimusten laskua ei nähty vieläkään
Korkojen vakiintumisen on odotettu vakauttavan kiinteistöjen tuottovaatimuksia ja luovan selkeämpää pohjaa hinnanmuodostukselle. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan hyvälaatuisen toimistokohteen tuottovaatimus nousi kuitenkin nyt 5,5 prosenttiin, eli yli 0,3 prosenttiyksikköä viime syksyä korkeammaksi. Liikekiinteistön tuottovaatimus nousi lähes saman verran ja oli nyt 5,7 prosenttia. Lukemat kuvastavat perinteisten toimitilakiinteistösektorien haasteita. Etä- ja hybridityön myötä vähenevä tilatarve kasvattaa jo entisestään korkeaa tyhjän toimistotilan määrää, ja pääkaupunkiseudun toimistotiloista jo yli 16 prosenttia on vailla käyttäjää.
Toimistokiinteistöjen markkina-arvot ovat laskeneet parin viime vuoden aikana muita kiinteistösektoreita enemmän, ja kauppavolyymit painuneet historiallisen mataliin lukemiin. KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaavan toimistovuokraindeksinkin vuosimuutos painui reilun prosentin negatiiviseksi, kun uusia sopimuksia alkoi varsin vähän, ja pääosin hieman heikompilaatuisissa kohteissa. Kapeassa parhaan laatuluokan tilatarjonnassa vuokrat kuitenkin nousevat ja käyttäjien kiristyvät laatuvaatimukset pitävät yllä myös uusien toimistojen rakentamista.
Vuokra-asuntojen rakentamisen rajun laskun odotetaan helpottavan ylitarjontahaasteita
Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoita on muutaman vuoden ajan leimannut nollakorkoajan kiivaan rakentamisen synnyttämä ylitarjonta. Vaikka KTI:n vuokratietokannassa pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen käyttöaste oli maaliskuussa edelleen vain 91,5 prosentin tuntumassa, on tilanne kuitenkin parantunut viimeisen vuoden aikana kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa. . Vuokrien kehitys pysyy edelleen varsin maltillisena, ja KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi laski 0,6 prosenttia viimeisen vuoden aikana. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokrien nousu jatkuu maltillisena ja käyttöasteet pysyttelevät huomattavasti pääkaupunkiseutua korkeampina – Tampereella yli 96 prosenttia vuokra-asunnoista oli vuokrattuna maaliskuun alun tilanteessa ja Turussakin käyttöaste pysytteli viimeaikaisesta laskustaan huolimatta 93,5 prosentissa. Helsingin hyvälaatuisen asuntokohteen tuottovaatimus pysytteli vakaana 4,4 prosentissa, mikä kuvastaa pahimpien markkina-arvoihin kohdistuvien paineiden helpottumista.
Tuotannollisten kiinteistöjen tilanne pysyttelee muita toimitilasektoreita vahvempana
Erilaiset logistiikka-, varasto- ja tuotantokiinteistöt ovat vahvistaneet suosiotaan kiinteistösijoitusmarkkinoilla viime vuosina verkkokaupan kasvun ja tuotanto- ja logistiikkaketjujen kehityksen siivittämänä. Kiinteistökauppamarkkinoilla tuotannolliset kiinteistöt nousivat vuoden 2024 vaihdetuimmaksi kiinteistösektoriksi. Vaikka korkojen nousu on parin viime vuoden aikana painanut myös tuotannollisten kiinteistöjen markkina-arvoja, on arvojen lasku ollut muita kiinteistösektoreita loivempaa ja korkeampi nettotuottotaso on ylläpitänyt niiden tuottoja läpi vaikeampienkin vuosien. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa lentokentän alueen hyvälaatuisen tuotannollisen kiinteistön tuottovaatimus pysytteli vakaana 6,2 prosentissa. Vilkas rakentaminen on kasvattanut tuotannollisten tilojen tarjontaa etenkin pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Sektorin vuokrien kehitysnäkymät olivat Rakli-KTI Toimitilabarometrissa hienoisesta heikkenemisestään huolimatta edelleen muita toimitilasektoreita positiivisempia.
Lue lisää kiinteistömarkkinoiden tilanteesta ja näkymistä tänään julkaistusta KTI Markkinakatsauksesta. Lataa KTI Markkinakatsaus alta.
KTI Markkinakatsaus | Kevät 2025
Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja 040 5555 269
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija 050 5480 480
