KTI Markkinakatsaus ja Rakli-KTI Toimitilabarometri kevät 2024: Kiinteistösijoitusmarkkinoiden hiljaiselo jatkuu    

Julkaistu 15.5.2024

 Kiinteistökauppamarkkinoilla kuluva vuosi on käynnistynyt ennätyshiljaisen viime vuoden tapaan varsin hitaasti. Sijoituskiinteistöjen markkina-arvot ovat kautta linjan laskeneet. Arvojen laskun arvioidaan hiljalleen lähentävän ostajien ja myyjien hintanäkemyksiä ja edesauttavan kaupankäynnin viriämistä, mutta vain jos korot lähtevät odotettuun laskuun. Nykyinen taloustilanne varjostaa myös vuokramarkkinoiden tilannetta. Toimistokiinteistöjen kysyntää painaa sekä heikko talouskehitys että yritysten vähenevä tilatarve, mikä heikentää toimistokiinteistöjen asemaa sijoitusmarkkinoilla. Vuokra-asuntomarkkinoita painaa pääkaupunkiseudun asuntojen ylitarjonta, joka helpottunee melko pian uudisrakentamisen vähyyden myötä. Vahvin sijoituskysyntä on alkuvuonna kohdistunut liike- ja tuotannollisiin kiinteistöihin.    

Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi jäi puoleen miljardiin euroon 

KTI:n transaktioseurannassa vuoden 2024 ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppavolyymi jäi alle puoleen miljardiin euroon. Huhtikuun lopun tilanteessakin jäätiin vielä selkeästi alle 600 miljoonan euron, joka on lähes 10 prosenttia viime vuoden vastaavaa ajanjaksoa vähemmän. Alkuvuoden kiinteistökaupat on tehty pääosin yksittäisistä kohteista, ja suurimmatkin transaktiot asettuvat 50–70 miljoonan euron kokoluokkaan. Eniten kauppoja on tehty yksittäisistä liike- ja tuotannollisista kiinteistökohteista. Asuntokiinteistöjen osuus on huomattavasti muutamia viime vuosia matalampi. Toimistokiinteistöistä ei ole tälle vuodelle kirjattu kuin yksi merkittävämmän kokoluokan kauppa, ja yhteiskuntakiinteistöjenkin kauppoja vain muutamia. Ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden kaupoista on vajaa kolmannes.    

Odotukset kaupankäynnin kehityksestä nousujohteisia 

Rakli-KTI Toimitilabarometrissa enemmistö vastaajista odottaa sekä koti- että ulkomaisen sijoittajakysyntään selkeää kasvua seuraavien 12 kuukauden aikana. Toimitilamarkkinoilla kysyntää löytynee vahvimmin liike- ja tuotannollisiin kohteisiin, kun taas toimistokiinteistöjen houkuttelevuus nähdään selkeästi heikompana. Kaupankäynnin vilkastuminen edellyttää kuitenkin korkojen odotetun laskun toteutumista. Velkarahoituksen saatavuuden kiinteistösijoituksiin arvioidaan helpottuneen viime syksystä, mikä myös osaltaan edesauttaa kaupankäynnin viriämistä.      

Helsingin keskustan toimistovuokrat nousivat 4,2 prosenttia, mutta vajaakäyttö pysyy korkeana 

KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi 4,2 prosenttia kevään 2023 ja 2024 välisenä aikana. Myös ydinkeskustasta löytyy nyt kuitenkin runsaasti tyhjää toimistotilaa: maaliskuun lopun tilanteessa keskusta-alueen vajaakäyttöaste oli yli 14 prosenttia, eli lähes yhtä korkealla kuin koko pääkaupunkiseudulla keskimäärin. Tilankäyttäjien vähenevä tilatarve ja kiristyvät laatuvaatimukset mahdollistavat parhaiden tilojen vuokrien nousun sitkeästä vajaakäytöstä huolimatta. Jatkuva ja kärjistyvä polarisaatio ylläpitää myös toimistojen uudisrakentamista, ja maaliskuun lopun tilanteessa pääkaupunkiseudulle oli rakenteilla yli 160 000 uutta toimistoneliötä, joista yli 120 000 neliötä on valmistumassa kuluvana vuonna. 

Tuotannollisten kiinteistöjen asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla vahva  

Pääkaupunkiseudulle ja ympäristökuntiin on viime vuosina rakennettu vilkkaasti uusia tuotanto-, logistiikka- ja varastokiinteistöjä. Maaliskuun lopun tilanteessa uutta tuotannollista tilaa oli rakenteilla lähes 370 000 neliötä. Tuotannollisten kiinteistöjen vuokra- ja vajaakäyttöodotukset pysyttelevät selkeästi toimisto- ja liikekiinteistöjä positiivisempina. Liikekiinteistöjen markkinakehitys on jo vuosia ollut mollivoittoinen kuluttajakäyttäytymisen muutoksen painamana, jota koronapandemia vielä osaltaan kärjisti. Liiketilojen vuokraodotukset ovat edelleen varsin maltillisia, mutta käyttöasteet pysyttelevät korkeina. Kiinteistökauppamarkkinoilla liikekiinteistöjen houkuttelevuus näyttää viime kuukausina vahvistuneen, kun jo vuosia laskeneet markkina-arvot helpottavat ostajien ja myyjien yhteisen hintanäkemyksen löytymistä. Sijoittajat ovat kuitenkin edelleen varsin valikoivia.    

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen vajaakäyttö korkea, mutta tarjonnan kasvu hidastuu 

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi laski maaliskuun 2023 ja 2024 välisenä aikana pääkaupunkiseudulla keskimäärin tasan prosentin. Tarjonnan vahva kasvu painaa vuokrien kehitystä: vuonna 2023 pääkaupunkiseudulle valmistui ennätysmäärä, yli 7000 uutta vuokra-asuntoa kokonaan vuokrakäyttöön tarkoitettuihin rakennuksiin, ja keskimääräiset käyttöasteet painuivat 90 prosentin tuntumaan. Uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntohankkeiden aloitukset ovat kuitenkin korkojen nousun ja vuokramarkkinoiden heikon kehityksen myötä hyytyneet lähes kokonaan. Tarjonnan kasvu on siksi hidastumassa merkittävästi. Pääkaupunkiseudun vahvan väestönkasvun odotetaan tarjonnan hidastumisen myötä vahvistavan vuokrien nousuedellytyksiä lähiaikoina. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne pysyy huomattavasti vahvempana. 

Tuottovaatimukset tasaantumassa 

Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset lähtivät korkojen nousun myötä kasvuun ennätysmatalilta tasoiltaan vuoden 2022 loppupuolella. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa tuottovaatimukset osoittavat jo varovaisia tasaantumisen merkkejä – mutta vain valikoidusti. Hyväsijaintisen ja laadukkaan asuntokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin barometrissa nyt 4,2 prosenttiin ja liikekiinteistön tasan prosenttiyksikön korkeammaksi. Molemmat ovat 0,1 prosenttiyksikköä matalampia kuin puoli vuotta sitten. Sen sijaan toimistokiinteistöjen tuottovaatimukset jatkoivat nousuaan: Helsingin keskustassa noteeraus oli nyt 5,1 prosenttia, joka on 0,4 prosenttiyksikköä korkeampi kuin viime syksynä. Toimistokiinteistön nettotuottovaatimus on viimeksi ollut tällä tasolla vuonna 2015. Samaten yhtä kapea marginaali toimisto- ja liikekiinteistöjen välillä on nähty viimeksi noin vuosikymmen sitten. Hiljaisilla kauppamarkkinoilla tuottovaadetasoista on kuitenkin hyvin vähän varsinaista markkinaevidenssiä.    

Lue lisää kiinteistömarkkinoiden tilanteesta ja näkymistä tänään julkaistusta KTI Markkinakatsauksesta. Lataa KTI Markkinakatsaus alta.

Lisätietoja:

Hanna Kaleva, KTI, 040 5555 269 
Mikko Östring, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli, 050 301 8933 
Julia Ruotsi, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli, 0503273660 

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 15.5.2024 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä huhtikuussa toteutettuun Rakli-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 46 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista. 

KTI Ylläpitokustannusindeksit: Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannukset nousivat 1,9 prosenttia vuonna 2023. Energiankulutuksen selkeä lasku hillitsi kustannusten nousua

19.4.2024

KTI:n ylläpitokustannusindeksin mukaan toimistokiinteistöjen ylläpitokustannukset nousivat 1,9 prosenttia vuonna 2023. Kun indeksistä poistetaan vuotuisten korjauskustannusten vaikutus, nousi indeksin muutos 2,2 prosenttiin. Pääkaupunkiseudulla ylläpidon kokonaiskustannukset nousivat keskimäärin 2,3 prosenttia ja muualla maassa 1,5 prosenttia.

Kokonaiskustannuksia nosti ylläpitoon sisältyvien palvelukustannusten – käytön ja huollon, siivouksen ja ulkoalueiden hoidon – keskimääräinen 5,8 prosentin nousu. Myös kiinteistövero nousi koko maassa keskimäärin 5,8 prosenttia.

Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannusten nousua puolestaan hillitsi energiakustannusten 2,6 prosentin lasku. KTI:n indekseissä energiakustannuksiin sisältyy lämmitys- ja sähköenergian sekä veden kustannukset. Energiakustannusten lasku johtui etenkin lämmitysenergian kulutuksen selkeästä vähenemisestä sekä sähkön hinnan laskusta vuoteen 2022 verrattuna. Lämmitysenergian mitattu kulutus laski pääkaupunkiseudulla tasan kuusi ja muualla Suomessa reilut kolme prosenttia. Ilmatieteen laitoksen lämmitystarveluvut pysyivät suurissa kaupungeissa melko vakaina vuoteen 2022 verrattuna, joten energiankulutuksen väheneminen selittynee pääosin kiinteistönomistajien säästö- ja energiatehokkuustoimilla. Osaltaan säästöihin kannusti lämmitysenergian hinta, joka nousi pääkaupunkiseudulla peräti 14,8 prosenttia ja muualla Suomessa lähes seitsemän prosenttia. Sähkön kulutus pieneni keskimäärin 1,8 prosenttia, ja lisäksi sähköenergian hinta laski yli kymmenen prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna.

Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannusindeksit perustuvat KTI Ylläpitokustannusvertailun aineistoihin. Aineisto koostuu ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista ylläpitokustannus- ja energiankulutustiedoista. Tiedot kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat kiinteistöjen hoitokulut. Vuoden 2023 aineistossa oli 340 toimistokiinteistöä.

KTI Ylläpitokustannusindeksit: Lämmitysenergian hintojen nousu nosti asuinkerrostalojen ylläpitokustannuksia vuonna 2023

8.4.2024

KTI:n ylläpitokustannusindeksin mukaan asuinkerrostalojen ylläpidon kokonaiskustannukset nousivat keskimäärin 3,0 prosenttia vuonna 2023. Kustannukset ilman vuosikorjauskustannuksia nousivat 4,7 prosenttia. Nousu oli voimakkainta pääkaupunkiseudulla, jossa kustannukset ilman korjauksia nousivat 5,7 prosenttia vuoteen 2022 verrattuna.

Kustannusten nousu johtui ennen kaikkea energiakustannuksista, jotka nousivat koko maassa keskimäärin 6,6 prosenttia. KTI:n indekseissä energiakustannuksiin sisältyy lämmityksen, sähkön sekä veden kustannukset. Energiakustannusten nousu johtui yksinomaan hintojen noususta: lämmitysenergian mitattu kulutus kasvoi vain 0,4 prosenttia ja sähkön ja veden kulutukset puolestaan laskivat edelliseen vuoteen verrattuna. Lämmitysenergian hinta nousi koko maassa keskimäärin 10 prosenttia ja veden hinta lähes kuusi prosenttia. Energiakustannusten nousu oli voimakkainta pääkaupunkiseudulla, jossa lämmitysenergian hinta nousi lähes 11 prosenttia ja veden hinta lähes 10 prosenttia. KTI:n indeksissä lämmitys- ja sähköenergian sekä veden hintaa kuvataan jakamalla vuotuiset toteutuneet kustannukset mitatulla kulutuksella.

Kiinteistöjen ylläpitoon sisältyvien palvelujen – käytön ja huollon, siivouksen sekä ulkoalueiden hoidon – kustannukset nousivat koko maassa keskimäärin 1,2 prosenttia vuonna 2023. Myös palvelukustannukset nousivat eniten pääkaupunkiseudulla, 2,4 prosenttia.

Asuinkerrostalojen kiinteistöverokustannus nousi keskimäärin 5,1 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Kiinteistövero nousi pääkaupunkiseudulla hieman alle neljä prosenttia, kun pääkaupunkiseudun ulkopuolella nousu oli lähes kuusi prosenttia.

Tiedot pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailupalvelun aineistoista laskettaviin KTI Ylläpitokustannusindekseihin. Tiedot koostuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista vuotuisista ylläpitokustannuksista. Ylläpitokustannusindeksit päivitetään keväisin edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella. Vuoden 2023 indeksien taustalla oli KTI:n aineistossa olevat yli 2000 vuokra- tai asumisoikeuskäytössä olevaa kerrostalokiinteistöä, joista indeksien laskentaan tarvittavat kahden peräkkäisen vuoden tiedot löytyvät noin 1600 kohteesta.

Ylläpitokustannusindeksit lasketaan eri alueille ja alueellisten indeksien avulla lasketaan koko Suomen indeksit alueiden rakennuskannan mukaan painotettuna. Indeksien laskenta perustuu peräkkäisinä vuosina aineistossa mukana olleiden kohteiden kustannusten muutoksiin.

KTI Asuntovuokraindeksit: Asuntovuokrat hienoisessa nousussa kaikissa suurissa kaupungeissa vuoden ensimmäisellä neljänneksellä

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi nousi pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,4 prosenttia edelliseen vuosineljännekseen verrattuna aikavälillä 2.12.2023-1.3.2024 alkaneissa vuokrasopimuksissa. Helsingissä ja Espoossa vuokrat nousivat 0,5 prosenttia, kun taas Vantaalla nousu jäi 0,2 prosenttiin. Uusien vuokrasopimusten vuosimuutos on kuitenkin pääkaupunkiseudulla edelleen negatiivinen, keskimäärin -1,0 prosenttia.

Muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa uusien sopimusten vuokrat nousivat keskimäärin 0,6 prosenttia edelliseen vuosineljännekseen verrattuna. Vuokrien nousu jatkui vahvimpana Oulussa, jossa neljännesvuosimuutos oli 1,5 prosenttia. Tampereella, Turussa ja Jyväskylässä vuokrien nousu oli puolen prosentin tuntumassa ja Kuopiossa ja Lahdessa 0,2 prosenttia edelliseen vuosineljännekseen verrattuna. Vuositasolla vuokrat nousivat pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa keskimäärin 1,7 prosenttia.

Vuokra-asuntotarjonta jatkoi kasvuaan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, mikä näkyy tyhjien vuokra-asuntojen määrän nousuna. Maaliskuun ensimmäisen päivän tilanteessa KTI:n seuraamasta vuokra-asuntokannasta oli pääkaupunkiseudulla tyhjillään 10,4 prosenttia, kun osuus vielä joulukuun alussa oli selkeästi alle kymmenen prosentin. Tyhjien asuntojen osuus nousi joulukuuhun verrattuna myös kaikissa pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa, mutta pysyi selkeästi pääkaupunkiseutua matalampana, keskimäärin 5,4 prosentissa. Tyhjien asuntojen osuus ylitti seitsemän prosenttia Turussa ja Lahdessa, ja pysyi matalimpana Oulussa, alle neljässä prosentissa.    

KTI:n koko voimassa olevaa vuokrasopimuskantaa kuvaavan asuntovuokraindeksin nousu jatkui uusien sopimusten indeksin muutosta ripeämpänä, mutta edelleen selkeästi yleistä hintatason muutosta maltillisempana. Pääkaupunkiseudulla kaikkien vuokrasopimusten indeksi nousi keskimäärin 0,4 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Vuosimuutos oli Helsingissä ja Espoossa 0,5 prosenttia ja Vantaalla 0,1 prosenttia. Muissa suurissa kaupungeissa vuokrat nousivat keskimäärin 2,5 prosenttia. Tampereella vuokrat nousivat tasan kolme prosenttia ja Turussa, Oulussa ja Jyväskylässä vuosimuutos vaihteli 2,5 prosentin molemmin puolin. Kuopiossa ja Lahdessa vuokrien nousu jäi selkeästi matalammaksi, 1,5 prosentin tuntumaan. Kaikkien vuokrasopimusten indeksiin vaikuttaa sopimuskannan uusiutumisen lisäksi olemassa oleviin sopimuksiin tehdyt indeksikorotukset.

 

Tiedot perustuvat KTI:n neljännesvuosittain päivitettävään asuntovuokratietokantaan. Nyt julkaistu indeksipäivitys kattaa 2.12.2023. – 1.3.2024 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset sekä kaikki 1.3. voimassa olleet vuokrasopimukset, joita oli KTI:n tietokannassa kaikkiaan yli 100 000. Yhdeksän suurimman kaupungin uusia vuokrasopimuksia kuvaavat indeksit pohjautuivat kaikkiaan lähes 8400 tarkastelujaksolla alkaneeseen uuteen vuokrasopimukseen. Tietokantaan luovutti tietoja 20 ammattimaista vuokranantajaa. Seuraava indeksipäivitys julkistetaan kesäkuussa, ja se kattaa 2.3. – 1.6.2024 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset.

KTI Kiinteistöindeksi: Markkina-arvojen lasku painoi kiinteistösijoitusten tuotot negatiivisiksi vuonna 2023

Lehdistötiedote 6.3.2024

Ammattimaisten kiinteistösijoittajien omistamien kiinteistöjen kokonaistuotto vajosi -2,7 prosenttiin vuonna 2023. Sijoituskiinteistöjen markkina-arvot laskivat keskimäärin 7 prosenttia.  Kiinteistöjen vuotuinen nettotuottoaste kääntyi lähes vuosikymmenen kestäneen laskun jälkeen nousuun ja oli 4,6 prosenttia vuonna 2023.

KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat 51 ammattimaisesti hallinnoituun kiinteistösijoitussalkkuun, joiden yhteisarvo on noin 37 miljardia euroa. Indeksi kattaa 39 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta. KTI Kiinteistöindeksi kuvaa koko vuoden omistettujen kiinteistöjen kokonaistuottoa, joka muodostuu toteutuneesta nettotuotosta sekä markkina-arvojen muutoksesta.

Ensimmäinen negatiivinen kokonaistuotto KTI Kiinteistöindeksin historiassa

Vuodelta 2023 kirjattu tulos oli ensimmäinen negatiivinen kokonaistuotto Kiinteistöindeksin yli 20-vuotisessa historiassa. Kiinteistöjen markkina-arvot laskivat kaikilla kiinteistösektoreilla, kun nouseva korkotaso nosti kiinteistösijoitusten tuottovaatimuksia ja epävarmuus hiljensi kiinteistösijoitusmarkkinat. Kiinteistösijoitusten nettotuottoasteet puolestaan nousivat, kun indeksikorotukset nostivat euromääräisiä vuokria. Myös laskevat markkina-arvot tukivat nettotuottoasteen nousua.

Asuntokiinteistöjen arvojen lasku jatkui

Asuntokiinteistöt ovat ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori noin 35 prosentin osuudellaan koko kiinteistösijoitusvarallisuudesta. Asuntokiinteistöjen kokonaistuotto oli negatiivinen toista vuotta peräkkäin ja painui edellistä vuotta matalammaksi, -3,9 prosenttiin vuonna 2023. Asuntokiinteistöjen markkina-arvot ovat Kiinteistöindeksissä laskeneet nyt keskimäärin lähes 13 prosenttia vuoden 2021 lopun huipustaan. Markkina-arvoja painaa ennen kaikkea tuottovaatimusten nousu: Kiinteistöindeksissä asuntokiinteistöjen nettotuottovaatimukset ovat nousseet reilusti yli prosenttiyksiköllä viimeisen parin vuoden aikana. Asuntojen nettotuottoaste nousi hivenen edellisestä vuodesta, kun euromääräiset vuokrat nousivat ja markkina-arvot laskivat. Toisaalta heikko, alle 93 prosentin keskimääräinen käyttöaste ja kohonneet ylläpitokustannukset painoivat nettotuottoja. Uuden ja laadukkaan vuokra-asuntotarjonnan kasvu sekä vuodesta 2022 voimakkaasti hiljentynyt rakentaminen vahvistavat uskoa asuntovuokrien nousuun ja käyttöasteiden kohenemiseen lähitulevaisuudessa.

Toimistokiinteistöjen kokonaistuotto kaikkien aikojen matalin

Toimistokiinteistöjen kokonaistuottoaste painui Kiinteistöindeksin historian kaikkien aikojen matalimmaksi sektorikohtaiseksi vuosituotoksi -7,1 prosenttiin, kun markkina-arvojen prosentuaalinen lasku ylsi kaksinumeroisiin lukemiin. Arvojen lasku oli jyrkintä parhailla sijainneilla, joissa tuottovaatimukset nollakorkoaikoina painuivat matalimmiksi, ja joihin nyt puolestaan kohdistuu suurimpia nousupaineita. Toimistotiloja vaivaava kysynnän epävarmuus painaa osaltaan markkina-arvoja ja tilojen vuokrattavuus edellyttää omistajilta jatkuvia investointeja. Kysynnän muutosta kuvaa myös tyhjien toimistotilojen korkeana pysyttelevä määrä: Kiinteistöindeksissä toimistojen keskimääräinen käyttöaste laski 83 prosenttiin vuonna 2023.

Liike- ja tuotannollisten kiinteistöjen kokonaistuotot pysyivät positiivisina

Liikekiinteistöjen kokonaistuotto oli 1,8 prosenttia vuonna 2023. Sekä kauppakeskus- että muiden liikekiinteistöjen markkina-arvot laskivat, mutta liikekiinteistöjen arvojen  lasku jäi kaikkia muita sektoreita maltillisemmaksi. Kohtuullisina pysytelleet nettotuottoasteet pitivät kokonaistuoton etumerkin positiivisena. Liikekiinteistöjen markkina-arvojen vuoden 2023 laskua pehmensi jo vuosia jatkunut alavireinen kehitys etenkin kauppakeskuskiinteistöissä.

Tuotannolliset kiinteistöt, eli erityyppiset logistiikka-, tuotanto- ja varastokohteet nousivat niukasti parhaiten tuottavaksi kiinteistösektoriksi 1,9 prosentin kokonaistuotollaan. Nousseiden tuottovaatimusten vaikutus jäi tuotannollisissa kiinteistöissä muita sektoreita vähäisemmäksi ja myös vuokraodotukset ovat muita sektoreita positiivisempia. Tuotannollisille kiinteistöille tyypilliset korkeat nettotuottoasteet tukivat osaltaan kokonaistuottoa. Sektori oli tuottovertailun kärjessä jo kolmatta vuotta peräkkäin.     

Myös yhteiskuntakiinteistöjen kokonaistuotto painui lievästi negatiiviseksi

Viime vuosina vahvasti kasvanut yhteiskuntakiinteistöjen sektori sisältää esimerkiksi erilaisia asumispalvelu-, opetus- ja terveydenhuollon kiinteistöjä. Myös yhteiskuntakiinteistöissä markkina-arvojen lasku painoi kokonaistuoton negatiiviseksi, -1,4 prosenttiin vuonna 2023. Eniten laskivat terveydenhuollon kiinteistöjen markkina-arvot, ja puolestaan parhaiten pintansa pitivät opetuskiinteistöjen arvot. Korkea, yli 98 prosentin käyttöaste ja vuokrien nousu ylläpitivät sektorin nettotuottotasoa.  

Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, 040 5555 269

KTI Kiinteistötieto Oy on puolueeton asiantuntijaorganisaatio, joka tuottaa markkinainformaatio- ja asiantuntijapalveluja kiinteistöalan ammattimaisille toimijoille.

Suomen Kauppakeskusyhdistys ry: Kauppakeskusten myynti kasvoi 3,2 prosenttia vuoden 2023 viimeisellä neljänneksellä

Tiedote 4.3.2024, Suomen Kauppakeskusyhdistys ry

Suomalaisten kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi loka-joulukuussa nimellisesti 3,2 prosenttia vuoden 2022 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Kävijöitä kauppakeskuksissa oli 4,2 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Kävijämäärä kasvoi pääkaupunkiseudun kauppakeskuksissa muuta maata enemmän. Kokonaismyynnin kasvun alueelliset erot olivat pienet.  

Koko vuoden 2023 kokonaismyynti kasvoi kauppakeskuksissa nimellisesti 6,2 prosenttia vuoteen 2022 verrattuna. Reaalisesti vuoden 2023 kokonaismyynti jäi 0,1 prosenttia vuotta 2022 matalammaksi. Kävijämäärä kasvoi 8,7 prosenttia. Koronarajoitukset painoivat vielä vuoden 2022 ensimmäisen neljänneksen vertailulukuja. Koronaa edeltävään vuoteen 2019 verrattuna kauppakeskusten kokonaismyynti oli nimellisesti tasan kuusi prosenttia korkeampi vuonna 2023, mutta kävijöitä oli edelleen yli neljä prosenttia vähemmän. 

”Vuoden 2023 tilastot osoittavat kauppakeskusten pitäneen vahvan asemansa.  Lähes 9 prosentin kävijämäärän kasvu toi luvut lähelle koronaa edeltävää vuotta 2019, mitä voidaan pitää erinomaisena tuloksena. Kuluttajat harkitsevat edelleen tarkasti mitä ostavat, ja tämä näkyy toimialakohtaisessa myynnintarkastelussa, mutta yli 6 prosentin kokonaismyynnin kasvua voidaan pitää hyvänä saavutuksena haasteellisena aikana. Kauppakeskukset lähtevät kuluvaan vuoteen hyvistä lähtökohdista”, toteaa Suomen Kauppakeskusyhdistys ry:n puheenjohtaja Mika Ohenoja

Kauneus- ja hyvinvointipalvelujen sekä kauneuden ja terveyden tuotteiden myynti kasvoi eniten

Kauppakeskusten eri toimialoista eniten sekä vuoden viimeisellä neljänneksellä että koko vuoden aikana kasvoivat kauneus- ja hyvinvointipalvelujen sekä kauneuden ja terveyden tuotteiden myynti. Näiden toimialojen myynnin nimellinen vuosikasvu ylitti 13 prosenttia. Inflaatiovauhtia korkeampaa vuosikasvua raportoitiin myös kahviloiden ja ravintoloiden, viihde- ja vapaa-ajanpalvelujen sekä päivittäistavaroiden ja tavaratalokaupan myyntiin. Kauppakeskusten merkittävistä toimialoista vapaa-ajan tuotteiden, sisustamisen ja kodintavaroiden sekä muodin ja asusteiden myynnin kasvu jäi puolestaan selkeästi inflaatiota heikommaksi. Kaikilla näillä toimialoilla viimeisen vuosineljänneksen myynti pieneni myös nimellisesti edelliseen vuoteen verrattuna.  

Suurten kaupunkien kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste yli 96 prosenttia

Kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste oli vuoden lopussa koko maassa keskimäärin 95,5 prosenttia, eli täsmälleen samalla tasolla kuin syyskuussa. Pääkaupunkiseudun kauppakeskusten liiketiloista oli vuoden lopussa käytössä 96 prosenttia, ja muiden suurten kaupunkien keskuksissa käyttöaste jatkoi nousuaan ja oli yli 97 prosenttia. Pienempien kaupunkiseutujen kauppakeskuksissa käyttöaste pysyi ennallaan hieman alle 93 prosentissa. Kauppakeskusten muissa tiloissa vajaakäyttöä on liiketiloja enemmän, ja koko maassa kaikkien tilojen keskimääräinen käyttöaste oli vuoden lopussa hieman alle 94 prosenttia. 

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Myynti- ja kävijätietoja on seurattu vuodesta 2011 lähtien. Indekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 50 kauppakeskusta. Vertailukelpoisesta, ns. like-for-like-indeksistä on poistettu uudet keskukset sekä merkittävät laajennukset ja remontit.

Lisätietoja:
Mikko Östring, johtaja, toimitilat, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli ry / toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 050 3018 933 
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset: ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Lippulaiva, Niitty, Sello HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Hertsi, Itis, Kaari, Kaivopiha, Kamppi, Kämp Galleria, REDI, Ruoholahti, Saari, Tripla KAUNIAINEN Grani VANTAA Jumbo-Flamingo, Myyrmanni  
Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä KEMPELE Zeppelin KUOPIO Matkus LAHTI Karisma, Trio RAISIO Mylly TAMPERE Duo, Koskikeskus, Ratina TURKU Hansa, Skanssi YLÖJÄRVI Elo
Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa HÄMEENLINNA Goodman KERAVA Karuselli KOTKA Pasaati KOUVOLA Veturi LAPPEENRANTA IsoKristiina LOHJA Lohi MIKKELI Stella PORI IsoKarhu, Puuvilla ROVANIEMI Revontuli, Sampokeskus SALO Plaza TORNIO Rajalla På Gränsen VAASA Espen 

 

KTI:n palvelujen ja katsausten julkaisuaikataulu

(kaikille julkiset raportit kursivoitu)

Tammikuu

  • Transaktioseuranta, Q4/2023
  • Rakennushankeseuranta, Q4/2023

Helmikuu

  • Kauppakeskusten myynti- ja kävijäindeksit, Q4/2023

Maaliskuu

  • KTI Kiinteistöindeksi 2023
  • The Finnish Property Market 2024
  • Erikoissijoitusrahastokatsaus, kevät 2024
  • Asuntovuokrat, Q1/2024

Huhtikuu

  • Transaktioseuranta, Q1/2024
  • Rakennushankeseuranta, Q1/2024
  • Ylläpitokustannukset ja kulutukset 2023

Toukokuu

  • KTI Markkinakatsaus, kevät 2024
  • Kauppakeskusten myynti- ja kävijäindeksit, Q1/2024
  • Toimitilavuokrat, maaliskuu 2024

Kesäkuu

  • Asuntovuokrat Q2/2024

Heinäkuu

  • Transaktioseuranta, Q2/2024
  • Rakennushankeseuranta, Q2/2024

Elokuu

  • Kauppakeskusten myynti- ja kävijäindeksit Q2/2024

Syyskuu

  • Asuntovuokrat, Q3/2024
  • Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2024 -katsaus

Lokakuu

  • Transaktioseuranta, Q3/2024
  • Rakennushankeseuranta, Q3/2024
  • Erikoissijoitusrahastokatsaus, syksy 2024

Marraskuu

  • Kauppakeskusten myynti- ja kävijäindeksit, Q3/2024
  • KTI Markkinakatsaus, syksy 2024
  • Mistä KiRa-ala puhuu 2024 -katsaus
  • Toimitilavuokrat, syyskuu 2024

Joulukuu

  • Asuntovuokrat, Q4/2024

Vuoden 2023 kiinteistökauppavolyymi jäi 2,6 miljardiin euroon

16.1.2024

KTI Transaktioseurannan mukaan vuoden 2023 kiinteistökauppavolyymi jäi noin 2,6 miljardiin euroon, joka oli matalin volyymi kymmeneen vuoteen. Sekä vuonna 2021 että 2022 kiinteistökauppavolyymi oli yli seitsemän miljardia euroa. Sekä kauppojen lukumäärä että keskimääräinen koko laskivat selvästi edellisiä vuosia matalammaksi. KTI tilastoi viime vuonna noin 180 yli miljoonan euron ammattimaista kiinteistökauppaa, kun viime vuosina niiden lukumäärä on vaihdellut 250-350 kappaleen välillä.

Vuoden viimeisellä neljänneksellä kauppavolyymi oli KTI:n tilastojen mukaan 820 miljoonaa euroa, joka oli 38 prosenttia vuoden 2022 loka-joulukuuta matalampi lukema. Vuoden 2023 vilkkain vuosineljännes nähtiin huhti-kesäkuussa, jolloin kauppavolyymi ylitti niukasti miljardin euron rajan. Ensimmäisellä ja kolmannella vuosineljänneksellä kaupankäyntivolyymi jäi 400 miljoonan euron tuntumaan.

Asunnot jälleen vaihdetuin kiinteistösektori

Asuntokiinteistöjen osuus kokonaisvolyymistä oli 27 prosenttia, ja ne ylsivät jo kolmatta vuotta peräkkäin sektoritilaston kärkisijalle. Euromääräisesti asuntojenkin kauppavolyymi jäi matalimmalle tasolleen vuoden 2014 jälkeen, sillä vuokra-asuntokiinteistöillä ja -salkuilla tehtiin vuonna 2023 kauppoja hieman yli 700 miljoonalla eurolla. Vuoden suurin asuntosalkkukauppa solmittiin keväällä, kun yhdysvaltalainen KKR osti Avant Capital Partnersin kanssa Kruunuasunnoilta 1200 asuntoa eri puolilta Suomea.

Sekä tuotannollisten että yhteiskuntakiinteistöjen osuus vuoden 2023 kauppavolyymista oli noin 22 prosenttia. Sektoritilaston kakkossijalle nousivat niukalla erolla tuotannolliset kiinteistöt, joista tehtiin sekä suuria yksittäisten kiinteistön kauppoja että myös pari isompaa salkkukauppaa vuoden aikana. Yhteiskuntakiinteistöjen kauppavolyymi romahti lähes 65 prosenttia edellisen vuoden ennätyslukemista, mutta niistä tehtiin viime vuonnakin muutama iso salkkukauppa. Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt myi viimeisellä vuosineljänneksellä kaksi isoa yhteiskuntakiinteistösalkkua Nrepille ja Northern Horizonin rahastolle. Näiden kauppojen yhteishinta oli noin 175 miljoonaa euroa. Myös norjalainen Kinland osti Suomesta useita yhteiskuntakiinteistöjä vuoden 2023 aikana. Toimisto- ja liikekiinteistöjen kaupankäynti pysytteli poikkeuksellisen matalalla tasolla. Toimistokiinteistöjen osuus oli 17, ja liikekiinteistöjen 10 prosenttia viime vuoden kokonaisvolyymista. Ruotsalainen Niam osti kolme merkittävää toimistokiinteistöä, ja oli siten viime vuoden aktiivisin toimistokiinteistösijoittaja.

Ulkomaiset sijoittajat tekivät kauppoja kaikilla kiinteistösektoreilla

Ulkomaiset kiinteistösijoittajat ostivat viime vuonna Suomessa kiinteistöjä yli 1,4 miljardin euron arvosta. Etenkin useimmissa suurimmissa kaupoissa ostajana oli ulkomainen sijoittaja. Vastaavasti ulkomaiset sijoittajat myivät kiinteistöjä alle 500 miljoonalla eurolla viime vuoden aikana. Yli puolet ulkomaisten sijoittajien kauppavolyymista muodostui muista Pohjoismaista tulevien sijoittajien tekemistä kaupoista. Edellisistä vuosista poiketen kauppoja tekivät lähinnä Suomessa aiemminkin operoineet sijoittajat. Kruunuasuntojen salkun ostanut KKR oli vuoden ainoa uusi tulokas Suomen kiinteistömarkkinoille.

Kotimaisista sijoittajaryhmistä selvästi aktiivisimpia ostajia olivat jälleen kiinteistösijoitusrahastot, joiden osuus kokonaisvolyymista oli 21 prosenttia. Muutamasta viime vuodesta poiketen rahastot olivat aktiivisia myös myyntipuolella, jossa niiden osuus nousi 20 prosenttiin. Muiden kotimaisten sijoittajaryhmien osuus ostoista jäi viime vuonna matalaksi.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi. KTI Transaktioseurannan linjauksia löytyy täältä.