Tiedote 28.5.2026, Suomen Kauppakeskusyhdistys ry

Suomalaisten kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi tammi-maaliskuussa viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Kasvua kertyi nimellisesti keskimäärin 2,9 prosenttia ja inflaatiokorjattunakin myynnin kasvu ylsi 2,2 prosenttiin. Kolmen viimeisimmän vuosineljänneksen ripeä kasvu on nostanut myös 12 kuukauden rullaavan myynti-indeksin nimellisen kasvun 2,2 prosenttiin. Ripeimmin myynti kasvoi jälleen pääkaupunkiseudun kauppakeskuksissa, joissa tammi-maaliskuun kokonaismyynti oli 4,2 prosenttia viime vuotta korkeampi.

Kävijöitä kauppakeskuksissa oli kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä 2,7 prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Myös kävijämäärän kasvu oli ripeintä pääkaupunkiseudulla, jossa kävijöitä riitti kauppakeskuksiin 3,3 prosenttia enemmän kuin viime vuonna.

”Alkuvuoden myyntiluvut kertovat siitä, että talouskasvusta on vihdoin ensimmäisiä merkkejä ilmassa. Kuluttajien talousluottamus näyttää olevan vihdoin palautumassa, mikä heijastuu suoraan kauppakeskusten myynteihin ja kävijämääriin. Vaikka kasvu on vasta alkuvaiheessa, antaa tämä kehitys hyvän pohjan optimismille loppuvuotta ajatellen”, toteaa Suomen Kauppakeskusyhdistys ry:n puheenjohtaja Jukka Vakula.

Vapaa-ajan tuotteiden myynti kasvoi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä

Kauppakeskusten merkittävistä toimialoista eniten kasvoi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä vapaa-ajan tuotteiden myynti. Vilkkaan tammikuun ja suotuisten talviolosuhteiden siivittämänä myynti oli kuusi prosenttia edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa korkeampi. Vapaa-ajan tuotteiden myynnin kehitys on pitkään ollut alavireistä ja 12 kuukauden rullaava myynnin muutos pysytteli alkuvuoden reippaasta kasvusta huolimatta edelleen hitusen negatiivisena.

Kauneuden ja terveyden tuotteiden myynti on kasvanut kauppakeskuksissa ripeästi viime vuosina. Kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä toimialan myynti kasvoi 4,6 prosenttia viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Sen sijaan pitkään jatkunut kauneus- ja hyvinvointipalvelujen myynnin kasvu taittui ja toimialalle kirjattiin 2,8 prosentin myynnin lasku vuoden 2025 tammi-maaliskuuhun verrattuna. Myös sisustamisen ja kodintuotteiden sekä viihde- ja vapaa-ajanpalvelujen myynnit laskivat.

Kauppakeskusten kokonaismyynnin kasvua siivitti myös suurimman toimialan, päivittäistavaroiden ja tavaratalokaupan myynti, jonka kasvu kiihtyi 3,6 prosenttiin vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Jopa pitkään luisuneen muodin ja asusteiden toimialan myynti kasvoi hitusen viime vuodesta.

Kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste yli 96 prosenttia

Kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste oli maaliskuun lopussa koko maassa keskimäärin 96,2 prosenttia eli vain hitusen matalampi kuin viime vuoden lopussa. Pääkaupunkiseudun kauppakeskusten käyttöaste pysytteli lähellä koko maan keskiarvoa. Muiden suurten kaupunkiseutujen kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste vahvistui edelleen ja oli 98,4 prosenttia. Sen sijaan pienempien kaupunkiseutujen käyttöaste laski hienoisesti hieman alle 94 prosenttiin.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Myynti- ja kävijätietoja on seurattu vuodesta 2011 lähtien. Indekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 52 kauppakeskusta. Vertailukelpoisesta, ns. like-for-like-indeksistä, on poistettu uudet keskukset sekä merkittävät laajennukset ja remontit.

Lisätietoja:
Mikko Östring, johtaja, toimitilat, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli / toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 050 301 8933
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269
Jukka Vakula, Vantaan Valo, toimitusjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistyksen puheenjohtaja, puh. 040 761 7287

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset: ESPOO Ainoa, Entresse, Niitty, Sello HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Easton, Forum, Hertsi, Itis, Kaari, Kamppi, Kämp Galleria, Lauttis, Malmin Nova, Redi, Ruohis, Tripla KAUNIAINEN Grani VANTAA Dixi, Jumbo, Kivis, Martinlaakson ostari, Tikkuri
Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä KUOPIO Matkus LAHTI Karisma RAISIO Mylly TAMPERE Duo, Ratina, Tullintori, Westeri TURKU Hansa, Skanssi YLÖJÄRVI Elo  
Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa HÄMEENLINNA Goodman KERAVA Karuselli KOTKA Pasaati KOUVOLA Veturi LAPPEENRANTA IsoKristiina LOHJA Lohi MIKKELI Akseli, Stella PORI Puuvilla PORVOO Lundi ROVANIEMI Revontuli, Sampokeskus SALO Plaza TORNIO Rajalla På Gränsen VAASA Espen

Tiedote 13.5.2026

KTI Kiinteistötieto Oy:n, Rakli ry:n ja erikoissijoitusrahastoja hallinnoivien yhtiöiden yhteistyössä tuottama kvartaalitunnuslukutaulukko tarjoaa näkymän kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen markkinatilanteeseen ja kehitystrendeihin Suomessa.

• Rakennettuihin kiinteistöihin ja tontteihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen yhteenlaskettu bruttoarvo (GAV) jatkoi laskuaan vuoden 2026 ensimmäisellä neljänneksellä ollen maaliskuun lopussa 8,8 miljardia euroa (vuoden 2025 loppu: 9,0 miljardia).
• Arvon lasku johtui sekä kiinteistöjen myynneistä että omistettujen kiinteistöjen markkina-arvon lievästä laskusta ensimmäisen kvartaalin aikana. Myös tuotto-osuuden jako ajoittuu pääosalla rahastoista ensimmäiselle kvartaalille.
• Vuoden ensimmäisellä kvartaalilla Suomen ammattimaisessa kiinteistösijoitusmarkkinassa nähtiin 2,3 miljardin euron edestä kiinteistökauppoja.  Erikoissijoitusrahastot olivat yhä kiinteistömarkkinoilla nettomyyjiä: niiden osuus kaikista myynneistä oli kolme prosenttia, eikä kiinteistöostoja ollut lainkaan.
• Kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen 12 kuukauden rullaava kokonaistuotto oli keskimäärin -0,8 prosenttia. Tuotto muodostui 2,3 prosentin tuotto-osuudesta sekä -3,1 prosentin arvonmuutoksesta. Vuoden ensimmäisen kvartaalin arvonmuutos kääntyi taas negatiiviseksi geopoliittisen epävarmuuden heijastuessa kiinteistöjen arvostukseen.

Lue lisää tänään julkaistusta Q1-kvartaalitaulukosta.

Lisätietoja:
Kati Paatela
Johtaja, asiakkuudet ja palvelukonseptit
kati.paatela@kti.fi
044 571 6671

Julkaistu 7.5.2026

Vuoden 2025 loppu ja vuoden 2026 alku vahvistivat odotuksia talouskasvun käynnistymisestä ja kiinteistömarkkinoiden elpymisestä. Kevään aikana toimintaympäristön epävarmuus on kuitenkin jälleen kasvanut geopoliittisten jännitteiden myötä. Asuntovuokramarkkinoilla näkyy varovaisia positiivisia merkkejä, mutta edellytyksiä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen uudistuotannolle ei edelleenkään ole näköpiirissä. Toimistovuokramarkkinoidenkin tunnusluvuissa näkyy pitkästä aikaa pieniä valonpilkahduksia.   

Vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi korkein sitten vuoden 2020

Kuluvan vuoden tammi-maaliskuun kiinteistökauppavolyymi nousi lähes 2,3 miljardiin euroon. Tätä korkeampi kvartaalivolyymi on viimeksi tilastoitu vuoden 2020 ensimmäisellä neljänneksellä. Volyymiä nostivat etenkin suuret asunto- ja tuotannollisten kiinteistöjen salkkukaupat, joita nähtiin kummallakin sektorilla useampia. Kun vuonna 2025 nousseen kauppavolyymin taustalta löytyi runsaasti erilaisia rakennejärjestelyjä tai myyjien rahoitushaasteita, ovat kuluvan vuoden alun kaupat heijastelleet hinnoittelun vakiintumista ja aidosti markkinaehtoista aktiviteettia.

Asuntokiinteistöjen osuus kiinteistökaupoista poikkeuksellisen korkea

Asuntokiinteistöjen osuus tammi-maaliskuun kiinteistökaupoista nousi peräti 57 prosenttiin. Osuutta nosti etenkin Varman ja Lumo Kotien välinen lähes 4800 asunnon jättikauppa. Myös Ilmarinen myi suuren asuntokiinteistösalkun norjalaisen Storebrandin hallinnoimalle rahastolle. Työeläkeyhtiöiden isot kaupat enteilevät lähestyvää eläkeuudistusta, jonka pidemmän aikavälin vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin on vielä vaikea arvioida. Uudistus kuitenkin osaltaan kasvattanee Suomen kiinteistömarkkinoiden jo ennestään korkeaa riippuvuutta kansainvälisestä pääomasta. Vuoden 2025 piristyneestä kauppavolyymistä ulkomaisten sijoittajien osuus oli 60 prosenttia. Kuluvan vuoden tammi-maaliskuussa ulkomaisten sijoittajien osuus jäi hieman alle 40 prosenttiin, mutta ilman Varman ja Lumon jättikauppaa osuus oli jälleen reilusti yli 60 prosenttia.

Sijoittajakiinnostusta löytyy viime vuosia monipuolisemmin eri kiinteistösektoreille 

Markkina-aktiviteetin viriämistä kuvastaa osaltaan myös sijoittajakiinnostuksen laaja-alaisuuden kasvu. Julkisten palvelujen tuottamiseen käytetyt yhteiskuntakiinteistöt nousivat vuonna 2025 transaktiomarkkinan vaihdetuimmaksi sektoriksi, mutta alkuvuonna 2026 sektorin kauppavolyymi on jäänyt matalaksi. Liikekiinteistöistä sijoittajia kiinnostavat erityisesti päivittäistavara- ja big box -kohteet – joskin myös kauppakeskuskiinteistöistä on viime aikoina nähty kauppoja jo pitkään jatkuneen arvojen sopeutumisen jälkeen. Myös hotellikiinteistöistä on monen vuoden tauon jälkeen tehty useampia yksittäisten kohteiden kauppoja. Isommat toimistokiinteistökaupat sen sijaan loistavat tilastoissa edelleen poissaolollaan.

Tuottovaatimukset reagoivat epävarmuuteen ja korkojen nousuun

Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset tasaantuivat ja lähtivät parhaissa kohteissa jopa laskuun vuoden 2025 aikana. Huhtikuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa suunta kääntyi jälleen ylöspäin, kun kasvaneet geopoliittiset jännitteet käänsivät markkinakorot nousuun. Helsingin keskustan prime-toimistokiinteistön tuottovaatimus nousi viime syksystä 0,2 prosenttiyksikköä ja oli nyt 5,6 prosenttia. Hyväsijaintisen asuntokiinteistön tuottovaade noteerattiin nyt 4,4 prosenttiin ja laadukkaan tuotannollisen kiinteistön tuottovaade oli 6,2 prosenttia. Näillä molemmilla sektoreilla nousu jäi toimistoja maltillisemmaksi, 0,1 prosenttiyksikköön.

Toimistojen vajaakäyttö yhä korkea, mutta pientä valoa tunnelin päässä?

Toimistomarkkinoita leimaa edelleen tyhjien tilojen suuri määrä. Helsinki Research Forumin tilastoissa pääkaupunkiseudun keskeisten toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste oli maaliskuun lopussa 18,1 prosenttia, eli hitusen viime vuoden loppua korkeampi. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa odotukset pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäytön kehityksestä nousivat kuitenkin nyt positiiviseksi ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2019. Helsingin ydinkeskustassa tyhjän tilan määrä jo väheni vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana, mutta vajaakäyttöaste pysytteli edelleen yli 16 prosentissa. Ydinkeskustan toimistomarkkinan piristymistä kuvastaa myös KTI:n uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi, jonka vuosinousu kiihtyi 4,6 prosenttiin.

Vuokra-asuntomarkkinoilla edelleen haasteita, mutta tasaantumisen merkkejä

Pääkaupunkiseudun asuntovuokrien loiva lasku on jatkunut, mutta kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaavan indeksin lasku hidastui vuositasolla -0,2 prosenttiin. Vuokrat laskivat Helsingissä ja Vantaalla, kun taas Espoossa vuokrat nousivat lähes prosentin. Vajaakäyttö vaivaa edelleen myös vuokra-asuntomarkkinoita, mutta ammattimaisten sijoittajien pääkaupunkiseudun vuokra-asuntosalkkujen käyttöaste oli maaliskuussa 2026 keskimäärin 1,5 prosenttiyksikköä korkeampi kuin vuotta aiemmin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisista suurista kaupungeista vuokrat nousivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä eniten Tampereella, 1,8 prosenttia, ja Turussakin indeksin vuosimuutos oli 1,3 prosenttia positiivinen. Vaikka varovaisia positiivisia merkkejä on siis myös vuokra-asuntomarkkinoilla, on kehitys edelleen herkkää toimintaympäristön muutoksille, eikä vuokramarkkina edelleenkään luo edellytyksiä uuden vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon kasvulle.

Lue lisää kiinteistömarkkinoiden tilanteesta ja näkymistä tänään julkaistusta KTI Markkinakatsauksesta. Lataa KTI Markkinakatsaus alta.

Lisätietoja:

Hanna Kaleva, toimitusjohtaja 040 5555 269
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija 050 5480 480

KTI Onlinen uusi Ylläpitokustannusvertailutyökalu tarjoaa aiempaa dynaamisemmat, sujuvammat ja monipuolisemmat mahdollisuudet  asunto- ja toimitilakiinteistöjen toteutuneiden ylläpitokustannusten tarkasteluun ja vertailuun.

Ylläpitokustannusvertailu -työkalun kautta saat sujuvan tuen kiinteistön ylläpidon ohjaamisen eri käyttötilanteisiin:

• Kustannusten optimointi, palveluntuottajien ohjaaminen
• Investoinnit
• Budjetointi

Voit valita tarkastelun lähtökohdaksi kuluerät tai kohteet ja tunnistaa kehityskohteita tekemällä vertailua KTI-aineistoon, oman salkun sisällä ja yli ajan.

Tunnista vaivattomasti kohteet ja kuluerät, joihin on syytä kiinnittää huomiota

Ryhmittele salkkusi kohteet napinpainalluksella lennossa, esim. toimistot rakennusvuosittain (Katso alta kuva, kohta 1) ja vertaile ryhmiä relevanttiin vertailuaineistoon ja ryhmiä keskenään (2). Tunnista vaivattomasti ryhmän sisältä huomiota vaativat kohteet (3) ja kuluerät (4).

Miksi kohteen kustannukset poikkeavat ja mihin toimenpiteisiin tulisi ryhtyä

Tarkastele kohteen kustannuksia kokonaisuutena (5) ja kuluerätasolla (6) relevanttiin vertailuryhmään. Ota tarkasteluun mukaan kohteen kustannuksiin vaikuttavat ominaisuustiedot (7).

Miten kustannukset ovat kehittyneet yli ajan

Työkalun Aikasarjat-sivu vastaa muun muassa, onko kustannusten kehitystrendi samansuuntainen KTI-vertailuaineiston kanssa ja minkälaisia eroja on valitsemiesi ryhmien, esim. toimistot rakennusvuosittain välillä (8). Aikasarjatarkastelussa pääset välittömästi kuluerätasolle asti (9).

Määritä itse vertailuaineisto

”KTI Muokattu vertailuaineisto” -valinnan kautta voit itse rajata KTI Vertailuaineiston (10), johon salkkusi ja kohteidesi tietoja verrataan tai käyttää työkalun ehdottamaa oletusvertailuaineistoa.

Palaa kirjanmerkillä yhdellä klikkauksella sinulle tärkeään työkalunäkymään

Jatkossa, kun haluat palata tiettyyn näkymään, tallenna kirjanmerkki ja voit yhdellä klikkauksella palata Ylläpitokustannusvertailu- ja kaikissa muissakin KTI Online -työkaluissa sinulle tärkeään tietosisältöön.

Tulemme lisäämään Energiatarkastelu-osan työkaluun myöhemmin kuluvan vuoden 2026 aikana.

Lisätietoja KTI Ylläpitokustannusvertailutyökalusta ja vaikkapa työkalun esittely-/perehdytystilaisuuden omalle organisaatiolle saat olemalla yhteydessä meihin KTI:ssa: 020 7430 130 / kti@kti.fi.

10.4.2026

Ammattimaisten kiinteistösijoittajien omistamien asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat koko maassa keskimäärin 0,6 prosenttia vuonna 2025. Toimistokiinteistöissä kustannukset puolestaan laskivat keskimäärin 2,4 prosenttia. Asunto- ja toimistokiinteistöjen kustannusten erilaista kehitystä selittävät ennen kaikkea kiinteistötyyppien kulurakenteiden väliset eroavaisuudet.

Asuinkerrostaloissa eri kustannusryhmien ja alueiden kustannuskehityksessä oli isoja eroja. Pääkaupunkiseudulla asuinkerrostalojen ylläpidon kokonaiskustannukset laskivat hienoisesti, kun taas muissa suurissa kaupungeissa kustannukset nousivat 0,6 prosenttia ja muualla Suomessa 1,5 prosenttia.

Ylläpidon palvelujen – käytön ja huollon, siivouksen ja ulkoalueiden hoidon – kustannukset nousivat asuinkerrostaloissa koko maassa keskimäärin 4,7 prosenttia, ja jyrkintä nousu oli pääkaupunkiseudulla, peräti 6,6 prosenttia. Energiakustannukset puolestaan laskivat keskimäärin 1,5 prosenttia. Laskun suurin ajuri oli etenkin lämpimän loppuvuoden siivittämä lämmitystarpeen pieneneminen. Pääkaupunkiseudulla lämmitysenergiakustannusten laskua tuki myös kaukolämmön hinnan lasku, kun taas muualla Suomessa hintojen nousu kompensoi kulutuksen laskun vaikutukset.  Sähkön kustannukset laskivat sekä kulutuksen että hintojen laskun siivittäminä, kun taas veden hinta nousi reippaasti koko maassa.

Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannusindeksi laski pääkaupunkiseudulla 2,3 prosenttia ja muualla Suomessa hienoisesti enemmän. Toimistokiinteistöissä energiakustannukset laskivat merkittävästi asuntoja enemmän, keskimäärin 6,6 prosenttia, pääkaupunkiseudulla peräti 9 prosenttia. Suurempaa laskua selittää eri energiakulujen – lämmön, sähkön ja veden – erilaiset painot: veden kulutuksen ja hinnan vaikutus on toimistoissa huomattavasti asuntoja pienempi ja sähkön puolestaan suurempi. Toimistokiinteistöissä ylläpidon palvelukustannusten nousu jäi merkittävästi asuinkerrostaloja pienemmäksi, 0,3 prosenttiin. Pääkaupunkiseudulla palvelukustannukset nousivat reilun prosentin, ja muualla Suomessa ne puolestaan laskivat hienoisesti.

Kiinteistöverokustannuksiin tilastoitiin poikkeuksellisesti laskua vuonna 2025 sekä asunto- että toimistokiinteistöissä, lähinnä verotusarvoihin tehtyjen ikäalennusten vaikutuksesta. Toimistokiinteistöjen kiinteistövero laski keskimäärin tasan prosentin ja asuinkerrostalojen 0,3 prosenttia.

Tiedot pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailusta laskettaviin KTI Ylläpitokustannusindekseihin. Tiedot koostuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista ylläpitokustannuksista ja kulutuksista. Tiedot kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat kiinteistöjen hoitokulut. Indeksien tavoitteena on kuvata kustannusten ja kulutusten vertailukelpoisia kehityksiä.

Ylläpitokustannusindeksit päivitetään keväisin edellisen vuoden toteutuneiden tietojen perusteella. Vuoden 2025 indeksien taustalla oli noin 2000 asuinkerrostalokiinteistön ja 300 toimistokohteen aineisto. Ylläpitokustannusindeksit lasketaan eri alueille ja alueellisten indeksien avulla lasketaan koko Suomen indeksit alueiden rakennuskannan mukaan painotettuna. Laskenta perustuu peräkkäisinä vuosina aineistossa mukana olleiden kohteiden kustannusten ja kulutusten muutoksiin.

Lisätiedot: kti@kti.fi

Julkaistu 30.3.2026

Pääkaupunkiseudun asuntovuokrien loiva lasku jatkuu, käyttöasteissakin pieni notkahdus

KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava vuokraindeksi laski pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,2 prosenttia tammi-maaliskuussa alkaneissa vuokrasopimuksissa verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuotta aiemmin. Vuokrat laskivat 0,5 prosenttia sekä Helsingissä että Vantaalla, kun taas Espoossa vuokrat nousivat lähes prosentin. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat laskivat Helsingissä 0,4 prosenttia, kun taas Espoossa ja Vantaalla muutos jäi nollan tuntumaan.

Vuokria painaa heikon taloustilanteen ohella edelleen runsas tarjonta. Pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen käyttöaste oli maaliskuun alun tilanteessa 92,9 prosenttia, kun se joulukuussa oli 0,5 prosenttiyksikköä korkeampi. Vuoden 2025 maaliskuuhun verrattuna käyttöaste on nyt kuitenkin keskimäärin 1,5 prosenttiyksikköä korkeampi. Pääkaupunkiseudun kaupunkien väliset käyttöaste-erot ovat tasaantuneet, ja kaupungeittain maaliskuun käyttöasteet vaihtelivat Vantaan 92,5 ja Espoon 93,5 prosentin välillä.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokrien kehitys jatkuu edelleen vahvimpana Tampereella ja Turussa. Tampereella uusien vuokrasopimusten indeksin vuosinousu oli nyt 1,8 ja Turussa 1,3 prosenttia. Molemmissa kaupungeissa muutos edelliseen vuosineljännekseen verrattuna jäi kuitenkin hitusen negatiiviseksi. Myös Kuopiossa vuokrat nousivat lähes prosentilla vuoden 2025 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Vuokrat laskivat eniten, kaksi prosenttia, Oulussa. Myös Jyväskylässä ja Lahdessa vuokraindeksin vuosimuutos jäi negatiiviseksi. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisten suurten kaupunkien käyttöasteet vaihtelivat maaliskuun alun tilanteessa Turun 93,4 ja Kuopion 96,1 prosentin välillä.

Myös koko maaliskuun alussa voimassa ollutta vuokrasopimuskantaa kuvaava KTI:n vuokraindeksi laski pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,4 prosenttia vuoden 2025 maaliskuuhun verrattuna. Koko vuokrasopimuskannan indeksiin vaikuttavat sekä sopimuskannan uusiutuminen että voimassa oleviin sopimuksiin tehtävät indeksikorotukset. Vantaalla vuokrat olivat nyt lähes prosentin matalampia kuin vuosi sitten, ja Helsingissäkin laskua oli 0,4 prosenttia. Espoossa koko vuokrasopimuskannan vuosimuutos jäi lähelle nollaa.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella myös koko sopimuskannan indeksi nousi eniten Tampereella, 1,6 prosenttia, ja Turussa tasan prosentin. Myös Jyväskylässä ja Lahdessa koko sopimuskannan vuokratasot nousivat hienoisesti, kun taas Oulussa ja Kuopiossa vuosimuutos jäi negatiiviseksi.

 

Tiedot perustuvat KTI:n neljännesvuosittain päivitettävään asuntovuokratietokantaan. Nyt julkaistu indeksipäivitys kattaa 2.12.2025 – 1.3.2026 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset sekä kaikki 1.3. voimassa olleet vuokrasopimukset, joita oli KTI:n tietokannassa kaikkiaan lähes 105 000. Yhdeksän suurimman kaupungin uusia vuokrasopimuksia kuvaavat indeksit pohjautuivat kaikkiaan lähes 7 500 tarkastelujaksolla alkaneeseen uuteen vuokrasopimukseen. Tietokantaan luovutti tietoja 21 ammattimaista vuokranantajaa. Seuraava indeksipäivitys julkistetaan kesäkuussa, ja se kattaa 2.3. – 1.6.2026 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset.

Tiedote 19.3.2026

Kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen markkinatilanne pysyi haastavana vuonna 2025, mutta loppuvuotta kohden nähtiin merkkejä vakautumisesta. Kiinteistömarkkinoiden sijoituskysyntä alkoi elpyä, mikä paransi rahastojen edellytyksiä realisoida kiinteistöjä ja vastata sijoittajien lunastuspyyntöihin.

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti vilkastui selvästi vuonna 2025

Vuonna 2025 sijoittajien lunastuspyynnöt ylittivät edelleen selvästi rahastoihin tehdyt uudet merkinnät. Useat rahastot joutuivat turvautumaan poikkeuksellisiin likviditeetinhallintakeinoihin, kuten lunastusten rajoittamiseen tai lykkäämiseen. Vuoden 2026 alkuun tultaessa tilanne on kuitenkin osin helpottanut.

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti vilkastui selvästi vuonna 2025, kun transaktiovolyymi kaksinkertaistui edellisvuodesta 4,4 miljardiin euroon. Erikoissijoitusrahastot olivat markkinoilla nettomyyjiä lähes 500 miljoonan euron kiinteistömyynneillään, kun ostojen määrä jäi alle 100 miljoonaan euroon.

Rahastojen väliset erot tuotoissa suuria

Rahastojen yhteenlaskettu bruttoarvo (GAV) jatkoi laskuaan ja oli vuoden 2025 lopussa noin 9,0 miljardia euroa. Arvojen lasku kuitenkin tasaantui vuoden jälkipuoliskolla: kahden viimeisen neljänneksen keskimääräinen arvonmuutos oli nolla prosenttia. Arvojen vakiintuminen luo edellytyksiä rahastojen tuottokehityksen paranemiselle lähivuosina.

Erikoissijoitusrahastojen keskimääräinen kokonaistuotto oli vuonna 2025 edelleen lievästi negatiivinen, -0,5 prosenttia. Tuotto muodostui noin kahden prosentin tuotto-osuudesta ja vuositasolla -2,4 %:n arvonmuutoksesta. Rahastojen väliset erot tuotoissa olivat kuitenkin suuria, mikä heijastaa sijoitusstrategioiden ja salkkurakenteiden eroja.

Avoimen ja vertailukelpoisen tiedon merkitys korostuu

Viime vuosien markkinahaasteet ovat nostaneet esiin kiinteistöjen arvonmäärityksen ja rahastojen läpinäkyvyyden keskeisen merkityksen sijoittajaluottamuksen kannalta. Rahastojen arviointipohjaisen arvonmäärityksen haasteet korostuvat erityisesti matalien markkinavolyymien aikana. Avoimen ja vertailukelpoisen tiedon merkitys korostuu sijoittajien analyysimahdollisuuksien parantamisessa.

Rahastomarkkinoita muokkaa lähivuosina myös uudistuva sääntely. Vuonna 2026 voimaan astuva rahastosääntely lisää rahastojen velvoitteita erityisesti likviditeetinhallinnan keinojen dokumentointiin, läpinäkyvyyteen ja raportointiin liittyen. Tavoitteena on vahvistaa sijoittajansuojaa ja parantaa rahastojen toimintakykyä markkinahäiriötilanteissa.

Kevään 2026 katsaus perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n keräämään aineistoon sekä rahastojen toimittamiin tietoihin, ja se tarjoaa kattavan kokonaiskuvan Suomessa toimivien kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen tilanteesta, kehityksestä ja näkymistä.

Lisätietoja:
Kati Paatela, Johtaja, asiakkuudet ja palvelukonseptit
kati.paatela@kti.fi
puh: 044 571 6671

The Finnish Property Market 2026 -raportti on julkaistu.

Tilaa sähköinen ja maksuton englanninkielinen The Finnish Property Market 2026 -raportti täältä. 
Painettujen raporttien tilaukset ja muut asiat: ota yhteyttä osoitteeseen kti@kti.fi tai puh. 020 7430 130.

———————————————————–

The Finnish Property Market 2026:
Foreign investors continued to increase their investments in Finland in 2025

After more than two quiet years, the Finnish property market activity started to recover towards the end of 2025, and the annual transaction volume almost doubled from the previous year. However, property development volumes remained low in both residential and commercial property markets. In the rental markets, differences between property sectors and submarkets remain significant.

Economic development remained sluggish, and the Finnish GDP growth was estimated to be close to zero in 2025. Global geopolitical uncertainty, increasing unemployment and weak consumer confidence pressured private consumption, which continued to decrease slightly. Consumers’ weak confidence was, in many ways, also reflected in the housing markets, where both prices and rents continued to decline. Forecasts for GDP growth for 2026 are more positive at approximately 1%, as all components of the economy are expected to show positive development.

The size of the property investment market amounts to almost €97 billion

The total size of the Finnish invested property market amounted to €96.8 billion at the end of 2025, slightly up from the previous year. Market values of property investments continued to decline, but at a slower pace than in the two previous years, and investments in both new development and existing property stock compensated the negative capital growth. Foreign investors continued to further strengthen their role in the investment market and their share increased to almost 38% of the total market, which makes Finland one of the most internationalised property markets globally. In almost all domestic investor groups, the total amount of property holdings decreased slightly.

Residential properties represent 35% of the total invested market

Residential properties remain the largest sector in the Finnish property market with a clear margin. The total value of rental residential properties owned by professional investors amounted to almost €34 billion at the end of 2025, which represents 35% of the total market. The attractiveness of the rental residential property investments is supported by the solid population growth in the largest cities and the decrease in the average household size. The share of office properties remained stable, but that of retail properties decreased slightly from the previous year, due to a decrease in market values, low volumes of new development, and also increased investments by the major occupiers. Public use properties continued to increase their significance, and their share of the total invested market increased to 11%.

Transaction volume amounted to €4.4 billion

The total annual transaction volume almost doubled compared to the previous year. The increase in volume was partly due to various structural arrangements of property companies and portfolios, the financial challenges of a couple of sellers, and the materialisation of a few long-pending transactions. The growth was supported by the increased activity of foreign investors, who increased their acquisitions 2.5 times compared to the previous year and accounted for 60% of the total volume. The majority of the foreign capital was originated from other Nordic countries. For the first time ever, public use properties were the most traded property sector, with a 30% share of the total transaction volume. Supported by some large portfolio deals, the transaction volume of residential properties amounted close to €1 billion.

In the first two months of 2026, the volume of residential transactions already exceeded that of the whole year 2025, due to two large portfolio disposals carried out by Finnish institutional investors in anticipation of the upcoming pension reform. Investment demand of retail properties increased markedly in 2025, which resulted as the highest share of the total volume since 2018.

Total return increased to 3.5%

According to the KTI Property Index, Finnish property investments produced a total return of 3.5% in 2025, up from 1.9% in the previous year. Total return continued to be pressured by negative capital growth of -1.6%, but income return continued to increase and stood at 5.1% for all properties on average. The increase in yields was the main driver for negative capital growth, but towards the end of the year, yields started to stabilise. Industrial was, again, the best performing sector and produced a total return of 7.2%, supported by positive capital growth and a healthy income return. Public use and retail properties also continued to perform better than average. Total return of residential properties improved from the previous year and ended at 3.3%. After two years of negative total returns, office properties also returned to positive territory, with a total return of 0.4%.

Positive rental outlook for residential and industrial properties

Oversupply and the sluggish development of the economy have kept residential rental growth moderate or even negative in the Helsinki metropolitan area in recent years. In 2025, residential rents decreased by 0.9% in the metropolitan area on average. The occupancy rate, however, improved during 2025 and stood at 93.4% in December, which, together with the increasing population, low development volumes and strengthening economic development supports the stable or slightly positive outlook for rents. New rental residential development is currently focused on state-subsidised supply. Even in this segment, the volumes are expected to decline in 2026.

In the office markets, the KTI Rental Index for the Helsinki CBD decreased by 2.6% in 2025, as occupiers’ space needs continued to decline due to both hybrid work and increasing unemployment. Office vacancy rates in the main office areas in the Helsinki metropolitan area hit new records and stood at 18% on average at the end of the year. Also in the Helsinki CBD, the share of vacant office premises exceeded 18% in 2025. In the retail markets, rents remain stable and occupancy rates healthy. In the industrial space markets, the outlook remains more positive than in other commercial property markets.

Tiedote 9.3.2026, Suomen Kauppakeskusyhdistys ry

Kauppakeskuksissa oli vilkas viime vuosi, sillä niin kokonaismyynti kuin kävijämäärät jatkoivat kasvuaan. Suomalaisten kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi nimellisesti keskimäärin 1,4 prosenttia vuonna 2025. Myynnin kasvu kiihtyi jälkimmäisellä vuosipuoliskolla, ja loka-joulukuun kokonaismyynti oli 2,2 prosenttia edellisen vuoden vastaavaa ajanjaksoa korkeampi. Viimeisen vuosineljänneksen kasvua vauhditti etenkin vilkas lokakuu, jolloin myynti kasvoi 4,4 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna.

Pääkaupunkiseudun kauppakeskusten myynti kasvoi hieman muuta Suomea enemmän vuonna 2025, jolloin kasvu oli 1,9 prosenttia. Viimeisellä vuosineljänneksellä kasvu ylsi 3 prosenttiin. Inflaatiokorjattuna vuoden 2025 kokonaismyynti oli koko maassa keskimäärin 1,1 prosenttia vuotta 2024 korkeampi.

Kävijöitä kauppakeskuksissa oli vuonna 2025 tasan kaksi prosenttia enemmän kuin vuotta aiemmin. Kävijämäärän kasvu kiihtyi vuoden loppua kohden ja loka-joulukuun kävijämäärä oli koko maassa keskimäärin kolme prosenttia vuoden 2024 vastaavaa ajanjaksoa korkeampi.

Myös kävijämäärän kasvu oli pääkaupunkiseudulla muuta maata vahvempaa: viimeisellä neljänneksellä pääkaupunkiseudun kauppakeskusten kävijämäärä nousi 3,7 prosenttia ja koko vuonna 2,8 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna.   

”Kauppakeskusten myynti- ja kävijämäärien kasvu kiihtyi kohti loppuvuotta ja inflaatiokorjattu kokonaismyynti koko vuodelta 2025 oli positiivinen. Tämä kertoo kauppakeskusten vahvasta suorittamisesta myös hieman haastavammassa markkinatilanteessa. Erityisesti kauneuden ja terveyden tuotteiden myynti on ollut koko vuoden vahvaa, mutta myös kauppakeskusten suurimman toimialan eli päivittäistavaran ja tavaratalokaupan myynti kasvoi. Kauppakeskusten aktiivisen johtamisen sekä kävijämäärien ja myynnin kasvun ansiosta kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste pysyi korkeana”, sanoo Suomen Kauppakeskusyhdistyksen puheenjohtaja Jukka Vakula.

Kauneuden ja terveyden tuotteiden myynti reippaassa nousussa

Kauppakeskusten suurista toimialoista kauneuden ja terveyden tuotteiden myynti on kasvanut ripeästi viime vuosina. Toimialan koko vuoden 2025 myynti oli 6,8 prosenttia edellistä vuotta korkeampi.

Muista toimialoista sekä kauneus- ja hyvinvointipalvelujen että kahviloiden ja ravintoloiden myynti kasvoi 3,5 prosenttia vuonna 2025. Kahviloiden ja ravintoloiden myynnin kasvu oli ripeää erityisesti vuoden viimeisellä neljänneksellä, jolloin toimialan myynti oli 4,7 prosenttia edellistä vuotta korkeampi.

Kauppakeskusten suurimman toimialan, päivittäistavaroiden ja tavaratalokaupan myynti, jatkoi tasaista kasvuaan, ja oli viimeisellä neljänneksellä 1,9 ja koko vuonna 1,6 prosenttia edellistä vuotta korkeampi.

Muodin ja asusteiden toimialan myynti jatkoi kauppakeskuksissa laskuaan ja oli koko vuonna reilut neljä prosenttia pienempi kuin vuonna 2024. Toimialan osuus kauppakeskusten kokonaismyynnistä on pienentynyt tasaisesti ja oli 12 prosenttia vuonna 2025. Myös vapaa-ajan tuotteiden myynnin lasku jatkui vuonna 2025.

Kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste pysyttelee vahvana

Kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste oli vuoden 2025 lopussa koko maassa keskimäärin 96,4 prosenttia eli 0,4 prosenttiyksikköä korkeampi kuin syyskuun lopun tilanteessa. Pääkaupunkiseudun kauppakeskusten käyttöaste pysytteli lähellä koko maan keskiarvoa. Muiden suurten kaupunkiseutujen kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste vahvistui yli 98 prosenttiin. Myös pienempien kaupunkiseutujen käyttöaste oli syyskuun lopussa hivenen edellistä vuosineljännestä korkeampi, mutta pysytteli edelleen alle 95 prosentissa.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Myynti- ja kävijätietoja on seurattu vuodesta 2011 lähtien. Indekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 52 kauppakeskusta. Vertailukelpoisesta, ns. like-for-like-indeksistä, on poistettu uudet keskukset sekä merkittävät laajennukset ja remontit.

Lisätietoja:
Mikko Östring, johtaja, toimitilat, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli / toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 050 301 8933
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269
Jukka Vakula, Vantaan Valo, toimitusjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistyksen puheenjohtaja, puh. 040 761 7287
 

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset: ESPOO Ainoa, Entresse, Niitty, Sello HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Easton, Forum, Hertsi, Itis, Kaari, Kamppi, Kämp Galleria, Malmin Nova, Redi, Ruohis, Tripla KAUNIAINEN Grani VANTAA Dixi, Jumbo, Kivis, Martinlaakson ostari, Tikkuri
Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä KEMPELE Zeppelin KUOPIO Matkus LAHTI Karisma RAISIO Mylly TAMPERE Duo, Ratina, Tullintori, Westeri TURKU Hansa, Skanssi YLÖJÄRVI Elo  
Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa HÄMEENLINNA Goodman KERAVA Karuselli KOTKA Pasaati KOUVOLA Veturi LAPPEENRANTA IsoKristiina LOHJA Lohi MIKKELI Akseli, Stella PORI Puuvilla PORVOO Lundi ROVANIEMI Revontuli, Sampokeskus SALO Plaza TORNIO Rajalla På Gränsen VAASA Espen