Helmikuun KTI Kiinteistötietoisku pureutuu kahteen keskeiseen vuokrakäsitteeseen: vuokra-arvoon ja sopimusvuokraan.
Mitä?
Kiinteistökohteiden ja osamarkkinoiden vuokratasoja voidaan tarkastella usean eri tunnusluvun kautta. Kohdetasolla keskeinen vuokrakäsite on vuokra-arvo (rental value), jolla tarkoitetaan tietyn kohteen todennäköisintä vuokraa tiettynä ajan hetkenä eli kyseisen hetken markkinatilanteessa. Sopimusvuokra (rent passing) on puolestaan kohteen tietyllä ajan hetkellä voimassa olevien sopimusten neliövuokrataso. Sopimuksen alkamishetkellä sopimusvuokra vastaa kohteen vuokra-arvoa.
Miksi?
Vuokra-arvo ja sopimusvuokra ovat tärkeitä tunnuslukuja kohdetason analyysissä, ja niitä on syytä tarkastella sekä suhteessa toisiinsa että kyseisen osamarkkinan markkinavuokraan. Kohteen vuokra-arvon mahdollinen ero osamarkkinan markkinavuokraan (tietyn osamarkkinan tietyn ajan hetken uusien vuokrasopimusten keskimääräinen hintataso) heijastaa kohteen houkuttelevuutta verrattuna osamarkkinan keskimääräiseen tarjontaan: hyvälaatuisen kohteen vuokra-arvo on markkinavuokraa korkeampi ja huonolaatuisen puolestaan matalampi. Vuokrataso saattaa kohdekohtaisesti vaihdella merkittävästi yhden osamarkkinan sisälläkin muun muassa kiinteistön mikrosijainnin ja kunnon mukaan. Sopimusvuokra puolestaan heijastelee kohteen suhteellisen houkuttelevuuden lisäksi myös sopimusten tekohetken markkinatilannetta.
Yli-/alivuokran käsitteet kuvaavat vuokra-arvon ja sopimusvuokran välistä eroa. Ylivuokra tarkoittaa, että kohteen sopimusvuokra on vuokra-arvoa korkeampi, mikä osoittaa vuokratasojen laskun riskiä vuokrasopimuksia uusittaessa. Tällainen tilanne syntyy, mikäli markkinavuokrat laskevat sopimuksen tekohetken jälkeen. Alivuokratilanteessa puolestaan kohteen vuokrasopimukset ovat vuokra-arvon alapuolella, eli vuokrasopimuksissa on nousupotentiaalia.
Vuokra-arvo ja sopimusvuokra ovat keskeisiä käsitteitä myös kiinteistöjen arvonmäärityksessä. Määritettäessä kohteen markkina-arvoa suoran pääomituksen menetelmällä muodostuu pääomitettava nettotuotto kohteen vuokra-arvon mukaisesta tuotosta. Kun kohteen markkina-arvo määritetään kassavirtalaskelman avulla, käytetään diskontattavana kassavirtana nykyisten sopimusvuokrien mukaista kassavirtaa niiden voimassaolon ajan, jonka jälkeen kassavirta on markkinaperusteinen vuokra-arvo. Molempia menetelmiä käytettäessä kassavirrasta tulee vähentää kiinteistön normaalit juoksevat käyttö- ja ylläpitokulut sekä oletettu vajaakäyttö. Kassavirtamenetelmää käytettäessä myös oletetut ajanmukaistamiskustannukset on suositeltavaa vähentää kassavirrasta, kun taas suorassa pääomituksessa ne otetaan huomioon nettotuottovaatimuksessa.
Miten?
KTI tuottaa vuokra-arvo- ja sopimusvuokratunnuslukuja osana Kiinteistöindeksipalveluaan. Kiinteistöindeksin osallistujat tuottavat omistamiensa kohteiden vuokra-arvo- ja sopimusvuokratunnusluvut KTI:lle osana markkina-arvon määrityksen taustamuuttujia.
Vuokra-arvo on olennainen tunnusluku esimerkiksi arvonmuodostuksen eri ajureiden vaikutuksen analysoinnissa: missä määrin kiinteistöjen arvonmuutos johtuu vuokra-arvon, tuottovaatimuksen, investointien tai niin kutsutun residuaalin (selittämätön tekijä) vaikutuksesta. Keskimääräiset osamarkkinatason vuokra-arvot kuvastavat markkinavuokratasojen kehitystä, ja ovat siksi olennaisia markkinakehityksen seurannassa.
Vuokra-arvon ja sopimusvuokran erojen avulla analysoidaan kohteitten ali- ja ylivuokraa, jotka kuvastavat kohteen ja salkun riskiä ja potentiaalia, sekä tuottavat arvokasta tietoa kohteen analysointiin ja kehittämiseen.
Lisätietoja: Hanna Kaleva, hanna.kaleva(a)kti.fi, puh. 040 5555 269 ja Pia Louekoski, pia.louekoski(a)kti.fi, puh. 0400 959 634
