Mitä?
KTI laskee vuosittain suorien suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa. Tietoja kiinteistöjen tuotoista kerätään KTI Kiinteistöindeksiin noin 30 merkittävältä kiinteistösijoittajalta. Kiinteistösijoitusten kokonaistuotto muodostuu laskennassa kahdesta komponentista: vuotuisesta nettotuotosta sekä markkina-arvon muutoksesta.
Kiinteistöindeksiaineistosta tuotetaan kaksi eri indeksiä. Kiinteistöindeksi (englanniksi standing investments) mittaa koko vuoden omistettujen, normaalikäytössä / vuokrattavissa olleiden kohteiden tuottoa. Portfolioindeksi (all assets) kattaa puolestaan kaikki aineistoon saadut kohteet, eli siihen sisältyvät mm. kaikki tarkastelujakson aikana ostetut tai myydyt kiinteistöt (sisältäen myös osittain ostetut / myydyt kohteet) peruskorjauksessa olevat kiinteistöt ja rakennusprojektit; korkotuelliset asunnot; tontit ja muut erityislaatuiset kohteet (non-operating properties). Pienet remontit, joissa suurin osa kohteesta on ollut koko vuoden normaalikäytössä, voidaan sisällyttää Kiinteistöindeksiin, samoin kuin aivan tarkastelujakson alussa valmistuneet rakennusprojektit.
Portfolioindeksikannan markkina-arvo vuoden 2017 aineistossa oli 25,5 miljardia euroa, ja Kiinteistöindeksin osuus tästä oli 20,3 miljardia euroa.
Miksi?
Kiinteistöindeksiä käytetään laajasti kiinteistömarkkinoiden seurantaan ja analysointiin sekä kiinteistösijoitusten vertailuun suhteessa muihin sijoitusluokkiin. Tähän tarkoitukseen se sopii Portfolioindeksiä paremmin, koska kaikki Kiinteistöindeksiaineiston kohteet ovat olleet normaalissa käytössä yhden omistajan salkussa koko vuoden ajan, eikä niissä ole tehty mitään suurempia kehitystoimenpiteitä. Näin ollen niiden tuotot kuvaavat parhaiten markkinan keskimääräisiä vuokratuloja ja kuluja sekä kiinteistöjen markkina-arvojen kehitystä.
Portfolioindeksiä käytetään puolestaan usein oman salkun menestyksen seurantaan ja kehittämiseen. Portfolioindeksi sisältää myös myyntivoittojen ja -tappioiden ja kiinteistöjen kehittämisen vaikutukset kiinteistösijoitussalkun tuottoihin ja riskeihin. Moni kiinteistöomistaja on kiinnostunut oman salkkunsa kokonaistuotoista verrattuna nimenomaan Portfolioindeksiin siksi, että transaktiot, remontit ja rakennusprojektit ovat olennainen osa ammattimaista ja aktiivista kiinteistösijoitussalkun johtamista.
Miten?
Laskentakaava Kiinteistöindeksille ja Portfolioindeksille on periaatteessa sama, ero syntyy vain indekseihin sisällytettävistä kohteista. Nettotuottoaste, arvonmuutostuotto ja kokonaistuotto lasketaan suhteessa salkussa olevien kohteiden sitoutuneeseen pääomaan, joka vuositasolla muodostuu kuukausitason sitoutuneiden pääomien keskiarvona. Koko vuoden omistetuissa kohteissa pääoma on sitoutunut ja (mahdolliset) nettotuotot kertyvät koko vuoden ajan. Vuoden aikana ostetut tai myydyt kohteet puolestaan kontribuoivat salkun tuottoihin – ja vaikuttavat sen sitoutuneeseen pääomaan – luonnollisesti vain omistuksensa ajalta. Kiinteistöindeksin laskentaa on selitetty myös aiemmassa Kiinteistötietoiskussa, jonka löydät täältä.
Vuonna 2017 Kiinteistöindeksin kokonaistuotto oli 6,6 % (nettotuottoaste 5,4 %, arvonmuutos 1,2 %) ja Portfolioindeksin kokonaistuotto puolestaan 6,7 % (nettotuottoaste 5,1 %, arvonmuutos 1,5 %). Nettotuottoaste on perinteisesti Portfolioindeksissä matalampi. Tämä johtuu siitä, että Portfolioindeksiin kuuluu useita matalan tai olemattoman nettotuottoasteen kiinteistöjä, kuten peruskorjauskohteet, rakennusprojektit ja tontit. Myös ostettujen ja myytyjen kohteiden nettotuottoaste on yleensä Kiinteistöindeksiaineiston kohteita matalampi, sillä ne tuottavat kassavirtaa omistajalleen vain osan vuodesta. Portfolioindeksissä arvonmuutos on kuitenkin ollut parina viime vuonna Kiinteistöindeksiä korkeampi, etenkin myytyjen kohteiden arvonnousujen ansiosta.
Lehdistötiedote: KTI Kiinteistöindeksi: Suomalaisten kiinteistösijoitusten kokonaistuotto 6,6 % vuonna 2017
Lisätietoja: Pia Louekoski (puh. 0400 959 634) ja Susanna Vartiainen (puh. 040 869 7762)
