Käsillä oleva poikkeustila on nostanut myös kiinteistömarkkinat ja vuokranantajat median ja some-keskustelujen valokeilaan. Kun vuokralaisen liiketoiminta ajaa seinään, rapautuu vuokranmaksukyky nopeasti, ja myös vuokrakuluista haetaan helpotusta akuuttiin kriisitilanteeseen. Etulinjassa iskuja ottavat vastaan etenkin ravintola-, liiketila- ja hotellivuokralaiset.
Vuokrakassavirta on ammattimaiselle vuokranantajalle sama asia kuin myyntitulo ravintoloitsijalle tai vaateputiikin kauppiaalle. Vuokratuloilla pitää pystyä kattamaan niin työntekijöiden palkat, huoltoyhtiön laskut, rahoituskustannukset kuin monet muut juoksevat kulut – ja viime kädessä myös muiden sidosryhmien vaateet, vaikkapa edunsaajien eläkkeet. Kiinteistöihin on sidottu suuri määrä pääomia, joiden liikuttelu ei ole – etenkään poikkeustilanteessa – lyhyellä tähtäimellä mahdollista. Siksi kassavirran loppuminen ei ole vuokranantajalle yhtään sen helpompi tilanne kuin kenelle tahansa pitkän myyntisopimuksen allekirjoittaneelle ja sen varaan liiketoimintansa perustaneelle yritykselle.
Vuokranantajat käsittelevät parhaillaan vuokralaisten yhteydenottoja kiivaasti ja parhaansa mukaan – itsekin erityisoloissa ja epävarmuuden oloissa työskennellen. Vastuulliset vuokranantajat arvioivat tilanteita tapauskohtaisesti, ja käytössä on monenlaisia, vuokralaisen tilanteeseen sopeutettuja joustokeinoja korottomista maksuajoista väliaikaisiin vuokranalennuksiin ja jopa tilapäisiin anteeksiantoihin. Vuokranantajan intressissä ei luonnollisestikaan ole tukahduttaa yhtäkään vuokralaistaan akuuttiin kassakriisiin, vaan kestäviä ratkaisuja ja kriisin yli johtavia siltoja rakennetaan yhteistyössä kummankin osapuolen tilanne huomioon ottaen.
Juuri nyt kiinteistöomistajien huomio ja energia keskittyy käsillä olevan tilanteen hoitamiseen ja kestävien ratkaisujen hakemiseen. Kun tilanne aikanansa rauhoittuu, on jännittävä nähdä, minkälaiseen kiinteistömarkkinatodellisuuteen laskeudumme. Jumittaako kriisiä seuraava taloustilanne kiinteistökaupan lähes kokonaan, kuten kävi finanssikriisin seurauksena, vai haetaanko hyvistä kiinteistösijoituksista turvasatamaa epävarmoissa rahoitusmarkkinaolosuhteissa? Milloin uskallamme taas matkustaa, shoppailla ja syödä ulkona ja turvata näin hotellien, ravintoloiden ja kauppojen liiketoimintaa ja vuokranmaksukykyä? Kuinka käy toimistotilakysynnän, kun opimme oikeasti, että työt sujuvat etänäkin – vai hakeudummeko päinvastoin entistä innokkaammin toimistolle nauttimaan kollegojen seurasta kahviautomaatilla? Ja kääntyykö entistä tehokkaampien asuntoneliöiden trendi, kun nyt opimme, että läheinen kuppila tai kauppakeskus ei aina välttämättä toimikaan olohuoneen jatkeena tai kotityöhuoneen korvikkeena? Kaikki nämä kysymykset vaikuttavat kiinteistösijoitusten tuleviin vuokratuottoihin ja arvonkehitykseen, ja ovat siksi sijoittajille vielä keskeisempiä kuin – toivottavasti muutamaan kuukauteen jäävä – tilapäinen katkos tai notkahdus kassavirrassa.
Kellään ei taida olla kristallipalloa näihin kysymyksiin vastaamiseksi. Varmaa on, että kiinteistöt pysyvät, vaikka markkinat muuttuvat ja käyttäjien tilanteet vaihtelevat. Tärkeintä olisi päästä takaisin normiarkeen mahdollisimman pikaisesti. Ammattimaiset kiinteistönomistajat ovat sidosryhmilleen vastuussa omistustensa taloudellisesta kestävyydestä, ja huolehtivat siksi niiden pitkän tähtäimen tuottokyvystä myös vaikeampien aikojen yli. Me KTI:ssä pyrimme osaltamme tuottamaan markkinatietoa ja analyysiä markkinamuutosten ja niiden vaikutusten ymmärtämiseksi ja huomioon ottamiseksi kiinteistösijoitusten analysoinnissa.
Hanna Kaleva
Toimitusjohtaja
