Mitä?
Kiinteistökauppa- eli transaktiovolyymi mittaa ammattimaisten kiinteistökauppojen yhteenlaskettua arvoa tietyn ajanjakson aikana. KTI seuraa ja tilastoi jatkuvasti Suomessa tehtäviä suuria kiinteistökauppoja, ja julkaisee kiinteistökauppojen kokonaisvolyymia vuosineljännes- ja vuositasolla. Kiinteistökauppoja analysoidaan muun muassa kaupungeittain, kiinteistötyypeittäin ja kauppojen osapuolten mukaan jaoteltuna.
Kaupat jaetaan kiinteistötyyppien mukaan seitsemään kategoriaan: liike-, toimisto-, hotelli-, hoiva- ja tuotannolliset kiinteistöt sekä asuntoportfoliot ja muut kiinteistöt.
Kauppojen osapuolet (ostajat ja myyjät) luokitellaan kahdeksaan eri kategoriaan, joista ulkomaiset sijoittajat kokonaisuutena muodostavat yhden kategorian ja kotimaiset toimijat jaetaan seuraaviin seitsemään ryhmään: instituutiot, kiinteistösijoitusyhtiöt, kiinteistösijoitusrahastot, käyttäjäyritykset, rakennus-/kiinteistökehitysyhtiöt, julkinen sektori ja muut toimijat.
Miksi?
Kiinteistökauppavolyymi on keskeinen tunnusluku kuvaamaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden aktiivisuutta ja likvidisyyttä. Kiinteistötransaktioita tilastoidaan ja analysoidaan laajasti ympäri maailmaa. Kiinteistökauppavolyymi on myös helposti ymmärrettävissä ja tulkittavissa oleva tunnusluku, vaikka eri tiedontuottajien määritelmät volyymin laskemiseksi eroavatkin hieman toisistaan. Suhteuttamalla volyymi sijoitusmarkkinoiden kokonaiskokoon voidaan myös arvioida ja vertailla eri markkinoiden likviditeettiä. KTI ryhtyi tilastoimaan kiinteistökauppoja ja laskemaan Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymia vuonna 2001.
Miten?
Kiinteistökauppavolyymin laskennassa on olennaista määritellä huolellisesti, mitä kauppoja otetaan mukaan tilastoihin, mitä jätetään ulkopuolelle, ja mitä muita rajanvetoja tilastointiin liittyy. Nämä rajanvedot eivät ole aina aivan yksinkertaisia, joten kauppojen tilastointia täytyy pohtia tapauskohtaisesti. Alla on listattu muutamia keskeisiä linjauksia, joita KTI käyttää kiinteistökauppavolyymin laskennassa:
-
KTI ottaa tilastoihinsa mukaan vain yli miljoonan euron arvoiset kiinteistökaupat.
-
Mukaan otetaan vain sellaiset kaupat, joissa ainakin toinen osapuoli on ammattimainen toimija. Kahden yksityishenkilön välisiä kauppoja ei huomioida laskelmissa, vaikka kauppahinta ylittäisikin miljoona euroa.
-
Tonttikauppoja ja konsernin sisäisiä kauppoja ei huomioida.
- Kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeiden kauppoja ei huomioida, paitsi silloin, kun yhtiö myydään kokonaisuudessaan uudelle omistajalle. Tällöin voidaan katsoa kiinteistöjenkin omistajan vaihtuneen, kun yhtiön omistusrakenne muuttuu täysin.
-
Uudishankkeista huomioidaan sellaiset transaktiot, joissa hankkeen kehittäjä myy oman hankekehityksensä pohjalta itse omistamalleen tontille kehittämänsä kohteen eli ns. valmiin projektikokonaisuuden sijoittajalle, vaikka itse rakentamista ei välttämättä vielä olisi aloitettukaan.
-
Volyymissa ei huomioida sellaisia sopimuksia, joissa kiinteistöt vaihtavat omistajaa osana laajempaa liiketoiminnan järjestelyä, eikä itse kiinteistöjen myynti ole transaktiossa merkittävässä roolissa. Esimerkkinä tällaisista tapauksista ovat tehdasalueiden kaupat, joissa myydään ensisijaisesti tehtaan liiketoiminta ja kiinteistöt siinä sivussa.
-
Kaupat tilastoidaan sen ajanhetken mukaan, jolloin varsinainen kauppasopimus solmitaan/julkistetaan, vaikka varsinainen kohteen omistajanvaihto tapahtuisikin myöhemmin.
-
Kaupat tilastoidaan sen käyttötarkoituksen mukaan, jossa kiinteistö on myyntihetkellä tai on viimeksi ollut. Esimerkiksi kiinteistösijoitusyhtiö saattaa ostaa lähes tyhjän toimistokiinteistön tarkoituksenaan muuttaa kiinteistö asuinkäyttöön, mutta kauppa tilastoidaan tulevaisuuden suunnitelmista huolimatta toimistokaupaksi.
-
Kauppojen osapuolten kansalaisuus luokitellaan yhtiön/rahaston kotipaikan mukaan.
KTI kokoaa tietoja Suomessa tehtävistä kiinteistökaupoista useista eri lähteistä, kuten suoraan kauppojen osapuolilta, kotimaisesta ja ulkomaisesta mediasta ja Maanmittauslaitoksen tietokannasta. KTI:n tietoon tulee myös runsaasti luottamuksellisia tietoja esimerkiksi kauppahinnoista, joita ei voida transaktiokohtaisesti julkaista. Näitä tietoja käytetään kiinteistökauppavolyymin laskennassa pitäen kuitenkin huolta siitä, ettei tietojen luottamuksellisuus vaarannu. Joidenkin kauppojen osalta KTI arvioi kauppahinnan, jotta jokainen kauppa saadaan mukaan kaupankäyntivolyymiin. Arvioinneissa käytetään hyödyksi KTI:n tietokantoja.
KTI julkaisee kiinteistökauppoja koskevat tilastot, analyysit ja listaukset KTI Transaktioseuranta -palvelussa. Palvelun materiaalit toimitetaan Transaktioseurannan tilaajille neljännesvuosittain, jonka lisäksi KTI Online -palveluun päivitetään kauppatietoja tilaajien käyttöön noin kaksi kertaa kuukaudessa. KTI:n www-sivujen etusivulta löytyy julkinen Major Transactions -listaus suurimmista viimeaikaisista kiinteistökaupoista, ja KTI käsittelee kaupankäyntivolyymia myös useissa raporteissaan ja markkinakatsauksissaan.
(Graafi päivitetty 15.1.2018)
Lisätietoja: Mikko Soutamo, puh. 050 5480 480, mikko.soutamo(a)kti.fi ja Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi
KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.
