Kuinka kaikki alkoi: 1990-1994
KTI:n tarina sai alkunsa Turun kauppakorkeakoulussa, jossa käynnistyi vuonna 1990 Sitran, SOK:n ja Eka-yhtymän rahoittama kiinteistöpääomatutkimusprojekti. Nuori ja innokas tutkijakaksikko Miettilä – Olkkonen keksi lähestyä kiinteistöpääoman tuottavuutta vuokrasopimustietojen kautta. Uutteralla työllä ja Suomen Kiinteistöliiton ja Helsingin kiinteistöyhdistyksen tuella yhä useampia kiinteistönomistaja saatiin vähitellen mukaan tietojen luovuttajaksi ja hyödyntäjäksi, ja ensimmäisiä tilastoja päästiin ylpeinä julkistamaan vuonna 1992. Merkittävänä oivalluksena syntyi edelleen toimiva ”KTI pallokone”, joka vertailee yksittäisiä vuokrasopimuksia markkinatunnuslukuihin. Yhteistyö kaupunkien ja valtion kiinteistöorganisaatioiden kanssa oli tiivistä alusta saakka. KTI:n taipaleen alkuvuodet olivat taloudellisesti haastavia, mutta halu menestyä oli vahva.
KTI Kiinteistötalouden instituutti ry perustettiin keväällä 1993 keskellä pahinta talouslamaa. Yhdistyksen perustajajäsenet olivat Suomen Kiinteistöliitto, Helsingin kiinteistöyhdistys (myöhemmin Rakli) sekä Turun kauppakorkeakoulun tukisäätiö. Vuokratietojen luovuttajista ja tilaajista muodostettiin yhdistyksen johto- ja seurantaryhmä, joka kokoontui kaksi kertaa vuodessa vuokratilastojen julkistuksen ja muiden ajankohtaisten uutisten äärellä. Tätä perinnettä jatkamme edelleen, nyttemmin KTI-iltapäivänä tunnettujen ajankohtaisseminaarien muodossa.
Vuonna 1993 julkaistiin Sitran rahoittamana oppikirja ”Johdatus toimitilatalouteen” (Miettilä-Olkkonen). Katseet käännettiin myös ulkomaille jo varsin varhaisessa vaiheessa. Yksinkertainen mutta rohkea strategia ”luuri käteen ja asiantuntijoita tapaamaan” johdatti KTI:n uranuurtajat niin European Real Estate Societyn perustajajoukkoihin kuin IPD:nkin puheille jo 1990-luvun alkuvuosina. Vuonna 1994 järjestettiin Helsingissä ensimmäinen professori Andrew Baumin vetämä kiinteistösijoittamisen kurssi, joka sai suomalaisilta kiinteistöammattilaisilta varsin lämpimän vastaanoton.
Muutoksen ja kasvun vuodet 1995-1999
Vuokratietojen raportoinnin vakiinnuttua palveluvalikoimaa laajennettiin vähitellen kattamaan myös ylläpitokustannukset. Kehitystyössä tärkeänä tukena oli suurten yritysten kiinteistöjohtajien muodostama Kiinteistöpooli, joka sitkeästi opasti KTI:n nuorta tutkijakuntaa eteenpäin. Kiinteistötuottoja mittaavan Kiinteistöindeksin kehitystyö käynnistettiin vuonna 1995. Nettotuottojen ja markkina-arvojen yhtenäisten laskentatapojen vakiinnuttaminen kesti kuitenkin vuosia, ja ensimmäiset kokonaistuottoluvut päästiin suurten ponnistelujen jälkeen julkistamaan vasta vuodelta 1998. Aluksi toimitilapainotteisia markkinatietokantoja laajennettiin vähitellen kattamaan myös asuntokantaa.
Kiinteistörahastolainsäädännön kehittämiseen tähtäävien tutkimushankkeiden sarja aloitettiin KTI:ssä vuonna 1995, jälleen Sitran rahoittamana. KTI oli tiiviisti mukana jo vuonna 1998 voimaan astuneen kiinteistörahastolain ensimmäisen version laadinnassa, samoin kuin siihen vuosien varrella tehdyissä muutoksissa. Ensimmäiset lain puitteissa toimivat kiinteistörahastot nähtiin kuitenkin vasta 2010-luvulla, joten työmme tälläkin saralla jatkuu edelleen. Myös seuraava oppikirjaprojektimme ”Toimitilasijoittaminen – markkinat, strategia, analyysi” (Olkkonen-Kaleva-Land 1997) sai rahoitusta Sitralta. Vuonna 1998 Sitra rahoitti KTI:n tutkimushankkeen ”Suomen asema globalisoituvilla kiinteistömarkkinoilla”, jossa kartoitettiin kansainvälisten toimijoiden näkemyksiä Suomen markkinoista ja kehitystarpeista – aikana, jolloin monikaan toimija ei ollut vielä tullut ajatelleeksikaan Suomea mahdollisena sijoituskohteena.
Vuonna 1997 käynnistyi Raklin koordinoima kiinteistö- ja rakennusalan toimialaselvitys, joka huipentui vuonna 1999 Tekesin Palveleva kiinteistöliiketoiminta Rembrand –ohjelman aloituksena. KTI oli Rembrand-ohjelmassa aktiivisesti mukana useilla tutkimus- ja kehityshankkeilla, joihin osallistui kymmeniä kiinteistöalan yrityksiä. Näinä vuosina KTI myös helsinkiläistyi, ja muutti päätoimipisteensä Turun kauppakorkeakoulun suojista Iso Roobertinkadulle.
2000-2004: Tutkimuslaitoksesta palveluyritykseksi
KTI:n markkinatietokannat ja benchmarking-palvelut vakiintuivat vähitellen jatkuviksi palveluiksi, jotka eivät enää sopineet yleishyödyllisen tutkimusinstituutin toimintakehikkoon. KTI Kiinteistötieto Oy aloitti toimintansa vuoden 2000 alusta, jolloin yhtiöön siirrettiin Kiinteistöindeksi- sekä Vuokra- ja Ylläpitokustannusvertailupalvelut. Kiinteistötalouden instituutti jatkoi uuden yhtiön rinnalla KTI:n tutkimus- ja kehityshankkeiden toteuttajana, kunnes se vuonna 2010 purettiin. KTI:n pääomistajia ovat siitä lähtien olleet Suomen Kiinteistöliitto ja Rakli, jotka yhdessä omistavat yhtiöstä 70 prosenttia.
Merkittävä etappi KTI:n kehityspolulla oli vuonna 2003 järjestetty European Real Estate Societyn vuosikonferenssi, joka keräsi Helsinkiin yli 300 kiinteistöammattilaista ja -tutkijaa tiiviiseen kolmipäiväiseen tapahtumaan. Erityisesti konferenssin aktiivista oheisohjelmaa ja Helsingin yötöntä yötä hämmästeltiin maailmalla pitkään jälkeenpäinkin. KTI:n johtajat vaikuttivat sittemmin ERESin toiminnassa niin puheenjohtajan kuin toiminnanjohtajankin rooleissa, millä on ollut suuri merkitys KTI:n kansainvälisten verkostojen kehittämisessä.
Tärkeä askel KTI:n tietokantojen kansainvälisessä avautumisessa harpattiin vuonna 2001, kun IPD auditoi KTI Kiinteistöindeksin prosessin ja laskentakaavat. Auditoinnissa KTI Kiinteistöindeksi todettiin vertailukelpoiseksi IPD:n muista maista julkaisemien tuottotietojen kanssa, ja suomalaiset tuottoluvut ovat IPD-verkostojen kautta levinneet ympäri maailman. Sitkeää kansainvälistämistyötä tehtiin myös yhdessä yritysten kanssa, ja ensimmäinen The Finnish Property Market –raportti saateltiin ylpeänä maailmalle vuonna 2001 silloisten kiinteistösijoitusyhtiöiden sponsoroimana. KTI oli mukana perustamassa niin EPRAa (European Public Real Estate Assosiation 2001) kuin INREViäkin (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles 2003).
Kiinteistömarkkinoiden muutos ja kansainvälistyminen 2005-2009
Kansainväliset sijoittajat rynnivät Suomen markkinoille vuosina 2005-2007, ja KTI:n Transaktioseurannassa riitti tilastoitavaa. Ulkomaisia sijoittajia vieraili myös KTI:ssä usein, ja englanninkielisiä presentaatioita harjoiteltiin ahkerasti. Vuodesta 2005 alkaen saimme tehdä INREVin management-palkkiotutkimuksia ja myöhemmin myös muita mielenkiintoisia kiinteistörahastotutkimuksia, joinakin vuosina jopa Aasiaa ja USA:ta myöten. Ensimmäinen IPD-KTI Nordic Property Conference järjestettiin vuonna 2006, ja tapahtumasta alkoi vuotuinen keväinen perinne, joka jatkui aina vuoteen 2019 asti.
KTI:n kotimainen tutkimus- ja kehitystoiminta keskittyi yhdessä yritysten kanssa tehtävään kehittämiseen. Aihealueet kattoivat niin vuokra-asuntomarkkinainformaation kehittämistä, alueellisten kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden parantamista, ympäristötunnuslukujen kehittämistä – ja aina niin ajankohtaisia kiinteistörahastokysymyksiä. Uusina KTI-palveluina päivänvalon näkivät Rakennushankeseuranta, Alueelliset markkinatietopalvelut ja toimistomarkkinoiden ennusteet. KTI tutki jonkin aikaa myös Venäjän markkinoiden liiketoimintapotentiaalia suomalaisasiakkaiden lisääntyneen kiinnostuksen siivittämänä. Markkinaympäristö itärajan takana todettiin KTI:n näkökulmasta – näin jälkikäteen katsoen suureksi onneksemme – niin haastavaksi, että päätimme lopulta etsiä uusia seiniä, joihin voimme päätämme hakata.
2010-2014 Globaali finanssikriisi ja markkinaympäristön muutos
Globaali finanssikriisi käänsi koko kiinteistömaailman jälleen uuteen asentoon vuodesta 2009 alkaen. Saimme sopeutua hiljaisiin kaupankäyntivolyymeihin, rahoituskapeikkoihin, pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöön ja sijoittajakiinnostuksen polarisaatioon. KTI:n palveluille riitti kuitenkin kysyntää vaikeampinakin aikoina.
KTI Online -tietoportaalin ensimmäinen vaihe näki päivänvalon vuonna 2012. Siitä lähtien uusia laajennuksia ja parannuksia työkaluihin on julkaistu vuosittain, ja portaalista on muodostunut KTI-palvelujen keskeisin jakelukanava. Muilta osin merkittävimpiä palvelukehityksemme aikaansaannoksia olivat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen kanssa kehittämämme kauppakeskusten myynti- ja kävijäindeksit, jotka julkaistiin ensi kerran vuodelta 2012, sekä entistä laajempien vastuullisuusnäkökulmien kattaminen. Ensimmäinen Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta -katsaus julkaistiin vuonna 2014. Katsausta on sittemmin tuotettu vuosittain yhteistyössä kumppaniemme kanssa, ja sen julkaisutilaisuudet ovat houkutelleet runsaasti sidosryhmiä yhä ajankohtaisemmiksi nousevien teemojen äärelle. Kansainvälisellä rintamalla yhteistyökumppaniksemme vaihtui MSCI, kun globaali sijoitusmarkkina-analyysitalo osti pitkäaikaisen Kiinteistöindeksikumppanimme IPD:n vuonna 2012.
Markkinoiden kiivaan kasvun vuodet 2015-2019
Matalat korot ja sijoitusmarkkinoiden korkea likviditeetti vetivät runsain määrin pääomia kiinteistömarkkinoille ja kiinteistökauppamarkkinoilla tehtiin uusia volyymiennätyksiä. Kiinteistömarkkinoiden rakenne muuttui rajusti, kun asunnoista tuli ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori vuonna 2016 ja kun ulkomaisten sijoittajien omistukset Suomessa ylittivät kotimaisten instituutioiden kiinteistösijoitusten määrän vuonna 2017.
KTI:ssä keskityttiin markkinatietokantojen kasvattamiseen, palvelujen online -raportoinnin kehittämiseen sekä kansainvälisten asiakkaiden houkutteluun mukaan Suomen kiinteistömarkkinoiden tietopohjaa laajentamaan. Digitalisaatio, teknologia ja tiedolla johtaminen alkoivat termeinä näkyä ja kuulua yhä useamman asiakkaamme – ja toki myös KTI:n omalla – agendalla. Osana KIRA-digi-ohjelmaa toteutimme vuokrausliiketoiminnan tietomallin määrittelyn, jonka pohjalta kehitettiin ensimmäisiä tiedonsiirtorajapintoja asiakkaiden ja KTI:n järjestelmien välille. Asuntosijoitusmarkkinoiden kasvu mahdollisti etenkin asuntomarkkinatietokantojemme ripeän kasvun, ja vuokratietokantamme sopimusmäärä alkoi lähennellä 100 000 rajapyykkiä. Ensimmäinen Mistä KiRa-ala puhuu -katsaus julkaistiin kiinteistöalan Vuosiseminaarissa vuonna 2017. Sittemmin tätä kiinteistö- ja rakennusalan suuriin trendeihin keskittyvää katsausta on saatu tehdä joka vuosi yhteistyössä Kiinteistöalan Koulutussäätiön kanssa. Uusi ”Kiinteistösijoittaminen” -oppikirja (Kaleva-Oikarinen-Soutamo) julkaistiin Kiinteistöalan Koulutussäätiön ja Kiinteistösäätiön tuella vuonna 2017.
KTI 2020-luvulla: elämä kiinteistömarkkinoilla ei käy tylsäksi
2020-luvun alkuvuodet ovat olleet yhteiskunnassa, taloudessa ja kiinteistömarkkinoilla varsin kuoppaisia. Koronapandemia sai maailman polvilleen vuonna 2020, ja sen vaikutuksia tilojen tarpeeseen, käyttötapoihin, sopimuskäytäntöihin ja arvoihin eri sektoreilla ihmetellään edelleen. Vuonna 2022 alkanut Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa ja sitä seurannut energiamurros, inflaation kiihtyminen ja korkojen nousu muuttavat parhaillaan talouden, sijoitusmarkkinoiden ja kiinteistömarkkinoiden tilannetta ja toimintaympäristöä laaja-alaisesti ja perustavanlaatuisesti.
Me KTI:ssä seuraamme markkinoiden muutosta ja kehitämme palvelujamme asiakkaiden tarpeita seuraten. Yhä kansainvälisempi toimintaympäristö ja monipuolisempi toimijajoukko kasvattaa luotettavan, yhdenmukaisen ja vertailukelpoisen informaation tarvetta. Tiivis yhteistyömme viimeisen vuosikymmenen aikana ripeästi kasvaneiden erikoissijoitusrahastojen kanssa on poikinut kahdesti vuodessa julkaistavat Erikoissijoitusrahastokatsaukset sekä yhä yhtenäisempiä tunnuslukuja rahastojen toiminnasta. Ilmasto- ja energiakriisi sekä lisääntyvä sääntely nostavat vähähiilisyys- ja muut vastuullisuustavoitteet entistä korkeammalle asiakkaidemme ja täten myös KTI:n kehitysagendalla. KTI Online -rintamalla kehitämme paitsi palvelun käytettävyyttä ja toiminnallisuutta, laajennamme parhaillaan tietosisältöjä kattamaan myös muiden tiedontuottajien tarjontaa perinteisten KTI-tunnuslukujen näkökulmien laajentamiseksi ja rikastamiseksi.
KTI:n perustehtäväksi määriteltiin aikanaan kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden kehittäminen ja taloudellisen markkinatiedon ja –tutkimuksen lisääminen. Nuo – osin aikaansa edellä olleet – perustehtävät toimivat kirkkaina johtotähtinämme edelleenkin. Olemme olleet etuoikeutetussa asemassa saadessamme kehittää ja kehittyä yhdessä asiakkaidemme kanssa läpi kaikkien näiden kiinnostavien vuosien.
Työmme jatkuu – KTI kiittää 30 ensimmäisestä vuodesta!
