Julkaistu 9.5.2023
Muuttuva talouden ja rahoitusmarkkinoiden toimintaympäristö vaikuttaa kiinteistösijoittamiseen, vuokramarkkinoihin ja rakentamiseen. Kiinteistökauppa on hiljennyt finanssikriisin jälkeisten vuosien lukemiin, kun ostajien ja myyjien hintanäkemyserot estävät kauppoja syntymästä. Korkojen ja kustannusten nousu sekä hiljentynyt sijoituskysyntä haastavat rakentamisen. Vuokramarkkinoilla vuokrien kehitys ei pääse lähellekään inflaatiolukemia muualla kuin kaikkein vahvimman kysynnän alueilla ja kohteissa.
Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi matalin vuosikymmeneen
Kiinteistökauppa alkoi hiljetä voimakkaasti viime vuoden loppupuoliskolla, kun nousevien korkojen ja lisääntyvän taloudellisen epävarmuuden vaikutukset alkoivat näkyä. Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi ylitti hienoisesti 400 miljoonan euron rajan. Edellisen kerran yhtä matalia kvartaalivolyymejä on nähty finanssi- ja eurokriisin aikana ja sen jälkimainingeissa vuosina 2008-2013.
Hiljaisen ja pääosin varsin pienistä kaupoista koostuvan alkuvuoden kauppavolyymi jakautuu tasaisesti toimisto-, asunto-, yhteiskunta- ja tuotannollisten kiinteistöjen kesken. Sekä ulko- että kotimaisen kiinteistösijoituskysynnän kehitystä kuvaavat saldoluvut nousivat kuitenkin huhtikuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa hivenen plussan puolelle viime syksyn negatiivisista lukemistaan, eli kaupankäyntiin odotetaan pientä elpymistä vuoden loppupuolelle.
Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset nousussa
Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin ydinkeskustan hyvälaatuisen toimistokiinteistön tuottovaatimus asettui nyt 4,4 prosenttiin, eli tasan prosenttiyksikköä korkeammaksi kuin viime kevään pohjanoteeraus. Tuottovaatimusten nousua ja arvojen sopeutumista ajaa ennen kaikkea reippaasti noussut korkotaso ja rahoitusmarkkinoiden muutos. Niin ikään ennätysmatalaksi viime vuonna vajonnut helsinkiläisen vuokra-asuntokiinteistön tuottovaatimus nousi lähes saman verran, tasan neljään prosenttiin.
Muilla kiinteistösektoreilla ja alueilla tuottovaatimukset nousivat hieman loivemmin, osin johtuen siitä, että jo lähtötasot olivat korkeampia. Toisaalta todellista markkinaevidenssiä ei hiljaisilta markkinoilta ole juuri saatavissa.
Helsingin keskustan toimistovuokrat nousivat kolme prosenttia
KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi 3,1 prosenttia kevään 2022 ja 2023 välisenä aikana, eli reaalisesti vuokrien kehitys painui miinukselle. Uusien vuokrasopimusten keskiarvoneliövuokra nousi 35 euroon ja Rakli-KTI Toimitilabarometrissa asiantuntijat arvioivat keskustan hyvä toimistotilan käyväksi neliövuokraksi keskimäärin 40 euroa. Barometrissa vajaa 40 prosenttia vastaajista odotti ydinkeskustan vuokrien nousevan myös lähitulevaisuudessa. Kaikilla muilla alueilla toimistovuokrien kehitysodotusten saldoluvut olivat nollan tuntumassa tai negatiivisia, kun tilakysynnän odotetaan etätyön kasvun ja tiukan taloustilanteen myötä vähenevän.
Toimistotilamarkkinoiden polarisaatio jatkuu ja korostuu: vaikka pääkaupunkiseudun vajaakäyttöaste pysyttelee sitkeästi 12-13 prosentissa, oli uutta tilaa rakenteilla maaliskuun lopussa yli 140 000 neliötä. Toimistokiinteistökauppojen osuus vuoden 2022 kiinteistökaupoista jäi matalimmalle tasolleen ikinä, 17 prosenttiin, ja vuoden 2023 alkukuukausinakin toimistokauppoja on tehty vain muutama.
Liiketilamarkkinoiden haasteet jatkuvat
Ydinkeskustojen liiketilat ja kauppakeskukset ovat viime vuosina kulkeneet haasteesta toiseen, kun verkkokaupan kasvu, koronakriisi ja viimeisimpänä kuluttajaluottamuksen romahdus ja ostovoiman heikkeneminen muovaavat vähittäiskauppaa. Liikekiinteistöjen markkina-arvot ovat KTI Kiinteistöindeksissä laskeneet yhdeksänä viimeisestä kymmenestä vuodesta. Liiketilojen vuokraodotukset laskivat Rakli-KTI Toimitilabarometrissa viime syksyyn verrattuna ja saldoluvut olivat nyt kaikissa kaupungeissa negatiivisia.
KTI:n ja Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksit osoittavat kuitenkin kauppakeskusten myynnin kasvaneen ripeästi vuoden 2022 aikana ja kuluvan vuoden alussa, mihin toki osaltaan vaikuttavat koronarajoitusten painamat lähtötasot. Liiketilojen toistaiseksi varsin korkeisiin käyttöasteisiinkin odotetaan Toimitilabarometrissa lähitulevaisuudessa ennemmin laskua kuin nousua.
Yhteiskunta- ja tuotannollisten kiinteistöjen suhteellinen markkina-asema vahva
Toimitilamarkkinoiden pienemmät sektorit – julkisten palvelujen tuottamiseen tarvitut yhteiskuntakiinteistöt sekä erilaiset logistiikka- ja pienteollisuuskiinteistöt – ovat vahvistaneet asemiaan toimisto- ja liikekiinteistöjen haasteiden voimistuessa. Näilläkin sektoreilla tuottovaatimukset ovat nousseet, mutta pitkät indeksisidonnaiset vuokrasopimukset houkuttelevat sijoittajia epävarmassa markkinatilanteessa.
Yhteiskuntakiinteistöjä on yksityisen sektorin sijoittajien omistuksessa jo yhdeksän miljardin arvosta ja viime vuonna niiden kauppavolyymi nousi uusiin, 1,6 miljardin euron ennätyslukemiin. Valtaosa vuoden 2022 yhteiskuntakiinteistöjen kaupoista oli kuntien terveydenhuollon kiinteistöjen sale-and-leaseback-kauppoja. Tuotannollisten kiinteistöjen vuoden 2022 kauppavolyymi nousi samalle tasolle toimisto- ja liikekiinteistöjen kanssa, 1,2 miljardiin euroon. Myös vuoden 2023 alkukuukausille on kirjattu muutamia merkittäviä logistiikkakiinteistöjen kauppoja.
Tarjonnan kasvu leimaa pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoita
KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaavan indeksin nousu hidastui vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä 0,5 prosenttiin. Myös koko vuokrasopimuskantaa kuvaavan indeksin nousu jäi alle prosenttiin, eli tarjonnan kasvaessa ja kuluttajien ostovoiman heiketessä vuokrien indeksikorotukset ovat jääneet varsin maltillisiksi. Vuokrien nousu jatkuu pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa isoissa kaupungeissa pääkaupunkiseutua vahvempana. Talouden ja rahoitusmarkkinoiden tilanne on hyydyttänyt viime vuosien vilkasta vuokra-asuntorakentamista. Vielä tänä vuonna pääkaupunkiseudulle valmistuu ennätysmäärä, lähes 7500 uutta vuokra-asuntoa, mutta ensi vuodesta alkaen volyymit putoavat rajusti.
Lue lisää kiinteistömarkkinoiden tilanteesta ja näkymistä tänään julkaistusta KTI Markkinakatsauksesta. Lataa KTI Markkinakatsaus alta.
Lisätietoja:
Hanna Kaleva, KTI, 040 5555 269
Mikko Östring, Rakli, 050 301 8933
Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 9.5.2023 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä huhtikuussa toteutettuun Rakli-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 46 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.
