Mitä?
Kiinteistömarkkinoilla puhutaan monessa yhteydessä osamarkkinoista. Osamarkkina on nimensä mukaisesti markkinoiden osa-alue, joka on yleensä ainakin jossain määrin yhtenäinen kiinteistösijoittamisen tuotto-riski-profiililtaan. Yleisimmin osamarkkinat muodostetaan sijainnin ja kiinteistöjen käyttötarkoituksen mukaan: osamarkkinoita ovat esimerkiksi Helsingin keskustan toimistot, Tikkurilan vuokra-asunnot ja Tampereen seudun liiketilat.
Osamarkkinoita voidaan luokitella ja tarkentaa myös muiden muuttujien perusteella, esimerkiksi rakennusvuoden, pinta-alan tai laadullisten tekijöiden mukaan. Näiden muuttujien kautta voidaan saada muodostettua kysyntä−tarjonta-tekijöiltään yhtenäisempi osa markkinoita kuin perinteisen sijaintiin ja käyttötarkoitukseen pohjautuvan osamarkkinajaon kautta. Tarkastelemalla esimerkiksi tietyn alueen toimistomarkkinoita rakennusvuosien tai kiinteistöjen laatutason pohjalta voidaan saada laadukkaampia analyyseja kuin pelkästään sijaintia tarkastelemalla.
Kohdekohtaisia eroja on kuitenkin aina osamarkkinoiden sisällä, luokiteltiinpa osamarkkinat miten tahansa. Samalla maantieteellisellä alueella on usein monenlaatuista rakennuskantaa. Samana vuonna samalle alueelle valmistuneissa rakennuksissakin on aina jonkin verran eroa ainakin mikrosijainnissa, mikä saattaa vaikuttaa vuokratasoihin ja muihin tunnuslukuihin huomattavasti.
Osamarkkinoiden vetovoima ja tuotto−riski-näkymät voivat myös muuttua ulkoisten tekijöiden johdosta. Liikenneyhteyksien kehitys saattaa muuttaa huomattavasti tiettyjen osamarkkinoiden asemaa. Esimerkiksi uusi raideyhteys saattaa parantaa voimakkaasti toisen, suotuisasti sijaitsevan osamarkkinan asemaa, kun toinen osamarkkina vastaavasti kärsii.
Miksi?
Keskeisimpiä osamarkkinatason tunnuslukuja ovat vuokratasot, (vajaa)käyttöasteet, tuotot ja tuottovaatimukset. Myös tilakantaa ja sen kehitystä on usein hyödyllistä tarkastella sekä osamarkkina- että laajemmalla maantieteellisellä tasolla.
Osamarkkinakohtaiset tunnusluvut kertovat kiinteistömarkkinoiden tilanteesta paljon enemmän kuin keskimääräiset markkinatunnusluvut. Osamarkkinoiden kautta pystytään siis analysoimaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden kehitystrendejä, kunhan osamarkkinajaot on tehty järkevästi. Eri osamarkkinoilla voi olla täysin erilaiset suhdannesyklit. Esimerkiksi 2010-luvun aikana pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat ovat olleet haasteelliset, kun taas vuokra-asuntomarkkinat ovat menestyneet vahvasti. Toisaalta toimistomarkkinoillakin tietyt alueet, joiden sijainti on hyvä ja/tai tilakanta modernia, ovat pärjänneet hyvin.
Miten?
KTI jaottelee tunnuslukuja tietopalveluissaan monenlaisiin osamarkkinoihin. Perinteinen sijaintiin ja käyttötarkoitukseen perustuva osamarkkinajako on keskeisessä roolissa useissa KTI:n raporteissa johtuen muun muassa kyseisen jaon selkeydestä ja helposta hahmotettavuudesta. Lisäksi KTI luokittelee esimerkiksi vuokrien ja tuottojen tunnuslukuja rakennusvuosien ja pinta-alan mukaan. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille KTI on yhteistyössä toimistokiinteistöjen omistajien kanssa tehnyt reittausta, jossa on luokiteltu toimistokiinteistöt A−D-kategorioihin (reittauksesta tarkemmin lokakuun 2016 kiinteistötietoiskussa).
Osamarkkinajaot voivat olla sitä täsmällisempiä, mitä enemmän dataa on käytettävissä. Esimerkiksi KTI:n syksyn 2017 toimitilavuokrien markkinaraportissa pystyttiin esittämään toimistovuokrien tunnuslukuja yli viidestäkymmenestä Helsingin osamarkkinasta, kun keskisuurissa kaupungeissa toimistotilojen vuokratasoja on usein mahdollista luokitella lähinnä keskustaan ja muuhun kaupunkiin. Kaikkein tarkimpia osamarkkinajakoja pystytään tuottamaan asuntovuokrista, sillä asuntovuokratietokanta on KTI:n suurin tietokanta. Viime vuonna KTI keräsi tiedot yli 84 000 asuntovuokrasopimuksesta, joiden pohjalta laskettiin vuokratunnusluvut yli 260 osamarkkinalle. Vuokratasoja tarkastellaan osamarkkinakohtaisesti huoneistotyypeittäin.
KTI:n osamarkkinaluokittelu perustuu niin Vuokra-, Ylläpitokustannus- kuin Kiinteistöindeksitietokannassakin kattavuuskriteereihin, jotka varmistavat sen, etteivät yksittäisen kiinteistönomistajan tiedot käy ilmi markkinatunnusluvuista. Kultakin osamarkkinalta voidaan esittää markkinatunnuslukuja vain mikäli seuraavat ehdot täyttyvät: kyseiseltä osamarkkinalta tulee olla KTI:n tietokannassa vähintään kahdeksan kohdetta, jotka ovat vähintään kolmen eri toimijan omistuksessa, eikä yhden toimijan osuus saa ylittää kahta kolmasosaa.
Lisätietoja: Mikko Soutamo (mikko.soutamo(a)kti.fi, puh. 050 5480 480)
