Mitä?
KTI:n toukokuussa julkaisemassa Markkinakatsauksessa esitettiin tuttuun tapaan Helsingin ydinkeskustan (CBD) uusien toimistosopimusten vuokrien kehitystä kuvaava indeksi. Indeksin laskentamenetelmää ja aluetta, jolta laskenta tehdään, oli kuitenkin nyt päivitetty jonkin verran. Indeksin pisteluvut on päivitetty takautuvasti uuden aluemäärityksen mukaiseksi kevääseen 2010 saakka, ja myös indeksin perusvuosi on vaihdettu (1993=100 -> kevät 2000=100). Indeksi päivitetään kaksi kertaa vuodessa.
Miksi?
Suurin syy uudistukselle oli halu päivittää aluetta, jolta indeksi lasketaan (ns. indeksialue) markkinoiden kehitystä vastaavaksi. Kiinteistötietoiskun lopussa on kartta, johon on merkitty vanha ja uusi indeksialue. Uusi ydinkeskusta-alue on vanhaa jonkin verran laajempi ja sisältää muun muassa uudet Töölönlahden toimistokiinteistöt. Aluerajauksen taustalla on keskustan toimistorakennuskannan ja markkinadynamiikan kehitys, jota on tarkasteltu muun muassa rakennusten ja tilojen laadun ja vuokratasojen perusteella. Samaa aluetta käytetään myös KTI Kiinteistöindeksin laskennassa. Uuden ja vanhan indeksialueen kiinteistöt ovat suurimmaksi osaksi samoja: esimerkiksi kevään 2018 uusista toimistosopimuksista 87 prosenttia sisältyi myös vanhaan alueeseen. Laskennassa käytettävä toimialaluokittelu on myös päivitetty, koska ydinkeskustan toimistovuokralaisten toimialarakenne on muuttunut merkittävästi siitä, kun alkuperäinen indeksi on kehitetty.
Miten?
Kunakin poikkileikkausajankohtana (esim. kevät 2018) indeksilaskentaan sisällytetään edellisten 12 kuukauden aikana alkaneet vuokrasopimukset. Laskennassa aineisto on luokiteltu pinta-alan ja vuokralaisten toimialaluokkien (TOL) mukaan. Kuhunkin luokkaan sisältyvästä aineistosta on laskettu tavalliset aritmeettiset keskiarvot. Sitten luokittaisista keskiarvoista on laskettu painotettu keskiarvo, jossa painoina käytetään kunkin pinta-ala-/toimialaluokan uusien vuokrasopimusten osuutta kaikista uusista sopimuksista. Koska puolivuosittaiset aineistot voivat erota rakenteeltaan paljonkin (esim. minkä kokoluokan tiloista sopimuksia on tehty), käytetään painoina kunkin pinta-ala-/toimialaluokan osuuden viiden vuoden keskiarvoja. Painot vaihdetaan aina viiden vuoden välein, jolloin indeksi huomioi mahdolliset rakennemuutokset. Painotusten vaihtuessa pisteluvut ketjutetaan siten, että painojen muuttuminen ei aiheuta vääristymää vaihtumiskohtaan. Alla on esitetty käytetyt luokat ja suluissa niiden viimeisimmät painot.
Pinta-alaluokat:
- alle 50 m² (16 %)
- 50-199 m² (37 %)
- 200-499 m² (29 %)
- yli 500 m² (17 %)
Toimialaluokat (TOL 2002):
- C Kaivostoiminta ja louhinta; D Teollisuus; E Sähkö-, kaasu- ja vesihuolto; F Rakentaminen; G Tukku- ja vähittäiskauppa, moottoriajoneuvojen sekä henkilökohtaisten esineiden ja kotitalousesineiden korjaus; H Majoitus- ja ravitsemistoiminta; I Kuljetus, varastointi ja tietoliikenne (13 %)
- J Rahoitustoiminta (15 %)
- K Kiinteistö-, vuokraus- ja tutkimuspalvelut, liike-elämän palvelut (50 %)
- L Julkinen hallinto ja maanpuolustus, pakollinen sosiaalivakuutus; M Koulutus; N Terveydenhuolto- ja sosiaalipalvelut; O Muut yhteiskunnalliset ja henkilökohtaiset palvelut; P Työnantajakotitaloudet sekä kotitalouksien itse tuottamat tavarat ja palvelut omaan käyttöön; Q Kansainväliset järjestöt ja ulkomaiset edustustot (22 %)
Luokitelluista indekseistä lasketaan keskiarvo siten, että kummankin indeksin (pinta-ala- ja toimialaindeksi) pisteluvun paino on 50 prosenttia. Näin saadaan lopullinen indeksi.
Indeksi laskettiin uudella laskentamenetelmällä taaksepäin vuoteen 2000 saakka. Koska vanhan ja uuden indeksin pistelukujen ero oli pääosin hyvin pieni, päätettiin uusi laskentamenetelmä ottaa käyttöön kuitenkin vasta keväästä 2010 eteenpäin. Vanhat pisteluvut on ketjutettu uuteen aikasarjaan.
Toimistovuokraindeksin kehitys on esitetty kevään KTI Markkinakatsauksen lehdistötiedotteessa.
Lisätietoja: Mikko Hietala (puh. 040 525 9274)
