Lehdistötiedote 9.3.2021
Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoita kuvaavan KTI Kiinteistöindeksin kokonaistuotto laski 3,0 prosenttiin vuonna 2020. Kokonaistuottoa painoi markkina-arvojen 1,2 prosentin lasku. Myös nettotuotto putosi edellisestä vuodesta ja oli nyt 4,3 prosenttia. Vuotta leimasi entistä suurempi eriytyminen eri kiinteistösektoreiden ja alueiden välillä. Asuntokiinteistösijoitusten tuotto pysyi korkeana ja niiden rooli kiinteistösijoitusmarkkinoilla vahvistuu. Koronavuoden suurimpia kärsijöitä olivat liikekiinteistöt.
KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat 29 ammattimaisen kiinteistösijoittajan yhteisarvoltaan noin 32 miljardin euron kiinteistösijoituksiin, jotka kattavat 39 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta. KTI Kiinteistöindeksi kuvaa koko vuoden omistettujen kiinteistöjen kokonaistuottoa, joka muodostuu toteutuneesta nettotuotosta sekä markkina-arvojen muutoksesta.
Kokonaistuotot kiinteistösektoreittain 2020
Lähde: KTI Kiinteistöindeksi
Koronavuosi kasvatti eroja kiinteistösektoreiden välillä
Poikkeuksellinen koronavuosi näkyi selkeästi kiinteistösijoitusten tuotoissa. Eri kiinteistösektoreiden väliset erot kokonaistuotoissa repesivät suuremmiksi kuin koskaan aiemmin indeksin yli 20-vuotisessa historiassa. Parhaiten tuottaneiden asunto- ja yhteiskuntakiinteistöjen ja heikoimmin menestyneiden liikekiinteistöjen kokonaistuottojen ero oli peräti 13,4 prosenttiyksikköä.
Kokonaistuoton hajonta 2010-2020
Lähde: KTI Kiinteistöindeksi
Asunnoista jälleen vahvimmat tuotot
Asuntokiinteistöjen kokonaistuotto laski vuoden 2019 huipputasoltaan, mutta säilyi edelleen 7,1 prosentissa. Myös 10 ja 20 vuoden tarkastelujaksoilla asuntojen reilusti yli 8 prosentin keskimääräiset vuosituotot ovat selkeästi muita sektoreita korkeampia. Asuntojen tuottotasoa ylläpitää ennen kaikkea markkina-arvojen vahva kehitys: asuntokiinteistöjen arvonmuutos on indeksin vuodesta 1999 alkavassa historiassa ollut joka vuosi positiivinen. Asuntojen nettotuottoaste painui alle neljän prosentin vuonna 2020. Nettotuottotasoa painoi sekä markkina-arvojen nousu että hienoisesti laskenut käyttöaste.
Toimistokiinteistöjen tuotot eriytyvät alueiden välillä
Toimistokiinteistöt ovat sijoitusmarkkinoiden suurin toimitilakiinteistösektori. Vuonna 2020 toimistokiinteistösijoitukset tuottivat 3,3 prosentin kokonaistuoton, ja markkina-arvoihin kirjattiin keskimäärin reilun prosentin lasku. Helsingin ydinkeskustassa markkina-arvot pysyivät vakaina, kun taas muilla alueilla arvot laskivat. Myös toimistokiinteistöjen nettotuottoaste laski edelliseen vuoteen verrattuna. Toimistokiinteistöjen käyttöaste kääntyi muutaman vuoden positiivisen kehityksen jälkeen laskuun ja oli keskimäärin 85 prosentin tuntumassa.
Liikekiinteistöjen kokonaistuotto Kiinteistöindeksin historian matalin
Liikekiinteistöjen kokonaistuotto romahti -6,3 prosenttiin, mikä on Kiinteistöindeksin historian matalin sektorikohtainen vuosituotto. Indeksin liikekiinteistökannasta kolme neljäsosaa on kauppakeskuskiinteistöjä, joiden tunnuslukuja koronavuosi painoi tuntuvasti. Epävarmat näkymät nostivat kauppakeskuskiinteistöjen tuottovaatimuksia ja heikensivät vuokranäkymiä, mistä johtuen markkina-arvoihin kirjattiin etenkin pääkaupunkiseudulla reipas lasku. Liikekiinteistöjen nettotuottoastetta painoivat sekä laskevat sopimusvuokrat että käyttöasteet.
Tuotannollisista kiinteistöistä parhaat tuotot logistiikasta
Tuotannollisten kiinteistöjen luokka kattaa monentyyppisiä tuotanto-, varasto ja logistiikkakiinteistöjä. Luokan keskimääräinen kokonaistuotto pysyi korkean nettotuottotason kannattelemana vahvana tasan seitsemässä prosentissa. Luokan sisällä etenkin sijoittajien suosimien pääkaupunkiseudun logistiikkakiinteistöjen vahva arvonkehitys nosti logistiikkakiinteistöjen kokonaistuoton liki kahdeksaan prosenttiin. Tuotanto- ja varastokiinteistöjen markkina-arvot laskivat hienoisesti, mutta korkean nettotuottotason ansiosta kokonaistuotto pysytteli 6-7 prosentissa.
Yhteiskuntakiinteistöjen kokonaistuotto yli 7 prosenttia
Julkisten palvelujen tuottamiseen tarvitut yhteiskuntakiinteistöt kasvattavat suosiotaan kiinteistö-sijoitusmarkkinoilla, ja KTI:n laskelmien mukaan niitä on ammattimaisten sijoittajien omistuksessa jo noin kuuden miljardin euron arvosta. Luokka kattaa esimerkiksi erilaisia asumispalvelu-, opetus- ja terveydenhuollon kiinteistöjä. Vuonna 2020 yhteiskuntakiinteistöjen keskimääräinen kokonaistuotto oli 7,1 prosenttia. Eri yhteiskuntakiinteistöluokkien nettotuottoaste vaihteli 4,5 ja 5,5 prosentin välillä.
Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, 040 5555 269
KTI Kiinteistötieto Oy on puolueeton asiantuntijaorganisaatio, joka tuottaa markkinainformaatio- ja tutkimuspalveluja kiinteistöalan ammattimaisille toimijoille.
KTI Kiinteistöindeksin osallistujat 2020: Aberdeen Standard Investments, Akiva Kiinteistöt I Ky, Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöt, Antilooppi, CBRE Global Investors, Alma Property Partners, Areim Fastigheter, Avara, Avain Vuokrakodit, Citycon, Elo, eQ, Exilion Management, Evli, Genesta, Ilmarinen, Julius Tallberg-Kiinteistöt, Keva, Kojamo, LähiTapiola, Mercada, OP Kiinteistösijoitus, Premico, Sampo, SBB, Turun Teknologiakiinteistöt, Varma, Veritas ja Ylva.
