Mitä?
Ammattimaisilla kiinteistösijoitusmarkkinoilla tarkoitetaan sitä osaa Suomen kiinteistövarallisuudesta, joka on kiinteistösijoitus- / -liiketoimintaa ammattimaisesti harjoittavien toimijoiden omistuksessa. KTI kokoaa vuosittain tietoa ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden koosta, rakenteesta ja suurimmista sijoittajista.
Markkinoiden rakennetta tarkastellaan sekä kiinteistötyyppien että omistajien mukaan jaoteltuna. Omistajien jaottelussa kotimaiset sijoittajat jaetaan viiteen kategoriaan: institutionaaliset sijoittajat, listatut kiinteistösijoitusyhtiöt, listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt, kiinteistösijoitusrahastot sekä säätiöt, yhdistykset & muut. Kansainväliset sijoittajat on kuudes toimijaryhmä.
Miksi?
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden koon ja rakenteen kehityksen myötä pystytään analysoimaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden laajoja kehitystrendejä. Tällaisia ovat esimerkiksi eri toimijaryhmien markkinaosuuksien muutokset, eri kiinteistötyyppien kiinnostavuuden kehitys kiinteistösijoitusmarkkinoilla ja ammattimaisessa omistuksessa olevien markkinoiden kokonaiskoon muutos. Sijoitusmarkkinoiden koko on tärkeä tieto myös markkinoiden suhteellisen likviditeetin laskennassa: suhteuttamalla vuotuinen kaupankäyntivolyymi markkinoiden kokonaiskokoon voidaan arvioida ja vertailla likviditeettiä myös eri maiden välillä. Lisäksi KTI julkaisee top 30 -listan suurimmista sijoittajista / varainhoitajista Suomessa, mikä on keskeinen tieto markkinoiden toimijarakenteen analysoinnissa.
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden koko on kasvanut viime vuosina muutaman miljardin euron vuositahtia. Tälle kasvulle on kolme vaihtoehtoista lähdettä:
- Sijoituskiinteistöjen arvonnousu.
- Sijoitusmarkkinoiden ulkopuoliset tahot, kuten muiden toimialojen yritykset tai julkisen sektorin toimijat, myyvät kiinteistöjä ammattimaisille sijoittajille. Monet yritykset, jotka omistivat ennen omat toimitilansa, ovat myyneet viime vuosina kiinteistöjään ammattimaisille sijoittajille ns. sale-and-leaseback –operaatioissa, joiden seurauksena myyjätahot ovat itse jääneet kiinteistöihin vuokralle.
- Uusi tilakanta: Ammattimaiset sijoittajat rakennuttavat uusia kiinteistöjä tai ostavat rakenteilla olevia kiinteistöjä. Tämä on ollut viime vuosina keskeisin kiinteistösijoitusmarkkinoiden kasvun moottori.
Miten?
KTI kerää tietoa sijoitusmarkkinoiden koosta ja rakenteesta useilla eri menetelmillä. Suurimmassa roolissa on suurille sijoittajille ja varainhoitajille suunnattu kysely, jolla kerätään tietoa heidän suorien suomalaisten kiinteistösijoitustensa markkina-arvoista vuoden lopussa. Kotimaisilta toimijoilta kysytään samalla myös tietoja epäsuorista kotimaisista, suorista ulkomaisista ja epäsuorista ulkomaisista kiinteistösijoituksista, sekä omistettujen asuntojen lukumäärästä. Näiden tietojen avulla voidaan tehdä tarkempaa analyysiä toimijoiden strategioiden kehityksestä. Kyselyyn saatiin tänä vuonna vastauksia 52 sijoittajalta / varainhoitajalta, joiden omistuksessa / hallinnassa oli yhteensä yli 45 miljardia euroa suoria kiinteistösijoituksia Suomessa. Vastanneista yhtiöistä 36 oli kotimaisia ja 16 ulkomaisia.
Kyselyn lisäksi KTI kerää tietoja Suomen markkinoilla toimivista sijoittajista laajasti myös muista lähteistä, esimerkiksi yhtiöiden tilinpäätöksistä, vuosikertomuksista ja lehdistötiedotteista. Myös KTI:n omia tietokantoja hyödynnetään markkinoiden koon laskennassa. Kaiken kaikkiaan käydään läpi noin 200 sijoittajaa, eli käytännössä kaikki Suomen markkinoilla toimivat merkittävät kiinteistösijoittajat, joista KTI on tietoinen. Rajanveto nk. piensijoittajien ja ammattimaisten toimijoiden välillä saattaa joissakin tapauksissa olla häilyvä, ja osittain KTI joutuu myös tekemään arvioita laskelmia tehdessään. KTI:n tietokannoista kerättyjä tietoja käytetään laskelmissa pitäen huolta siitä, ettei tietojen luottamuksellisuus vaarannu. Laskelmiin huomioidaan vain sellaiset yksityisen sektorin toimijat, jotka harjoittavat ammattimaisesti kiinteistöliiketoimintaa. Laskelmiin ei oteta mukaan mm. seuraaviin ryhmiin kuuluvia kiinteistöomistajia:
- julkisen sektorin toimijat (joista suurimpina Senaatti-kiinteistöt, kaupungit ja kaupunkien vuokrataloyhtiöt)
- yleishyödylliset toimijat
- opiskelija-asuntoyhtiöt yms. erityisryhmien tuettuja asuntoja omistavat yhtiöt
- käyttäjäyritykset
- piensijoittajat.
Näiden laskelmien pohjalta KTI arvioi Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaiskooksi 58,2 miljardia euroa vuoden 2016 lopussa. Institutionaaliset sijoittajat ovat suurin toimijaryhmä, mutta niiden osuus sijoitusmarkkinoista on pienentynyt tällä vuosikymmenellä. Erityisesti kotimaiset listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt ja kiinteistösijoitusrahastot ovat kasvattaneet markkinaosuuksiaan viime vuosina. Asunnot nousivat vuoden 2016 aikana ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurimmaksi kiinteistötyypiksi toimistojen ohi.
KTI julkaisee keskeisiä tuloksia vuosittain maaliskuussa ilmestyvässä The Finnish Property Market -raportissa. KTI käsittelee markkinoiden rakennetta myös useissa raporteissaan ja tietoja sisältyy myös KTI:n Markkinatieto- ja muiden palvelujen materiaaleihin.
Lisätietoja: Mikko Soutamo (puh. 050 5480 480)
KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.
