KTI Erikoissijoitusrahastokatsaus, kevät 2026: Erikoissijoitusrahastojen tilanne edelleen haastava, mutta elpyvä kiinteistösijoituskysyntä vahvistaa toimintaedellytyksiä

Tiedote 19.3.2026

Kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen markkinatilanne pysyi haastavana vuonna 2025, mutta loppuvuotta kohden nähtiin merkkejä vakautumisesta. Kiinteistömarkkinoiden sijoituskysyntä alkoi elpyä, mikä paransi rahastojen edellytyksiä realisoida kiinteistöjä ja vastata sijoittajien lunastuspyyntöihin.

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti vilkastui selvästi vuonna 2025

Vuonna 2025 sijoittajien lunastuspyynnöt ylittivät edelleen selvästi rahastoihin tehdyt uudet merkinnät. Useat rahastot joutuivat turvautumaan poikkeuksellisiin likviditeetinhallintakeinoihin, kuten lunastusten rajoittamiseen tai lykkäämiseen. Vuoden 2026 alkuun tultaessa tilanne on kuitenkin osin helpottanut.

Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti vilkastui selvästi vuonna 2025, kun transaktiovolyymi kaksinkertaistui edellisvuodesta 4,4 miljardiin euroon. Erikoissijoitusrahastot olivat markkinoilla nettomyyjiä lähes 500 miljoonan euron kiinteistömyynneillään, kun ostojen määrä jäi alle 100 miljoonaan euroon.

Rahastojen väliset erot tuotoissa suuria

Rahastojen yhteenlaskettu bruttoarvo (GAV) jatkoi laskuaan ja oli vuoden 2025 lopussa noin 9,0 miljardia euroa. Arvojen lasku kuitenkin tasaantui vuoden jälkipuoliskolla: kahden viimeisen neljänneksen keskimääräinen arvonmuutos oli nolla prosenttia. Arvojen vakiintuminen luo edellytyksiä rahastojen tuottokehityksen paranemiselle lähivuosina.

Erikoissijoitusrahastojen keskimääräinen kokonaistuotto oli vuonna 2025 edelleen lievästi negatiivinen, -0,5 prosenttia. Tuotto muodostui noin kahden prosentin tuotto-osuudesta ja vuositasolla -2,4 %:n arvonmuutoksesta. Rahastojen väliset erot tuotoissa olivat kuitenkin suuria, mikä heijastaa sijoitusstrategioiden ja salkkurakenteiden eroja.

Avoimen ja vertailukelpoisen tiedon merkitys korostuu

Viime vuosien markkinahaasteet ovat nostaneet esiin kiinteistöjen arvonmäärityksen ja rahastojen läpinäkyvyyden keskeisen merkityksen sijoittajaluottamuksen kannalta. Rahastojen arviointipohjaisen arvonmäärityksen haasteet korostuvat erityisesti matalien markkinavolyymien aikana. Avoimen ja vertailukelpoisen tiedon merkitys korostuu sijoittajien analyysimahdollisuuksien parantamisessa.

Rahastomarkkinoita muokkaa lähivuosina myös uudistuva sääntely. Vuonna 2026 voimaan astuva rahastosääntely lisää rahastojen velvoitteita erityisesti likviditeetinhallinnan keinojen dokumentointiin, läpinäkyvyyteen ja raportointiin liittyen. Tavoitteena on vahvistaa sijoittajansuojaa ja parantaa rahastojen toimintakykyä markkinahäiriötilanteissa.

Kevään 2026 katsaus perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n keräämään aineistoon sekä rahastojen toimittamiin tietoihin, ja se tarjoaa kattavan kokonaiskuvan Suomessa toimivien kiinteistöihin sijoittavien erikoissijoitusrahastojen tilanteesta, kehityksestä ja näkymistä.