Mitä?
Neliövuokra on vakiintunut tapa tilojen vuokrien mittaamiseen ja vertaamiseen niin asunto- kuin toimitilamarkkinoillakin. Myös markkinoiden hintakehitystä mittaavat vuokraindeksit perustuvat neliövuokriin. Rakennettavien ja ylläpidettävien neliöiden määrä määrittää myös rakentamisen ja vaikkapa lämmittämisen kustannuksia, mikä puolestaan vaikuttaa asuntojen hintoihin ja kiinteistösijoittamisen tuottoihin. Etenkin asuntomarkkinoilla viimeaikainen kehitys on kuitenkin nostanut tarpeen tarkastella huoneistotyyppikohtaisia kokonaisvuokria neliövuokrien rinnalla.
Miksi?
Uusien rakennettavien asuntojen keskimääräinen koko on pienentynyt merkittävästi viime vuosina. KTI:n asuntovuokratietokannassa suurten kaupunkien kaksioiden keskikoko on suurimmillaan, 56 neliössä, 1970-luvulla rakennetussa asuntokannassa, kun 2010-luvulla on rakennettu keskimäärin alle 48-neliöisiä kaksioita. Parempaan tilatehokkuuspyrkimykseen on vaikuttanut niin kaupungistuminen, vuokra-asuntojen kysynnän kasvu kuin rakentamiskustannusten nousukin. Tämä on johtanut vuokra-asuntotarjonnan suurempaan hajontaan, kun samallakin alueella voi olla tarjolla niin 40- kuin 60-neliöisiäkin kaksioita, jotka kuitenkin ominaisuuksiltaan tyydyttävät periaatteessa samankaltaista asumistarvetta.
Kun huoneiston koko pienenee, mutta laadullisilta ominaisuuksiltaan se edelleen palvelee samaa tarvetta, on pienemmän asunnon neliövuokra helposti merkittävästi korkeampi, mutta asukkaan maksama kokonaisvuokra samantasoinen tai jopa matalampi kuin suuremmassa asunnossa. Viime vuosien kiivaan vuokra-asuntorakentamisen myötä aiempaa pienempien asuntojen tarjonta markkinoilla on kasvanut ja keskimääräiset neliövuokrat sen myötä nousseet. Neliövuokriin pohjautuvien mittarien ja indeksien rinnalle on siksi tarpeen tuoda myös kokonaisvuokriin pohjautuvia tunnuslukuja, jotka kertovat osin omanlaistaan tarinaa markkinoiden kehityksestä.
Miten?
KTI on seurannut asuntovuokria ammattimaisille vuokranantajille tuottamassaan Asuntovuokravertailupalvelussa vuodesta 1990 alkaen. Alue- ja huoneistotyyppikohtainen neliövuokra on ollut vertailun perinteinen perusyksikkö. Viime vuosina analyysiin on enenevästi nostettu kokonaisvuokra neliövuokran rinnalle. KTI:n uudessa Vuokravertailutyökalussa käyttäjä voi halutessaan valita vaikkapa kaksioiden vuokrien vertailupohjaksi kokonaisvuokran neliövuokran sijaan.
KTI:n tietokannassa helsinkiläisen kaksion kokonaisvuokra oli keväällä 2019 keskimäärin 1038 euroa kuukaudessa. Kokonaisvuokrat olivat matalimpia, 956-990 euroa, keskikooltaan suurimmissa, 1960-1990-luvuilla rakennetuissa kaksioissa. 2010-luvun kaksioiden kokonaisvuokra lähenteli 1100 euroa, ja kaikkein korkeimmat kokonaisvuokrat olivat vanhimmissa, ennen vuotta 1960 rakennetuissa kaksioissa, joissa keskeinen sijainti tyypillisesti nostaa hintatasoa. Keskimääräiset neliövuokrat vaihtelivat 1970-luvun asuntojen alle 18 eurosta uusimman ikäluokan 22,5 euroon kuukaudessa. 2010-luvulla rakennetun kaksion kokonaisvuokra on siis 12 prosenttia korkeampi kuin 1970-luvun asunnossa, mutta neliövuokrissa mitattuna ero nousee 26 prosenttiin.
Tampereella kaksioiden keskikoko on 1970-luvulla rakennetussa kannassa 57,5 neliötä, kun 2010-luvulla on rakennettu keskimäärin yhdeksän neliötä pienempiä kaksioita. 2010-luvun kaksion kokonaisvuokra on Tampereella noin kuusi prosenttia korkeampi kuin 40 vuotta vanhemman asunnon. Neliövuokrissa mitattuna ero nousee Tampereellakin 26 prosenttiin.
Vastaava kehitys on nähtävissä kaikissa suurissa kaupungeissa: uusien asuntojen keskikoot pienenevät, mikä johtaa neliövuokrien nousuun. Kokonaisvuokrissa mitattuna erot uuden ja vanhan asuntokannan välillä ovat kuitenkin huomattavasti maltillisempia. Vilkkaan rakentamisen kasvattaessa vuokra-asuntokantaa uusien, entistä pienempien asuntojen osuus koko asuntokannasta kasvaa, mikä osaltaan korostaa neliövuokrapohjaisten mittareiden ja indeksien nousua.
Kaksioiden pinta-alat kaupungeittain ja rakennusvuosiryhmittäin
Lähde: KTI Vuokravertailu, asunnot
Kaksioiden kokonaisvuokrat suurimmissa kaupungeissa rakennusvuosiryhmittäin
Lähde: KTI Vuokravertailu, asunnot
Kaksioiden neliövuokrat suurimmissa kaupungeissa rakennusvuosiryhmittäin
Lähde: KTI Vuokravertailu, asunnot
Lisätietoja: Hanna Kaleva, puh. 040 555 5269, hanna.kaleva(a)kti.fi
Aiemmin ilmestyneisiin KTI Kiinteistötietoiskuihin voit tutustua täällä.
