Julkaistu 7.5.2026
Vuoden 2025 loppu ja vuoden 2026 alku vahvistivat odotuksia talouskasvun käynnistymisestä ja kiinteistömarkkinoiden elpymisestä. Kevään aikana toimintaympäristön epävarmuus on kuitenkin jälleen kasvanut geopoliittisten jännitteiden myötä. Asuntovuokramarkkinoilla näkyy varovaisia positiivisia merkkejä, mutta edellytyksiä vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen uudistuotannolle ei edelleenkään ole näköpiirissä. Toimistovuokramarkkinoidenkin tunnusluvuissa näkyy pitkästä aikaa pieniä valonpilkahduksia.
Vuoden ensimmäisen neljänneksen kiinteistökauppavolyymi korkein sitten vuoden 2020
Kuluvan vuoden tammi-maaliskuun kiinteistökauppavolyymi nousi lähes 2,3 miljardiin euroon. Tätä korkeampi kvartaalivolyymi on viimeksi tilastoitu vuoden 2020 ensimmäisellä neljänneksellä. Volyymiä nostivat etenkin suuret asunto- ja tuotannollisten kiinteistöjen salkkukaupat, joita nähtiin kummallakin sektorilla useampia. Kun vuonna 2025 nousseen kauppavolyymin taustalta löytyi runsaasti erilaisia rakennejärjestelyjä tai myyjien rahoitushaasteita, ovat kuluvan vuoden alun kaupat heijastelleet hinnoittelun vakiintumista ja aidosti markkinaehtoista aktiviteettia.
Asuntokiinteistöjen osuus kiinteistökaupoista poikkeuksellisen korkea
Asuntokiinteistöjen osuus tammi-maaliskuun kiinteistökaupoista nousi peräti 57 prosenttiin. Osuutta nosti etenkin Varman ja Lumo Kotien välinen lähes 4800 asunnon jättikauppa. Myös Ilmarinen myi suuren asuntokiinteistösalkun norjalaisen Storebrandin hallinnoimalle rahastolle. Työeläkeyhtiöiden isot kaupat enteilevät lähestyvää eläkeuudistusta, jonka pidemmän aikavälin vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin on vielä vaikea arvioida. Uudistus kuitenkin osaltaan kasvattanee Suomen kiinteistömarkkinoiden jo ennestään korkeaa riippuvuutta kansainvälisestä pääomasta. Vuoden 2025 piristyneestä kauppavolyymistä ulkomaisten sijoittajien osuus oli 60 prosenttia. Kuluvan vuoden tammi-maaliskuussa ulkomaisten sijoittajien osuus jäi hieman alle 40 prosenttiin, mutta ilman Varman ja Lumon jättikauppaa osuus oli jälleen reilusti yli 60 prosenttia.
Sijoittajakiinnostusta löytyy viime vuosia monipuolisemmin eri kiinteistösektoreille
Markkina-aktiviteetin viriämistä kuvastaa osaltaan myös sijoittajakiinnostuksen laaja-alaisuuden kasvu. Julkisten palvelujen tuottamiseen käytetyt yhteiskuntakiinteistöt nousivat vuonna 2025 transaktiomarkkinan vaihdetuimmaksi sektoriksi, mutta alkuvuonna 2026 sektorin kauppavolyymi on jäänyt matalaksi. Liikekiinteistöistä sijoittajia kiinnostavat erityisesti päivittäistavara- ja big box -kohteet – joskin myös kauppakeskuskiinteistöistä on viime aikoina nähty kauppoja jo pitkään jatkuneen arvojen sopeutumisen jälkeen. Myös hotellikiinteistöistä on monen vuoden tauon jälkeen tehty useampia yksittäisten kohteiden kauppoja. Isommat toimistokiinteistökaupat sen sijaan loistavat tilastoissa edelleen poissaolollaan.
Tuottovaatimukset reagoivat epävarmuuteen ja korkojen nousuun
Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset tasaantuivat ja lähtivät parhaissa kohteissa jopa laskuun vuoden 2025 aikana. Huhtikuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa suunta kääntyi jälleen ylöspäin, kun kasvaneet geopoliittiset jännitteet käänsivät markkinakorot nousuun. Helsingin keskustan prime-toimistokiinteistön tuottovaatimus nousi viime syksystä 0,2 prosenttiyksikköä ja oli nyt 5,6 prosenttia. Hyväsijaintisen asuntokiinteistön tuottovaade noteerattiin nyt 4,4 prosenttiin ja laadukkaan tuotannollisen kiinteistön tuottovaade oli 6,2 prosenttia. Näillä molemmilla sektoreilla nousu jäi toimistoja maltillisemmaksi, 0,1 prosenttiyksikköön.
Toimistojen vajaakäyttö yhä korkea, mutta pientä valoa tunnelin päässä?
Toimistomarkkinoita leimaa edelleen tyhjien tilojen suuri määrä. Helsinki Research Forumin tilastoissa pääkaupunkiseudun keskeisten toimisto-osamarkkinoiden vajaakäyttöaste oli maaliskuun lopussa 18,1 prosenttia, eli hitusen viime vuoden loppua korkeampi. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa odotukset pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäytön kehityksestä nousivat kuitenkin nyt positiiviseksi ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2019. Helsingin ydinkeskustassa tyhjän tilan määrä jo väheni vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana, mutta vajaakäyttöaste pysytteli edelleen yli 16 prosentissa. Ydinkeskustan toimistomarkkinan piristymistä kuvastaa myös KTI:n uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi, jonka vuosinousu kiihtyi 4,6 prosenttiin.
Vuokra-asuntomarkkinoilla edelleen haasteita, mutta tasaantumisen merkkejä
Pääkaupunkiseudun asuntovuokrien loiva lasku on jatkunut, mutta kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaavan indeksin lasku hidastui vuositasolla -0,2 prosenttiin. Vuokrat laskivat Helsingissä ja Vantaalla, kun taas Espoossa vuokrat nousivat lähes prosentin. Vajaakäyttö vaivaa edelleen myös vuokra-asuntomarkkinoita, mutta ammattimaisten sijoittajien pääkaupunkiseudun vuokra-asuntosalkkujen käyttöaste oli maaliskuussa 2026 keskimäärin 1,5 prosenttiyksikköä korkeampi kuin vuotta aiemmin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisista suurista kaupungeista vuokrat nousivat ensimmäisellä vuosineljänneksellä eniten Tampereella, 1,8 prosenttia, ja Turussakin indeksin vuosimuutos oli 1,3 prosenttia positiivinen. Vaikka varovaisia positiivisia merkkejä on siis myös vuokra-asuntomarkkinoilla, on kehitys edelleen herkkää toimintaympäristön muutoksille, eikä vuokramarkkina edelleenkään luo edellytyksiä uuden vapaarahoitteisen vuokra-asuntotuotannon kasvulle.
Lue lisää kiinteistömarkkinoiden tilanteesta ja näkymistä tänään julkaistusta KTI Markkinakatsauksesta. Lataa KTI Markkinakatsaus alta.
KTI Markkinakatsaus | Kevät 2026
Lisätietoja:
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja 040 5555 269
Mikko Soutamo, johtava asiantuntija 050 5480 480
