Lokakuun KTI Kiinteistötietoisku käsittelee pääkaupunkiseudun toimistokiinteistöjen reittausta. Reittauksessa kohdetta arvioidaan eri ominaisuuksien perusteella. Kohteen sijainnin ohella rakennuksen ja tilojen laadullisilla ominaisuuksilla on entistä enemmän vaikutusta toimistotilojen kysyntään ja sitä kautta vuokratasoon. KTI:n reittauksen mukaan Helsingin ydinkeskustassa A-luokan kiinteistöjen neliövuokrat ovat keskimäärin noin 1-2 euroa korkeammat kuin B-luokan kiinteistöjen. Reittausluokituksen B-alueilla (esim. Pasilassa tai Leppävaarassa) luokkien välisten keskivuokrien ero on vielä selvästi tätä suurempi. Syksyn 2016 reittaustulokset valmistuvat marraskuussa.
Mitä?
Kiinteistöjen reittaus on menetelmä, jossa arvioidaan yksittäisen kohteen ominaisuuksia suhteessa muihin vastaavanlaisiin kohteisiin. Arvioitujen ominaisuuksien perusteella kohde luokitellaan tiettyyn reittausluokkaan, jota KTI käyttää esimerkiksi vuokrien vertailussa. Vertailutekijät on luokiteltu kolmeen pääryhmään: osamarkkina-alue, sijainti ja palvelut sekä rakennus ja tilat. Näiden ryhmien alla on tarkempia vertailutekijöitä, jotka arvioidaan kohteittain asteikolla A-D (A=erinomainen, …, D=heikko).
- Osamarkkina-alue
- Sijainti ja palvelut
- saavutettavuus – julkinen liikenne
- saavutettavuus – yksityinen liikenne
- palvelut rakennuksessa ja välittömässä ympäristössä
- Rakennus ja tilat
- rakennuksen kunto ja elinkaaren vaihe
- tilojen toimivuus ja muunneltavuus
- laatu- ja varustelutaso
- sisäolosuhteet
- rakennuksen eko- ja energiatehokkuus
Luokkien reittauskriteerit on luotu yhdessä alan keskeisten asiantuntijoiden kanssa osana KTI:n ja Aalto-yliopiston yhteistä ”Tilankäyttäjien preferenssit ja tarpeet muuttuvassa toimintaympäristössä” -tutkimusta. Tällä hetkellä KTI:n reittauksessa on mukana noin 250 toimistokiinteistöä lähes 20 omistajalta.
Miksi?
KTI:n vertailut perustuvat pääsääntöisesti maantieteelliseen rajaukseen, siten että esimerkiksi Leppävaarassa sijaitsevaa toimistokiinteistöä verrataan muihin Leppävaarassa sijaitseviin toimistokohteisiin. Reittaus luo paremman mahdollisuuden tarkastella tilakannaltaan heterogeenisen osamarkkinan (kuten Leppävaara) vuokratasoja, kun ominaisuuksiltaan samankaltaisia kohteita voidaan vertailla keskenään. Lisäksi reittaus antaa mahdollisuuden tarkastella, miten eritasoisten kohteiden vuokrat ovat kehittyneet markkinoilla tai miten reittausluokka korreloi esimerkiksi ylläpitokustannusten, asiakastyytyväisyyden tai tuottojen kanssa.
Miten?
KTI on reitannut sijaintiin ja palveluihin liittyvät tekijät käyttämällä oman asiantuntemuksensa lisäksi julkisia tietoja joukkoliikenteen aikatauluista ja alueiden palveluista. Kiinteistöjen omistajat ovat arvioineet omien kohteidensa rakennukseen ja tilaan liittyvät tekijät. Jokainen tekijä on arvioitu asteikolla A-D. Tämän jälkeen arvosanat on pisteytetty ja painotettu siten, että yksittäisen kohteen kokonaispistemäärä voi olla välillä 0-100. Nämä pistemäärät on jälleen muutettu kirjaimiksi siten, että esimerkiksi A-luokan kokonaisarvosanaan vaaditaan vähintään 80 pistettä.
KTI suunnittelee reittaussystematiikan kehittämistä myös pääkaupunkiseudun asuinkiinteistöihin.
Graafit: Esimerkkejä syksyn 2015 reittaustuloksista
Lisätietoja: Mikko Hietala (puh. 040 525 9274) ja Perttu Rantanen (puh. 050 533 7831)
KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.
