Mitä?
Tilakannan poistuma mittaa nimensä mukaisesti käytössä olevan tilan poistumista markkinoilta. Uudisrakentaminen kasvattaa tilakantaa, mutta tiloja myös poistuu käytöstä jatkuvasti. Rakennus poistuu kokonaan tilakannasta, jos se puretaan. Tietyn tilatyypin poistumaa laskettaessa otetaan poistumaan huomioon myös käyttötarkoituksen muutokset, koska silloin kiinteistöä ei enää käytetä vanhaan käyttötarkoitukseensa, vaan se muunnetaan – joko kokonaan tai osittain – toiseen käyttöön.
Rakennuksia voi poistua tilakannasta eri syistä. Rakennus saatetaan purkaa esimerkiksi homevaurioiden tai muiden teknisten ongelmien takia, mikäli rakennuksen korjaaminen tulisi liian kalliiksi. Tällöin samalle paikalle saatetaan rakentaa uusi saman käyttötarkoituksen kiinteistö. Joskus vanha kohde puretaan, jotta tilalle voidaan rakentaa uusi, entistä suurempi tai tehokkaampi rakennus. Monet purettavat tai käyttötarkoitusmuutoksen kohteeksi joutuvat rakennukset olisivat kuitenkin edelleen teknisesti toimintakunnossa, mutta niiden tuottokyky on laskenut muiden syiden takia. Esimerkiksi kuluneen vuosikymmenen aikana on etenkin pääkaupunkiseudulla tehty runsaasti käyttötarkoituksen muutoksia, joissa tyypillisesti vanha, vajaakäytöstä kärsivä toimistokiinteistö muunnetaan joko asuin- tai hotellikäyttöön. Nämä kiinteistöt eivät ole toimistokäytössä enää tuottaneet riittävästi verrattuna vaihtoehtoisiin käyttötarkoituksiin.
Miksi?
Poistuman mittaaminen on olennaista, jotta saadaan selville tilakannan kokonaismuutos, joka muodostuu uudisrakentamisen ja poistuman erotuksena. Tilakannan muutoksella on keskeinen rooli kiinteistömarkkinoiden dynamiikassa, sillä se vaikuttaa keskeisesti kysynnän ja tarjonnan tasapainoon ja sitä kautta vuokratasoihin ja käyttöasteisiin eri osamarkkinoilla.
Miten?
KTI kerää Rakennushankeseurantapalvelunsa puitteissa laajasti tietoja uudisrakennushankkeista ja poistumasta. Toistaiseksi KTI on tehnyt laskelmia lähinnä pääkaupunkiseudun toimistojen poistumasta, mutta on laajentamassa seurantaa myös liikekiinteistöihin.
Poistuman laskennassa keskeiset tiedot ovat pinta-ala ja ajankohta. Poistumaa laskettaessa kohteen pinta-ala lasketaan purkamista tai käyttötarkoituksen muuttamista edeltävän vuokrattavan pinta-alan perusteella. Kiinteistön pinta-ala muuttuu usein käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä, eli uuden käyttötarkoituksen mukainen pinta-ala saattaa olla enemmän tai vähemmän kuin vanhan käyttötarkoituksen poistuma.
Ajankohdan määritteleminen on joskus haastellista. Kyse on siitä, millä hetkellä rakennus tulisi katsoa poistuneeksi tilakannasta. Tämä tapahtuu viimeistään siinä vaiheessa, kun kohdetta aletaan purkaa tai remontoida toiseen käyttötarkoitukseen. Rakennus voidaan kuitenkin tilastoida poistuneeksi tilakannasta jo aiemminkin, jos rakennuksen muutoskaava on vahvistunut, talo on tyhjentynyt, eikä sitä enää käytetä tai pyritä vuokraamaan vanhaan käyttötarkoitukseen. Tällöin kohde poistuu myös esimerkiksi markkinoiden vajaakäyttöasteen laskennasta.
Vuodesta 2013 lähtien KTI on tilastoinut vuosittain yli 50 000 neliön verran poistuneita toimistotiloja pääkaupunkiseudulla. Näistä yli puolet on muutettu asuinkäyttöön, joko käyttötarkoitusta muuttamalla tai rakentamalla asuntoja puretun toimistorakennuksen tontille. Poistuma on ollut korkein vuonna 2015, jolloin yli 110 000 toimistoneliötä joko purettiin tai muutettiin toiseen käyttötarkoitukseen. Myös tänä vuonna vauhti on ollut vilkasta, sillä jo ensimmäisen vuosipuoliskon toimistopoistuma oli noin 90 000 neliötä.
Lisätietoja: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi ja Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi
Aiemmin ilmestyneisiin KTI Kiinteistötietoiskuihin voit tutustua KTI:n nettisivuilla.
