Syyskuun KTI Kiinteistötietoisku käsittelee keskeisimpiä toimitilavuokrasopimustyyppejä.

Mitä?
Toimitilojen ja asuntojen vuokraamiseen liittyy runsaasti erilaisia markkinakäytäntöjä ja sopimussisältöjä. Käytäntöjen moninaisuuteen vaikuttaa osaltaan se, että suomalainen vuokraamista koskeva lainsäädäntö on melko liberaalia, mikä jättää etenkin toimitilojen vuokraamisessa suuren sopimusvapauden osapuolten välille. Asuntojen vuokraamista koskeva lainsäädäntö on sekin Suomessa väljempää kuin useimmissa muissa maissa.

Miksi?
Vuokraaminen on kiinteistöliiketoiminnan keskeisin osa-alue. Kiinteistösijoituksen menestys riippuu viime kädessä vuokrakassavirran suuruudesta ja kestosta sekä siihen liittyvistä riskeistä. Vuokraamisen keskeisten käsitteiden ja vuokrasopimustyyppien ja -sisältöjen ymmärtäminen on tärkeätä paitsi itse vuokraustoiminnassa, myös kiinteistömarkkinoiden ja -kohteiden analysoinnissa.

Miten?
Vuokrasopimuksen keskeisintä sisältöä on sopiminen ylläpito- ja muista vastuista vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Yleisimmin suomalaisessa markkinakäytännössä sovellettu vuokrasopimustyyppi on niin kutsuttu bruttovuokrasopimus, jossa vuokralainen maksaa kiinteistönomistajalle kokonaisvuokraa, joka sisältää sekä omistajan sitomilleen pääomille haluaman korvauksen että kiinteistön ylläpidon kustannukset. Vuokralainen vastaa kuitenkin yleensä vuokraamiensa tilojen sähkö- ja siivouskustannuksista. Bruttovuokrasopimuksessa vastuu kohteen ylläpidosta ja sen laadusta on siis vuokranantajalla, joka myös kantaa riskin ylläpitokustannusten tasosta. Bruttovuokrasopimuksia käytetään yleisesti monen käyttäjän toimitilakohteissa. KTI:n vuokratietokannassa esimerkiksi toimistosopimuksista noin 80 prosenttia on bruttovuokrasopimuksia. Asuntovuokrasopimukset ovat luonnollisesti lähes poikkeuksetta bruttovuokrasopimuksia.

Nettovuokrasopimuksessa vuokralainen maksaa vuokranantajalle pääomavuokraa, ja huolehtii itse kohteen ylläpidosta sovitulla vastuunjaolla. Ylläpitovastuista voidaan käytännössä sopia monella eri tavalla. Vuokranantaja vastaa usein ainakin niin kutsutuista pääoman erilliskustannuksista, eli kiinteistöverosta ja -vakuutuksista ja mahdollisesta tontin vuokrasta. Nettovuokrasopimuksissa ylläpidon kustannusriski on vuokralaisella. Myös kohteeseen sopimuskauden aikana tehtävät korjaukset voivat olla vuokralaisen vastuulla. Tällöin on tärkeätä sopia kohteen vaaditusta kunnosta sopimuskauden päättyessä. Nettovuokrasopimuksia käytetään usein etenkin yhden käyttäjän toimitilakohteissa.

Niin kutsutusta jaetun vuokran mallista on kyse silloin, kun vuokralainen maksaa sovitun suuruista pääomavuokraa, ja sen lisäksi toteumaan perustuvaa ylläpitovuokraa. Tällöin vastuu ylläpidosta on vuokranantajalla, mutta vuokralaisella on myös intressi kohteen ylläpidon tehokkuuteen ja esimerkiksi energian säästämiseen. Jaetun vuokran mallia voidaan käyttää kaikissa tilatyypeissä. Esimerkiksi kauppakeskuksissa vuokran eriyttäminen pääoma- ja ylläpitovuokraan on hyvin yleistä.

Vuokrasopimuksen kestosta voidaan käytännössä sopia vapaasti. Vuokrasopimus voi olla määräaikainen tai se voi olla voimassa toistaiseksi. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy automaattisesti sopimuskauden umpeuduttua. Jos määräaikaista sopimusta halutaan jatkaa, tehdään uusi vuokrasopimus. Määräaikaista vuokrasopimusta ei voida irtisanoa päättyväksi ennen sopimuskauden loppua. Määräaikaisia, usein melko pitkiä vuokrasopimuksia tehdään etenkin yhden käyttäjän toimitilakohteisiin sekä esimerkiksi kauppakeskusten ankkurivuokralaisten kanssa.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa päättyväksi irtisanomisajan jälkeen. Toimitilojen vuokrasopimuksissa irtisanomisajasta voidaan sopia vapaasti, ja se on tyypillisesti kolme, kuusi tai 12 kuukautta. Sopimus voi olla voimassa myös määräajan, esimerkiksi kolme vuotta, ja jatkua tämän jälkeen toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena sovitulla irtisanomisajalla. Tällaista sopimusta kutsutaan usein toistuvaksi sopimukseksi. Juridisesti toistuva sopimus on toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. Toistaiseksi voimassa olevat vuokrasopimukset ovat hyvin yleisiä monen käyttäjän toimitilakohteissa. KTI:n vuokratietokannan PKS:n toimistovuokrasopimuksista 85 prosenttia on toistaiseksi voimassa olevia tai toistuvia sopimuksia.

Markkinavuokra ja vuokra-arvo ovat kiinteistöarviointiin ja kiinteistömarkkinoiden ja -kohteiden analysointiin keskeisesti liittyviä vuokrakäsitteitä. Näihin paneudutaan alkuvuodesta 2018 ilmestyvässä Kiinteistötietoiskussa.

KTI analysoi ja vertailee vuokratasoja, erilaisia vuokrasopimustyyppejä sekä muita vuokramarkkinoiden muuttujia KTI Toimitilavuokravertailussa. Syksyllä 2016 KTI:n toimitilavuokratietokanta kattoi lähes 35 000 toimitilaa. Vuoden 2017 päivitys on juuri käynnissä, ja tulokset julkistetaan marraskuun alussa.

Lisätietoja: Hanna Kaleva, puh. 040 5555 269, Perttu Rantanen, puh. 050 533 7831

     

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

×