Saimme juuri jälleen yhden transaktiovolyymipäivityksen maailmalle. Kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä tilastoihimme kertyi kiinteistökauppoja 630 miljoonan euron edestä. Vaikka viime vuoteen verrattuna kasvua kertyi 33 prosenttia, melko matalissa lukemissa mennään siis edelleen.
Transaktiovolyymi lienee yksi kiinteistömarkkinoiden keskeisimmistä ja laajimmin seuratuista tunnusluvuista. Asiakkaamme ja tiedotteidemme lukijat ovat saattaneet kiinnittää huomiota siihen, että erilaiset kiinteistökauppoja seuraavat toimijat ovat tahoillaan julkistaneet vähän erilaisia volyymilukemia.
Äkkiseltään ajatellen kiinteistökauppojen määrittely ja rajanveto voi kuulostaa yksinkertaiselta: joku haluaa myydä, joku toinen ostaa, sovitaan kaupan ehdot ja näin yksittäinen kiinteistö tai kiinteistösalkku vaihtaa omistajaa ja volyymikäyrä värähtää ylöspäin. Käytännön elämässä kiinteistökauppa- ja muut järjestelyt ovat kuitenkin sangen monimuotoisia, ja joudumme melko useinkin pähkäilemään, onko kyseessä ihan oikea kiinteistötransaktio vaiko joku muu kauppa tai järjestely. Asia ei ole aina ollenkaan mustavalkoinen, ja koska osapuolien ja konsulttien luovuus on laajaa, taustat erilaisia ja ratkaisut kukin omanlaisiaan, joudutaan rajanvetoa käymään tapauskohtaisesti. Meillä tätä rajanvetoa tehdään esimerkiksi seuraavien linjausten pohjalta:
- Uudiskohteiden kaupat: tapauksissa, joissa rakennusliikkeet myyvät hankkeita sijoittajille, tarkastelemme muun muassa hankkeen vaihetta, kaupan ehtoja ja osapuolten roolia hankkeen toteutuksessa – kuka on hankkeen tosiasiallinen kehittäjä, eli kuka kantaa kehittämisen riskit, ja määräytyikö hinta markkinaehtoisesti vai kustannuspohjaisesti? Mikäli rakennusyhtiö myy sijoittajalle valmiin hankekokonaisuuden ja kantaa sen taloudelliset riskit, tapahtuu rakennuttajan ja sijoittajan välillä kiinteistökauppa. Jos taas hankkeen kontrolli ja riskit ovat ostajalla, on kyseessä sijoittajan oma uudisrakennusinvestointi, jota emme tilastoi kiinteistökauppoihin.
- Kiinteistösijoitusyhtiöiden osakkeiden kaupat: kiinteistöihin ja kiinteistöliiketoimintaan sijoitetaan luonnollisesti usein valmiiden yritysrakenteiden kautta ostamalla kiinteistöihin sijoittavan yhtiön osakkeita. Jos yhtiön omistus siirtyy kokonaan, voidaan ajatella, että ostaja on halunnut ostaa kiinteistösalkun, jossa toki yhtiö ja sen hallinto seuraa mukana, mutta uusi omistaja ottaa suoran kontrollin kiinteistöihin – ja kyseessä on siis kiinteistökauppa. Jos taas kaupassa vain osa yhtiön osakkeista vaihtaa omistajaa, on sijoittaminen epäsuoraa ja yhtiökin todennäköisemmin jatkaa elämäänsä kuten ennenkin – toki niin että uudella osakkaalla on mahdollisuus vähintäänkin välillisesti vaikuttaa asioihin. Tällöin ei mielestämme kiinteistöjen omistus siirry, eli kyseessä ei ole kiinteistö- vaan osakekauppa.
- Kiinteistöt osana yrityskauppaa: yrityskaupan osana voi joskus siirtyä huomattavakin määrä kiinteistöjä omistajalta toiselle. Perinteisessä yrityskaupassa ostajan mielenkiinto kohdistuu yrityksen liiketoimintaan ja kaupan ehdot määritellään sen eikä kiinteistöjen periaatteilla, eikä kyseessä näin ollen ole kiinteistökauppa. Joskus kiinteistöillä voi kuitenkin olla varsin merkittäväkin rooli ja osuus yrityskaupoissa, kuten esimerkiksi vahvasti kiinteistöihin ja niiden operointiin pohjautuvassa liiketoiminnassa. Tällöin merkitystä voi olla esimerkiksi ostajan profiililla, eli onko ostaja leimallisemmin kiinteistösijoittaja vai muuta liiketoimintaa harjoittava taho, ja määritelläänkö kaupan ehtoja ennemmin kiinteistö- vai liiketoimintalähtöisesti.
- Rahoitus- ja sisäiset järjestelyt: joskus kiinteistön tai kiinteistösalkun omistus voidaan ”kaupalla” siirtää uuden yhtiön tai rahaston omistukseen. Ratkaisu voi liittyä vaikkapa kohteen rahoituksen tai manageerauksen uudelleenjärjestelyyn. Mikäli uuden rakenteen omistuspohja on sama kuin aiemmin, emme luokittele järjestelyä kaupaksi. Samaan tapaan emme tilastoi kaupoiksi järjestelyjä, joissa kiinteistön omistus siirtyy saman konsernin tai yritysryhmän sisällä yhtiöltä toiselle.
Näiden rajanvetojen lisäksi eroa tilastoihin saattaa aiheuttaa myös kaupan ajoitus: KTI tilastoi kaupan sille kvartaalille, jolla sen ehdoista sovitaan ja kauppa julkistetaan. Toinen vaihtoehto on ajoittaa kauppa vasta varsinaisen closingin ajankohtaan. Myös tilastoihin sisällytettävien transaktioiden euromääräiset rajat voivat vaihdella – KTI:llä se on niinkin matala kuin miljoona euroa. Osapuoltenkin suhteen joudutaan joskus käymään rajanvetoa vaikkapa siitä, onko ostaja ja/tai myyjä määritelmiemme mukainen ”ammattimainen toimija” – yksityishenkilöiden kauppoja emme siis tilastoi. Kauppojen osapuolten luokittelussa joudumme joskus pähkäilemään sitäkin, ovatko osapuolet kotimaisia vaiko ulkomaisia toimijoita. Tässä tarkastelemme muun muassa yhtiön kotipaikkaa ja sitä, missä investointipäätöksiä tosiasiallisesti tehdään. Ei aina aivan yksiselitteistä tämäkään.
Tässäpä hieman lisävalaistusta transaktiotilastoihimme. Emme väitä, että nämä olisivat ainoita oikeita linjauksia, mutta näihin periaatteisiin pyrimme mahdollisimman konsistentisti nojautumaan. Joskus voi silti jäädä tulkinnanvaraa, ja olemme aina avoimia keskustelulle ja tarvittaessa muuttamaan tulkintojamme.
Lisätietoja KTI Transaktioseurannasta ja sen periaatteista löydät täältä.
