Julkaistu 15.5.2024
Kiinteistökauppamarkkinoilla kuluva vuosi on käynnistynyt ennätyshiljaisen viime vuoden tapaan varsin hitaasti. Sijoituskiinteistöjen markkina-arvot ovat kautta linjan laskeneet. Arvojen laskun arvioidaan hiljalleen lähentävän ostajien ja myyjien hintanäkemyksiä ja edesauttavan kaupankäynnin viriämistä, mutta vain jos korot lähtevät odotettuun laskuun. Nykyinen taloustilanne varjostaa myös vuokramarkkinoiden tilannetta. Toimistokiinteistöjen kysyntää painaa sekä heikko talouskehitys että yritysten vähenevä tilatarve, mikä heikentää toimistokiinteistöjen asemaa sijoitusmarkkinoilla. Vuokra-asuntomarkkinoita painaa pääkaupunkiseudun asuntojen ylitarjonta, joka helpottunee melko pian uudisrakentamisen vähyyden myötä. Vahvin sijoituskysyntä on alkuvuonna kohdistunut liike- ja tuotannollisiin kiinteistöihin.
Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi jäi puoleen miljardiin euroon
KTI:n transaktioseurannassa vuoden 2024 ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppavolyymi jäi alle puoleen miljardiin euroon. Huhtikuun lopun tilanteessakin jäätiin vielä selkeästi alle 600 miljoonan euron, joka on lähes 10 prosenttia viime vuoden vastaavaa ajanjaksoa vähemmän. Alkuvuoden kiinteistökaupat on tehty pääosin yksittäisistä kohteista, ja suurimmatkin transaktiot asettuvat 50–70 miljoonan euron kokoluokkaan. Eniten kauppoja on tehty yksittäisistä liike- ja tuotannollisista kiinteistökohteista. Asuntokiinteistöjen osuus on huomattavasti muutamia viime vuosia matalampi. Toimistokiinteistöistä ei ole tälle vuodelle kirjattu kuin yksi merkittävämmän kokoluokan kauppa, ja yhteiskuntakiinteistöjenkin kauppoja vain muutamia. Ulkomaisten sijoittajien osuus alkuvuoden kaupoista on vajaa kolmannes.
Odotukset kaupankäynnin kehityksestä nousujohteisia
Rakli-KTI Toimitilabarometrissa enemmistö vastaajista odottaa sekä koti- että ulkomaisen sijoittajakysyntään selkeää kasvua seuraavien 12 kuukauden aikana. Toimitilamarkkinoilla kysyntää löytynee vahvimmin liike- ja tuotannollisiin kohteisiin, kun taas toimistokiinteistöjen houkuttelevuus nähdään selkeästi heikompana. Kaupankäynnin vilkastuminen edellyttää kuitenkin korkojen odotetun laskun toteutumista. Velkarahoituksen saatavuuden kiinteistösijoituksiin arvioidaan helpottuneen viime syksystä, mikä myös osaltaan edesauttaa kaupankäynnin viriämistä.
Helsingin keskustan toimistovuokrat nousivat 4,2 prosenttia, mutta vajaakäyttö pysyy korkeana
KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi 4,2 prosenttia kevään 2023 ja 2024 välisenä aikana. Myös ydinkeskustasta löytyy nyt kuitenkin runsaasti tyhjää toimistotilaa: maaliskuun lopun tilanteessa keskusta-alueen vajaakäyttöaste oli yli 14 prosenttia, eli lähes yhtä korkealla kuin koko pääkaupunkiseudulla keskimäärin. Tilankäyttäjien vähenevä tilatarve ja kiristyvät laatuvaatimukset mahdollistavat parhaiden tilojen vuokrien nousun sitkeästä vajaakäytöstä huolimatta. Jatkuva ja kärjistyvä polarisaatio ylläpitää myös toimistojen uudisrakentamista, ja maaliskuun lopun tilanteessa pääkaupunkiseudulle oli rakenteilla yli 160 000 uutta toimistoneliötä, joista yli 120 000 neliötä on valmistumassa kuluvana vuonna.
Tuotannollisten kiinteistöjen asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla vahva
Pääkaupunkiseudulle ja ympäristökuntiin on viime vuosina rakennettu vilkkaasti uusia tuotanto-, logistiikka- ja varastokiinteistöjä. Maaliskuun lopun tilanteessa uutta tuotannollista tilaa oli rakenteilla lähes 370 000 neliötä. Tuotannollisten kiinteistöjen vuokra- ja vajaakäyttöodotukset pysyttelevät selkeästi toimisto- ja liikekiinteistöjä positiivisempina. Liikekiinteistöjen markkinakehitys on jo vuosia ollut mollivoittoinen kuluttajakäyttäytymisen muutoksen painamana, jota koronapandemia vielä osaltaan kärjisti. Liiketilojen vuokraodotukset ovat edelleen varsin maltillisia, mutta käyttöasteet pysyttelevät korkeina. Kiinteistökauppamarkkinoilla liikekiinteistöjen houkuttelevuus näyttää viime kuukausina vahvistuneen, kun jo vuosia laskeneet markkina-arvot helpottavat ostajien ja myyjien yhteisen hintanäkemyksen löytymistä. Sijoittajat ovat kuitenkin edelleen varsin valikoivia.
Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen vajaakäyttö korkea, mutta tarjonnan kasvu hidastuu
KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi laski maaliskuun 2023 ja 2024 välisenä aikana pääkaupunkiseudulla keskimäärin tasan prosentin. Tarjonnan vahva kasvu painaa vuokrien kehitystä: vuonna 2023 pääkaupunkiseudulle valmistui ennätysmäärä, yli 7000 uutta vuokra-asuntoa kokonaan vuokrakäyttöön tarkoitettuihin rakennuksiin, ja keskimääräiset käyttöasteet painuivat 90 prosentin tuntumaan. Uusien vapaarahoitteisten vuokra-asuntohankkeiden aloitukset ovat kuitenkin korkojen nousun ja vuokramarkkinoiden heikon kehityksen myötä hyytyneet lähes kokonaan. Tarjonnan kasvu on siksi hidastumassa merkittävästi. Pääkaupunkiseudun vahvan väestönkasvun odotetaan tarjonnan hidastumisen myötä vahvistavan vuokrien nousuedellytyksiä lähiaikoina. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne pysyy huomattavasti vahvempana.
Tuottovaatimukset tasaantumassa
Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset lähtivät korkojen nousun myötä kasvuun ennätysmatalilta tasoiltaan vuoden 2022 loppupuolella. Rakli-KTI Toimitilabarometrissa tuottovaatimukset osoittavat jo varovaisia tasaantumisen merkkejä – mutta vain valikoidusti. Hyväsijaintisen ja laadukkaan asuntokiinteistön nettotuottovaatimus noteerattiin barometrissa nyt 4,2 prosenttiin ja liikekiinteistön tasan prosenttiyksikön korkeammaksi. Molemmat ovat 0,1 prosenttiyksikköä matalampia kuin puoli vuotta sitten. Sen sijaan toimistokiinteistöjen tuottovaatimukset jatkoivat nousuaan: Helsingin keskustassa noteeraus oli nyt 5,1 prosenttia, joka on 0,4 prosenttiyksikköä korkeampi kuin viime syksynä. Toimistokiinteistön nettotuottovaatimus on viimeksi ollut tällä tasolla vuonna 2015. Samaten yhtä kapea marginaali toimisto- ja liikekiinteistöjen välillä on nähty viimeksi noin vuosikymmen sitten. Hiljaisilla kauppamarkkinoilla tuottovaadetasoista on kuitenkin hyvin vähän varsinaista markkinaevidenssiä.
Lue lisää kiinteistömarkkinoiden tilanteesta ja näkymistä tänään julkaistusta KTI Markkinakatsauksesta. Lataa KTI Markkinakatsaus alta.
Lisätietoja:
Hanna Kaleva, KTI, 040 5555 269
Mikko Östring, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli, 050 301 8933
Julia Ruotsi, Kiinteistönomistajat ja rakennuttajat Rakli, 0503273660
Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 15.5.2024 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä huhtikuussa toteutettuun Rakli-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 46 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.
