Talouden nopea elpyminen ja elämän palautuminen lähemmäs normaaliaikoja näkyy kiinteistömarkkinoilla. Kiinteistökauppaa käydään vilkkaasti, rakentamisen volyymit ovat korkeita, vuokra-asuntokysyntä vahvistuu ja toimitilavuokramarkkinoillekin odotellaan elpymistä.
Continue reading
Kiinteistöihin sijoittavat erikoissijoitusrahastot ovat kymmenessä vuodessa kasvaneet nollasta yli 10 miljardin euron markkinaksi. Uusi KTI Erikoissijoitusrahastokatsaus pureutuu erikoissijoitusrahastojen tuoreimpiin tietoihin ja tunnuslukuihin.
Katsauksen erityisteemana tarkastelemme erikoissijoitusrahastojen tuottojen muodostumista ja tähänastista tuottohistoriaa.
Suurten kiinteistösijoittajien asuntokiinteistöjen toteutuneet ylläpitokustannukset nousivat 4,4 prosenttia vuonna 2021. Kun indeksistä poistetaan korjauskustannusten vaikutus, nousee vuosimuutos 6,2 prosenttiin. Eniten nousivat energiakustannukset, lähes 10 prosenttia vuoteen 2020 verrattuna. Energiakustannusten nousu johtui pääosin kasvaneesta lämpöenergian kulutuksesta: Ilmatieteen laitoksen mukaan lämmitystarve nousi useimmissa kaupungeissa 20-30 prosenttia vuoteen 2020 verrattuna. Pääkaupunkiseudulla myös lämpöenergian hinnannousu nosti kiinteistönomistajien kustannuksia. Sähkön kustannuksia nostivat sekä kulutuksen kasvu että hintojen nousu. Ylläpitoon sisältyvät palvelukustannukset – käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito sekä siivous – nousivat keskimäärin 4,5 prosenttia vuonna 2021.
Toimistokiinteistöjen ylläpidon kokonaiskustannukset nousivat 4,8 prosenttia ja kustannukset ilman korjauksia 5,7 prosenttia vuoteen 2020 verrattuna. Myös toimistokiinteistöissä lämpöenergian kulutuksen kasvu oli suurin selittäjä kustannusten nousulle. Toimistokiinteistöjen energiakustannukset nousivat koko maassa keskimäärin hieman yli 10 prosenttia. Toimistokiinteistöjen palvelukustannukset nousivat 3,3 prosenttia.
Tiedot pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailusta laskettaviin KTI Ylläpitokustannusindekseihin. Tiedot koostuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista ylläpitokustannuksista. Tiedot kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat kiinteistöjen hoitokulut. Indeksien tavoitteena on kuvata kustannusten pitkän aikavälin kehitystä.
Ylläpitokustannusindeksit päivitetään keväisin edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella. Vuoden 2021 indeksien taustalla oli yli 1400 asuinkerrostalokiinteistön ja lähes 230 toimistokohteen aineisto. Ylläpitokustannusindeksit lasketaan eri alueille (kerrostalot: pääkaupunkiseutu, muut suuret kaupunkiseudut ja muu Suomi ja toimistot: pääkaupunkiseutu ja muu Suomi). Alueellisten indeksien avulla lasketaan indeksit koko Suomelle painotettuna keskiarvona alueiden todellisen rakennuskannan suhteessa. Laskenta perustuu peräkkäisinä vuosina aineistossa mukana olleiden kohteiden kustannusten muutoksiin.
Uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi joulu-helmikuussa alkaneissa sopimuksissa pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa keskimäärin 1,7 prosenttia verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuotta aiemmin. Pääkaupunkiseudun vuokrien nousu on vuodesta 2020 lähtien ollut selkeästi muita suuria kaupunkeja maltillisempaa, ja nyt vuosimuutos jäi 0,2 prosenttiin. Nopeimmin vuokrat nousivat tarkastelujaksolla Kuopiossa, jossa vuosimuutos oli 3,1 prosenttia. Viime vuosien vuokrakehitys on ollut vahvinta Tampereella ja Turussa, joissa kummassakin vuokrat nousivat 2,1 prosenttia verrattuna vastaavaan ajanjaksoon vuotta aiemmin. Pääkaupunkiseudulla vuokrat nousivat Vantaalla 0,5 ja Helsingissä 0,1 prosenttia, kun taas Espoossa vuokrien loiva lasku jatkui edelleen.
Tyhjien asuntojen määrä pysyi edelleen korkeana kaikissa pääkaupunkiseudun kaupungeissa, ja KTI:n seuraamasta pääkaupunkiseudun asuntokannasta oli kappalemäärällä mitattuna yhdeksän prosenttia tyhjillään maaliskuun alun tilanteessa. Myös Tampereella ja Turussa tyhjien asuntojen määrä nousi vilkkaan rakentamisen siivittämänä verrattuna joulukuun tilanteeseen, mutta tyhjien asuntojen osuus koko asuntokannasta pysyi maltillisena 4,6 prosentissa.
Kaikkia 1.3. voimassa olleita vuokrasopimuksia kuvaavan KTI:n vallitsevien vuokrien indeksin vuosinousu oli pääkaupunkiseudulla 0,5 ja muissa suurissa kaupungeissa keskimäärin 1,4 prosenttia. Tähän indeksiin vaikuttavat sopimuskannan uusiutumisen ohella myös voimassa oleviin sopimuksiin tehdyt indeksikorotukset. Myös koko vuokrasopimuskannan nousu oli vahvinta Turussa, jossa vuokrat nousivat 2 prosenttia, sekä Tampereella, jossa vuosinousu oli 1,6 prosenttia.
Tiedot perustuvat KTI:n asuntovuokratietokantaan, jota on keväästä 2020 lähtien päivitetty vuosineljänneksittäin. Nyt julkaistu indeksipäivitys kattaa 2.12.2021 – 1.3.2022 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset. Kaikkiaan 1.3 voimassa olleita vuokrasopimuksia oli KTI:n tietokannassa lähes 93 000, ja yhdeksän suurimman kaupungin vuokraindeksit pohjautuivat kaikkiaan lähes 8 000 tarkastelujaksolla alkaneeseen uuteen vuokrasopimukseen. Tietokantaan luovutti tietoja 19 ammattimaista vuokranantajaa. Seuraava indeksipäivitys julkistetaan kesäkuussa, ja se kattaa 2.3.-1.6 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset.
The Finnish Property Market 2022 -raportti on julkaistu.
Tutustu tiivistelmään täältä.
Lataa sähköinen ja maksuton The Finnish Property Market 2022 -raportti kokonaisuudessaan täältä.
Painettujen raporttien tilaukset ja muut asiat: ota yhteyttä osoitteeseen kti@kti.fi tai puh. 020 7430 130.
Lehdistötiedote 4.3.2022
Ammattimaisten kiinteistösijoittajien omistamien kiinteistöjen kokonaistuotto oli 9,2 prosenttia vuonna 2021. Vuosituotto oli korkein sitten vuoden 2007 ja neljänneksi korkein KTI Kiinteistöindeksin vuodesta 2000 alkavassa historiassa. Tuottoja siivitti markkina-arvoihin kirjattu 4,8 prosentin nousu. Nettotuotto pysyi vakaana 4,3 prosentissa. Korona-ajan tuomat muutokset kiinteistöjen sijoitus- ja tilakysyntään heijastuvat edelleen kiinteistösektorien välisissä tuottoeroissa.
KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat 26 ammattimaisen kiinteistösijoittajan yhteisarvoltaan noin 36 miljardin euron kiinteistösijoituksiin, jotka kattavat 40 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta. KTI Kiinteistöindeksi kuvaa koko vuoden omistettujen kiinteistöjen kokonaistuottoa, joka muodostuu toteutuneesta nettotuotosta sekä markkina-arvojen muutoksesta.
Kokonaistuotot kiinteistösektoreittain 2021
Lähde: KTI Kiinteistöindeksi
Kaikkien kiinteistösektorien markkina-arvot nousivat 2021
Kiinteistösektorien välisiä tuottoeroja selittävät ennen kaikkea isot erot markkina-arvojen kehityksessä. Vuoden 2021 arvonmuutos nousi kuitenkin usean vuoden jälkeen kaikilla kiinteistösektoreilla positiiviseksi. Suurimmat, yhdeksän prosentin tuntumaan nousseet arvonnousut kirjattiin tuotannollisille ja asuntokiinteistöille. Toimisto- ja liikekiinteistöjen markkina-arvojen nousu jäi puolestaan alle prosenttiin.
Kokonaistuoton hajonta 2010-2021
Lähde: KTI Kiinteistöindeksi
Tuotannollisista kiinteistöistä korkein kokonaistuotto kautta aikain
Parasta kokonaistuottoa tarjosivat vuonna 2021 tuotannolliset kiinteistöt, joihin kuuluu erilaisia logistiikka-, varasto- ja teollisuuskiinteistöjä. Etenkin logistiikkakiinteistöjen kysyntä on sekä sijoitus- että vuokramarkkinoilla vahvistunut korona-aikana, mikä näkyy nettotuottovaatimusten laskuna ja markkina-arvojen nousuna. Tuotannollisten kiinteistöjen vuotuinen kokonaistuotto oli korkeampi kuin millään kiinteistösektorilla koko Kiinteistöindeksin historiassa, 16,3 prosenttia. Tuotannollisten kiinteistöjen kokonaistuottoja nostaa myös muita kiinteistösektoreita korkeampi nettotuottotaso.
Asuntokiinteistöjen tuottokehitys jatkuu vahvana
Asuntokiinteistöt ovat viime vuosina vahvistaneet asemiaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurimpana sektorina kasvukeskusten vakaan vuokrakysynnän ja vahvan arvonnousun siivittämänä. Vaikka korona-aika on osin kolhinut vuokrakysyntää, heijastelevat tuottoluvut toimijoiden uskoa siihen, että haasteet jäävät tilapäisiksi. Vuonna 2021 asuntokiinteistöt tuottivat keskimäärin 12,8 prosentin kokonaistuoton. Nettotuottotaso putosi edellisenä vuonna ensimmäistä kertaa alle neljään prosenttiin, ja lasku jatkui vuonna 2021. Nettotuottotason laskuun vaikuttivat toisaalta kohonneet markkina-arvot, toisaalta reilulla prosenttiyksiköllä laskenut käyttöaste.
Yhteiskuntakiinteistöjen tuotto korkea, korona haastaa toimisto-, liike- ja hotellikiinteistöjä
Julkisten palvelujen tuottamiseen tarvittuja yhteiskuntakiinteistöjä, eli erilaisia asumispalvelu-, opetus-, terveydenhuollon ja muita palvelukiinteistöjä on isojen sijoittajien omistuksessa jo lähes kahdeksan miljardin euron arvosta. Vuodelta 2021 yhteiskuntakiinteistöt tuottivat 9,9 prosentin kokonaistuoton. Keskimääräistä heikompia tuottoja tarjosivat puolestaan isot toimisto- ja liikekiinteistösektorit, joiden tuottonäkymiä korona on haastanut viimeisen pari vuoden aikana, ja joissa kummassakin on isoja eroja myös sektorin sisällä riippuen kiinteistön tyypistä, laadusta ja sijainnista. Liikekiinteistöjen kokonaistuotto nousi vuoden 2020 syvän notkahduksen jälkeen lähes kuuteen prosenttiin vuonna 2021, kun arvonmuutos kiri plussalle ja parantunut käyttöaste kohensi nettotuottoja. Myös toimistokiinteistöjen kokonaistuotto parani edellisestä vuodesta ja oli 5,3 prosenttia. Hotellikiinteistöt tuottivat puolestaan 5,5 prosentin kokonaistuoton vuodelta 2021, kun arvonmuutos kipusi tälläkin sektorilla plussalle, mutta nettotuottoaste laski edelleen.
Lisätietoja:
Pia Louekoski, johtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, 0400 959 634
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, 040 5555 269
KTI Kiinteistötieto Oy on puolueeton asiantuntijaorganisaatio, joka tuottaa markkinainformaatio- ja tutkimuspalveluja kiinteistöalan ammattimaisille toimijoille.
KTI Kiinteistöindeksin osallistujat 2021: Akiva Kiinteistöt I Ky, Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöt, Antilooppi, CBRE Global Investors, Areim Fastigheter, Avara, Avain Vuokrakodit, Citycon, Elo, eQ, Exilion Management, Evli, Ilmarinen, Julius Tallberg-Kiinteistöt, Keva, Kojamo, LähiTapiola, Mercada, NIAM, OP Kiinteistösijoitus, SBB, Turun Teknologiakiinteistöt, Vantaan Valo, Varma, Veritas ja Ylva.
Tiedote 23.2.2022
Kauppakeskusten myynti- ja kävijämäärät kasvoivat vuonna 2021 edelliseen vuoteen verrattuna: kokonaismyynti kasvoi reilut viisi prosenttia, ja kävijöitä oli vajaan prosentin verran enemmän kuin 2020. Kasvu kiihtyi viimeisellä vuosineljänneksellä, kun kävijöitä oli 14,3 % ja myyntiä 8,5 % enemmän kuin edellisenä vuonna.
Kaikkien suurten toimialojen myynti kasvoi
Ensimmäistä kertaa pitkään aikaan kaikkien merkittävien kauppakeskustoimialojen myyntilukuihin kirjattiin selkeää kasvua vuoden 2021 viimeisellä neljänneksellä. Jopa pitkään vähentynyt muodin ja asusteiden myynti kasvoi ripeästi vuoden loppua kohden, sillä loka-joulukuun myynti oli yli 15 % suurempi kuin vuonna 2020. Suurimmat, lähes 34 prosentin kasvuluvut, kirjattiin kahviloiden ja ravintoloiden myyntiin.
”Kauppakeskuksissa iloittiin loppuvuodesta kuluttajien vahvasta halusta tulla ostoksille ja asioimaan. Olemme erityisen tyytyväisiä kahvila- ja ravintolasektorin ripeän palautumisen vuoksi, sillä se osoittaa näiden palveluiden olevan todella haluttuja ja kaivattuja asiakkaiden keskuudessa”, tiivistää Suomen Kauppakeskusyhdistys ry:n hallituksen puheenjohtaja Terhi Sell.
Toimialoista vain pienehkön, koronarajoitusten painaman viihde- ja vapaa-ajan palvelujen toimialan, myynti pieneni edelliseen vuoteen verrattuna viimeisellä neljänneksellä, mutta sielläkin joulukuun myynti kääntyi selkeään kasvuun.
Päivittäistavaraa myytiin neljä prosenttia enemmän kuin 2020
Kauppakeskusten suurimman toimialan, päivittäistavarakaupan myynti, on kasvanut tasaisesti koko korona-ajan, ja sen merkitys kauppakeskuksille on korostunut entisestään. Päivittäistavara- ja tavaratalokaupan vuotuinen myynti kauppakeskuksissa kasvoi 4,4 % vuoteen 2020 verrattuna, ja viimeisen vuosineljänneksen kasvuluvut olivat samaa luokkaa. Vuoteen 2019 verrattuna toimialan osuus kauppakeskusten kokonaismyynnistä on noussut viidellä prosenttiyksiköllä yli 40 prosenttiin.
Kävijämäärät kasvoivat eniten pääkaupunkiseudulla
Kauppakeskukset vilkastuivat eniten pääkaupunkiseudulla, jossa kävijöitä oli viimeisellä vuosineljänneksellä yli 17 prosenttia enemmän kuin vuonna 2020. Toisaalta myös korona-ajan pudotus on ollut pääkaupunkiseudulla muuta maata suurempi. Kaupunkikeskustojen kauppakeskusten palautuminen oli etätyösuositusten vuoksi keskustojen ulkopuolella sijaitsevia hitaampaa. Niissä vuoden 2021 kävijämäärä oli koko maan tasolla edelleen pari prosenttia vuotta 2020 pienempi.
Kauppakeskusten käyttöasteet ovat pysyneet monia toimialoja koskevista rajoituksista huolimatta korkeina läpi koko korona-ajan. Vuoden 2021 lopussa kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste nousi koko maan tasolla 94,5 prosenttiin. Pääkaupunkiseudulla käyttöaste on edelleen muuta maata korkeampi, mutta myös suurten kaupunkien ulkopuolisten kauppakeskusten käyttöaste ylitti vuoden lopussa 92 prosenttia ensimmäistä kertaa sitten vuoden 2016.
Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Myynti- ja kävijätietoja on seurattu vuodesta 2011 lähtien. Indekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 48 kauppakeskusta.
Lisätietoja:
Mikko Östring, johtaja, toimitilat, RAKLI, puh. 050 3018 933
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269
Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset: ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Pikkulaiva, Sello, HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Hertsi, Itis, Kaari, Kaivopiha, Kamppi, Kämp Galleria, REDI, Ristikko, Ruoholahti, Saari, Tripla VANTAA Jumbo-Flamingo, Myyrmanni Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä, KEMPELE Zeppelin, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, RAISIO Mylly, TAMPERE Duo, Koskikeskus, Ratina, TURKU Hansa, Skanssi, YLÖJÄRVI Elo Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, KERAVA Karuselli, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, LAPPEENRANTA IsoKristiina, LOHJA Lohi, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TORNIO Rajalla På Gränsen, VAASA Espen
* vertailukelpoisesta, ns. like-for-like -indeksistä on poistettu uudet keskukset sekä merkittävät laajennukset ja remontit
Kiinteistökauppamarkkinoiden aktiivisuus kääntyi viime vuonna uuteen nousuun. KTI Transaktioseurannan mukaan vuoden 2021 kiinteistökauppavolyymi oli noin 7,0 miljardia euroa, joka oli 24 prosenttia enemmän kuin vuonna 2020 ja myös 10 prosenttia vuotta 2019 korkeampi. Kaupankäynti oli vilkasta etenkin vuoden jälkimmäisellä puoliskolla. Kolmannen vuosineljänneksen volyymi asettui noin 2,1 miljardiin euroon, ja loka-joulukuussa kauppoja tehtiin lähes 2,2 miljardilla eurolla. Kauppojen lukumäärä nousi selvästi vuodesta 2020, jolloin pandemia pysäytti kaupankäynnin pariksi kuukaudeksi lähes kokonaan. KTI tilastoi viime vuonna noin 340 yli miljoonan euron kiinteistökauppaa, kun niitä vuonna 2020 oli noin 260.
Kaksi salkkukauppaa oli omassa kokoluokassaan vuonna 2021. Vuoden suurin kauppa tehtiin kesällä, kun Castellum osti Kielo AB:n koko kiinteistösalkun 640 miljoonalla eurolla. Salkku sisälsi yhteensä 22 toimistokiinteistöä pääkaupunkiseudulla, Tampereella, Turussa, Jyväskylässä ja Lahdessa. Toinen suuri kauppa solmittiin alkukesästä asuntosektorilla. CapManin uusi, pohjoismaisiin asuinkiinteistöihin sijoittava rahasto hankki ICECAPITALilta yli 500 miljoonan euron arvoisen asuntosalkun, joka sisälsi 1 854 vuokra-asuntoa.
Toimistokiinteistöt olivat kiinteistömarkkinoiden vaihdetuin sektori vuosina 2017-2020, mutta vuonna 2021 asuntokiinteistöt ja -salkut nousivat sektoritilaston kärkisijalle 33 prosentin osuudellaan kokonaisvolyymistä. Ammattimaiset kiinteistösijoittajat tekivät asuntokiinteistökauppoja noin 2,3 miljardilla eurolla, mikä on sektorin toiseksi korkein vuotuinen kauppavolyymi kautta aikain. Toimistokiinteistöjen kaupankäynti pysyi myös aktiivisena, ja niiden osuus oli 29 prosenttia. Tuotannolliset kiinteistöt nousivat sektoritilaston kolmossijalle 15 prosentin osuudellaan etenkin suurten logistiikkakiinteistökauppojen ansiosta. Yhteiskuntakiinteistöjen osuus volyymista oli 13 prosenttia. Pandemiasta monin tavoin kärsineiden liikekiinteistöjen kauppavolyymi jäi noin 700 miljoonaan euroon ja osuus kymmeneen prosenttiin.
Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan on pysynyt korkeana ja ulkomaiset sijoittajat tekivät useita suuria kauppoja kaikilla pääkiinteistösektoreilla myös vuonna 2021. Vuoden aikana Suomen kiinteistömarkkinoille rantautui puolisen tusinaa aivan uutta ulkomaista sijoittajaa. Eniten kauppoja tekivät muista Pohjoismaista tulevat sijoittajat, joista useilla on Suomessa oma paikallinen organisaatio.
Yhteensä ulkomaiset ammattisijoittajat ostivat viime vuonna Suomessa kiinteistöjä noin 3,8 miljardin euron arvosta, mikä vastaa 54 prosentin osuutta kokonaisvolyymista. Vastaavasti ulkomaiset sijoittajat myivät kiinteistöjä noin 1,8 miljardilla eurolla, eli ulkomaisten sijoittajien nettoinvestoinnit Suomen kiinteistömarkkinoille olivat jälleen selvästi positiiviset. Kotimaisista sijoittajaryhmistä selvästi aktiivisimpia ostajia olivat kiinteistösijoitusrahastot, joiden osuus kokonaisvolyymista oli 29 prosenttia.
Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi tai Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi. KTI Transaktioseurannan linjauksia löytyy täältä.
Kaupungistuminen on yksi maailmaa viime vuosikymmeninä voimakkaimmin muokanneista kehitystrendeistä. Keväästä 2020 lähtien koetut poikkeusolot ovat näkyneet selkeimmin kaupungeissa, joiden työpaikat, kaupat, palvelut, joukkoliikennevälineet ja tapahtumat hiljenivät rajoitusten ja etätyön seurauksena.
Continue reading
Talouden nopea elpyminen ja elämän palautuminen lähemmäs normaaliaikoja näkyy kiinteistömarkkinoilla. Kiinteistökauppaa käydään vilkkaasti, rakentamisen volyymit ovat korkeita, vuokra-asuntokysyntä vahvistuu ja toimitilavuokramarkkinoillekin odotellaan elpymistä.
Continue reading
