Tiedote 30.4.2020
Suomen Kauppakeskusyhdistys ry

Suomalaisten kauppakeskusten vertailukelpoinen* kokonaismyynti putosi 5,5 prosenttia kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Koronakriisin vaikutukset näkyvät ensimmäisen vuosineljänneksen myynti- ja kävijäluvuissa kuitenkin vain osin, kun helmikuun päättyessä muutosluvut olivat vielä positiivisia.

Maaliskuussa koronakriisi hiljensi kauppakeskukset ja kokonaismyynti putosi yli 20 prosenttia vuoden 2019 maaliskuuhun verrattuna. Kävijämäärä laski koko neljänneksellä runsaat 9 prosenttia viime vuoteen verrattuna. Maaliskuun toiseksi viimeisellä viikolla kävijöitä oli lähes 50 prosenttia, ja viimeisellä viikolla melkein 60 prosenttia vähemmän kuin vastaavalla ajanjaksolla vuonna 2019.

Indeksin seuraamista toimialoista ensimmäisen neljänneksen myynti putosi eniten muodin ja asusteiden, vapaa-ajan tuotteiden sekä kahviloiden ja ravintoloiden toimialoilla. Kahviloiden ja ravintoloiden myynti kehittyi suotuisasti vielä kahden ensimmäisen kuukauden aikana, mutta maaliskuun romahdus veti koko vuosineljänneksen muutosluvun yli 10 prosenttia pakkaselle. Muodin ja asusteiden sekä vapaa-ajan tuotteiden myynti puolestaan laski jo tammikuussa selkeästi viime vuoteen verrattuna, ja maaliskuun romahdus veti koko neljänneksen muutosluvun vielä kahviloita ja ravintoloita synkemmäksi.

Päivittäistavara- ja tavaratalokaupan sekä kauneuden ja terveyden tuotteiden toimialoilla kriisi ei näy yhtä selkeästi, joissa koko vuosineljänneksen myynti oli vain hienoisesti viime vuotta matalampaa. Myynti- ja kävijämäärien kehityksessä ei ollut merkittäviä alueellisia eroja.

”Lupaavasti alkaneen vuoden katkaisi maaliskuussa Suomeenkin iskenyt koronaviruspandemia, jonka vaikutukset ensimmäiseen vuosineljännekseen rajoittuivat kuitenkin maaliskuun jälkimmäiselle puoliskolle. Kriisin vaikutukset tulevatkin näkymään selvemmin vasta toisen vuosineljänneksen ja loppuvuoden luvuissa. Cityconin keskuksissa vähiten pandemian vaikutuksista kauppakeskusten toimintaan kärsivät päivittäistavarakaupat, apteekit ja terveydenhuollon palvelut, joita kauppakeskuksissamme on suhteessa paljon. Cityconin tavoitteena on tukea vuokralaistemme liiketoimintaa sekä ympäröiviä yhteisöjä myös kriisin jälkeen, ja työskentelemme yhteistyössä vuokralaisten ja muiden sidosryhmiemme kanssa löytääksemme ratkaisut eri haasteisiin ja pienentääksemme kriisin vaikutuksia”, kommentoi Cityconin kauppakeskustoiminnoista vastaava johtaja Sanna Yliniemi.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Myynti- ja kävijätietoja on seurattu vuodesta 2011 lähtien. Indekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 40 kauppakeskusta.

Lisätietoja: 
Mikko Östring, vt. toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 050 3018 933
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset: ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Pikkulaiva/Lippulaiva, Sello, HELSINKI Arabia, Columbus, Itis, Kaari, Kamppi, Kämp Galleria, Redi, Ristikko, Ruoholahti, Saari, Tripla VANTAA Jumbo, Myyrmanni  Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, RAISIO Mylly, TAMPERE Duo, Koskikeskus, Tullintori, TURKU Hansa, Skanssi, Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, KERAVA Karuselli, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, LAPPEENRANTA IsoKristiina, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TORNIO Rajalla På Gränsen

* vertailukelpoisesta, ns. like-for-like -indeksistä on poistettu uudet keskukset sekä merkittävät laajennukset ja remontit

Neljä arvostettua kiinteistöalan yritystä CBRE, JLL, Cushman & Wakefield ja KTI Kiinteistötieto ovat perustaneet Helsinki Research Forum -tutkimusryhmän, jonka tavoitteena on parantaa pääkaupunkiseudun toimitilamarkkinoista julkaistavan markkinatiedon laatua.

”Parempi markkinadata auttaa kiinteistösijoittajia ja kiinteistönomistajia tekemään laadukkaampia päätöksiä, mikä osaltaan tukee pääkaupunkiseudun kiinteistömarkkinoiden kasvua ja edistää yleisesti markkinoiden läpinäkyvyyttä. Helsinki Research Forum toimii yhteistyössä kiinteistönomistajia ja rakennuttajia edustavan RAKLIn kanssa, joka tarjoaa puitteet sekä teknistä apua yhteistyölle”, toteaa kiinteistösijoittamisen johtaja Miika Kotaniemi RAKLIsta.

Tutkimusryhmän tarkoitus on tuottaa jäsentensä liiketoiminnan kautta syntyneestä ei-luottamuksellisesta datasta yhteenvetoja, joita julkaistaan säännöllisesti. Toiminnan alkuvaiheessa on keskitytty teknisiin määrittelyihin toimistomarkkinoiden tilakannasta ja osamarkkinoiden maantieteellisistä rajauksista. Myöhemmin yhteistyötä on tarkoitus laajentaa käsittämään muun muassa tilojen käyttöönoton ja kiinteistöjen vajaakäyttöasteet.

“Vaikka kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyys Suomessa on hyvällä tasolla, parantamisen varaa löytyy edelleen. Muun muassa ristiriidat osamarkkinakohtaisissa vajaakäyttöluvuissa ovat aika ajoin herättäneet ihmetystä kansainvälisten sijoittajien keskuudessa,” toteaa JLL:n Suomen toimitusjohtaja Tero Lehtonen.

”Pyrimme tällä avoimuudella ja läpinäkyvyydellä parantamaan kiinteistöalan palveluita ja tarjoamaan todenmukaista markkinatietoa asiakkaille ja sijoittajille ratkaisujen tueksi sekä kiinteistömarkkinaan yleisesti. Tämänkaltaisista jaetun markkinatiedon tutkimusfoorumeista on saatu hyviä kokemuksia muista Euroopan maista ja haluamme tuoda näitä hyviksi todettuja käytäntöjä myös Suomeen,” jatkaa CBRE:n tutkimusjohtaja Jussi Niemistö.

”Yhteiset määrittelyt markkinoiden perustiedoille kuten osamarkkinarajauksille ja tilakantatiedoille luovat luotettavan pohjan entistä tarkemmille ja paremmille kiinteistömarkkina-analyyseille ja -tunnusluvuille. Niiden avulla voimme yhdessä edelleen kehittää Suomen kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyttä ja markkinatietojen luotettavuutta”, toteaa KTI:n asiakkuuksista ja palvelukonsepteista vastaava johtaja Markus Steinby.

Yhteistyön tulokset julkaistaan RAKLIn nettisivuilla Helsinki Research Forum -osiossa ja ne ovat kaikkien käytettävissä ilmaiseksi. Sivulla on julkaistu tässä vaiheessa osamarkkinoiden rajaukset. RAKLI suosittaa jäseniään jatkossa käyttämään kyseisiä osamarkkinarajauksia kiinteistömarkkinaa koskevan tiedon julkaisussa.

Lisätietoja:

Miika Kotaniemi, RAKLI ry
puh. 040 702 0015

Tero Lehtonen, JLL Suomi
puh. 040 565 5389

Jussi Niemistö, CBRE Finland
puh. 040 537 5760

Markus Steinby, KTI Kiinteistötieto
puh. 050 464 7587

Ville Suominen, Cushman & Wakefield Finland
puh. 044 568 4300

Ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden kaupankäyntivolyymi ylsi peräti 2,6 miljardiin euroon kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Lukema on KTI Transaktioseurannan neljänneksi suurin kvartaalivolyymi kautta aikain ja korkein ensimmäiseltä vuosineljännekseltä koskaan tilastoitu volyymi. Maaliskuussa alkaneen koronakriisin vaikutukset eivät vielä ensimmäisen neljänneksen lukemissa näy, kun suurimpia alkuvuodelle tilastoituja kauppoja on työstetty jo pitkään viime vuoden puolella. Kriisin aiheuttamien rajoitusten ja yleisen epävarmuuden voi kuitenkin olettaa hidastavan kaupankäyntiä merkittävästi tulevina kuukausina.

Neljä hyvin suurta kiinteistökauppaa alkuvuonna

Korkea volyymi muodostui ennen kaikkea neljästä hyvin suuresta kaupasta. Helsingissä Varma ja eteläkorelainen sijoittajaryhmä ostivat OP Ryhmän pääkonttorikiinteistön 480 miljoonalla eurolla, ja Sponda myi Antiloopille yhdeksän toimitilakiinteistön salkun Ruoholahdesta. Belgialaisen Aedifican omistama yhtiö sai toteutettua viime syksynä tehdyn tarjouksen Hoivatilat Oyj:n osakekannasta, ja on ostanut jo lähes kaikki osakkeet itselleen. Toinenkin suuri yhtiökauppa kirjattiin ensimmäiselle vuosineljännekselle, kun Ruotsissa SBB i Nordenin tekemä ostotarjous Hemfosan koko osakekannasta eteni. Hoivatilat ja Hemfosa omistivat vuodenvaihteessa Suomessa yhteensä noin 850 miljoonan euron arvosta kiinteistöjä. Kaiken kaikkiaan KTI tilastoi noin 50 yli miljoonan euron kiinteistökauppaa alkuvuoden aikana.

Toimisto- ja yhteiskuntakiinteistöt vaihdetuimpia kiinteistötyyppejä

Suuret kaupat nostivat toimisto- ja yhteiskuntakiinteistöt kauppatilastojen kärkeen. Ensimmäisen vuosineljänneksen toimistokauppojen arvo oli 1,1 miljardia euroa, ja niiden osuus kokonaisvolyymista 41 prosenttia. Yhteiskuntakiinteistöjen osuus oli 26, ja liikekiinteistöjen osuus 17 prosenttia volyymista. Viime vuosina vilkkaan kaupankäynnin kohteena olleiden asuntoportfolioiden osuus jäi seitsemään prosenttiin tammi-maaliskuun kokonaisvolyymista. Ulkomaisten sijoittajien osuus kokonaisvolyymista oli suurten kauppojen myötä jopa 64 prosenttia. Kotimaisista sijoittajaryhmistä aktiivisimpia ostajia olivat kiinteistösijoitusyhtiöt, joiden osuus kokonaisvolyymista oli 15 prosenttia.

Päättynyt vuosineljännes oli 20. peräkkäinen neljännes, jolloin Suomen kiinteistökauppavolyymi ylitti miljardin euron rajan. Koronakriisi tulee hyvin todennäköisesti hiljentämään lähikuukausina kaupankäyntiä, mutta vaikutuksen voimakkuutta on vielä vaikeaa arvioida.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi tai Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi. KTI Transaktioseurannan linjauksia löytyy täältä.

Isännöintipalkkiot 2020 -tutkimus: Kokouspalkkiot ja muut erillisveloitukset nousseet eniten

Taloyhtiöiden maksamat isännöintipalkkiot ovat kasvaneet maltillisesti viime vuosina. Isännöinnin kiinteä kuukausipalkkio on pysynyt ennallaan vuodesta 2017 vuoteen 2020, jopa laskenut hieman. Isännöintipalkkiot vaihtelevat huomattavasti ja erityisen suurta vaihtelu on erillisveloitusten osalta. Erillisveloitettavien palkkioiden nousua on ollut mm. kokouspalkkioissa, erillisveloitettavissa tuntitöissä, kilometrikorvauksissa sekä isännöitsijäntodistuksissa.

Lue lisää Kiinteistöliiton tiedotteesta

Toimistokiinteistöjen ylläpidon kustannukset ilman korjauskustannuksia nousivat keskimäärin 1,2 prosenttia koko Suomen tasolla vuonna 2019. Korjauskustannusten kanssa tarkasteltuna kokonaiskustannukset laskivat hieman edellisestä vuodesta (-0,6%). Korjauskustannukset laskivat edellisestä vuodesta keskimäärin 7,5 prosenttia. Kulueristä eniten edelliseen vuoteen verrattuna nousivat kiinteistöpalvelujen – huollon, ulkoalueiden hoidon ja siivouksen – kustannukset, jotka nousivat 2,7 prosenttia. Energiakustannukset nousivat keskimäärin 0,3 prosenttia. Lämmityksen, sähkön ja veden hinnat nousivat vuonna 2019, mutta kulutusten pieneneminen hillitsi kustannusten nousua.

Lisätietoja: Perttu Rantanen (puh. 050 533 7831, perttu.rantanen(a)kti.fi) ja Mikko Hietala (puh. 040 525 9274, mikko.hietala(a)kti.fi)

---

Tiedot pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailusta laskettaviin KTI Ylläpitokustannusindekseihin. Tiedot koostuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista ylläpitokustannuksista. Tiedot kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat kiinteistöjen hoitokulut. Indeksien tavoitteena on kuvata kustannusten pitkän aikavälin kehitystä.

Ylläpitokustannusindeksit päivitetään keväisin edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella. Aineistossa oli yli 250 toimistokiinteistöä vuonna 2019. Ylläpitokustannusindeksit lasketaan eri alueille (toimistot: pääkaupunkiseutu ja muu Suomi). Alueellisten indeksien avulla lasketaan indeksit koko Suomelle painotettuna keskiarvona alueiden todellisen rakennuskannan suhteessa.

Käsillä oleva poikkeustila on nostanut myös kiinteistömarkkinat ja vuokranantajat median ja some-keskustelujen valokeilaan. Kun vuokralaisen liiketoiminta ajaa seinään, rapautuu vuokranmaksukyky nopeasti, ja myös vuokrakuluista haetaan helpotusta akuuttiin kriisitilanteeseen. Etulinjassa iskuja ottavat vastaan etenkin ravintola-, liiketila- ja hotellivuokralaiset.

Vuokrakassavirta on ammattimaiselle vuokranantajalle sama asia kuin myyntitulo ravintoloitsijalle tai vaateputiikin kauppiaalle. Vuokratuloilla pitää pystyä kattamaan niin työntekijöiden palkat, huoltoyhtiön laskut, rahoituskustannukset kuin monet muut juoksevat kulut – ja viime kädessä myös muiden sidosryhmien vaateet, vaikkapa edunsaajien eläkkeet. Kiinteistöihin on sidottu suuri määrä pääomia, joiden liikuttelu ei ole – etenkään poikkeustilanteessa – lyhyellä tähtäimellä mahdollista. Siksi kassavirran loppuminen ei ole vuokranantajalle yhtään sen helpompi tilanne kuin kenelle tahansa pitkän myyntisopimuksen allekirjoittaneelle ja sen varaan liiketoimintansa perustaneelle yritykselle.

Vuokranantajat käsittelevät parhaillaan vuokralaisten yhteydenottoja kiivaasti ja parhaansa mukaan – itsekin erityisoloissa ja epävarmuuden oloissa työskennellen. Vastuulliset vuokranantajat arvioivat tilanteita tapauskohtaisesti, ja käytössä on monenlaisia, vuokralaisen tilanteeseen sopeutettuja joustokeinoja korottomista maksuajoista väliaikaisiin vuokranalennuksiin ja jopa tilapäisiin anteeksiantoihin. Vuokranantajan intressissä ei luonnollisestikaan ole tukahduttaa yhtäkään vuokralaistaan akuuttiin kassakriisiin, vaan kestäviä ratkaisuja ja kriisin yli johtavia siltoja rakennetaan yhteistyössä kummankin osapuolen tilanne huomioon ottaen.

Juuri nyt kiinteistöomistajien huomio ja energia keskittyy käsillä olevan tilanteen hoitamiseen ja kestävien ratkaisujen hakemiseen. Kun tilanne aikanansa rauhoittuu, on jännittävä nähdä, minkälaiseen kiinteistömarkkinatodellisuuteen laskeudumme. Jumittaako kriisiä seuraava taloustilanne kiinteistökaupan lähes kokonaan, kuten kävi finanssikriisin seurauksena, vai haetaanko hyvistä kiinteistösijoituksista turvasatamaa epävarmoissa rahoitusmarkkinaolosuhteissa? Milloin uskallamme taas matkustaa, shoppailla ja syödä ulkona ja turvata näin hotellien, ravintoloiden ja kauppojen liiketoimintaa ja vuokranmaksukykyä? Kuinka käy toimistotilakysynnän, kun opimme oikeasti, että työt sujuvat etänäkin – vai hakeudummeko päinvastoin entistä innokkaammin toimistolle nauttimaan kollegojen seurasta kahviautomaatilla? Ja kääntyykö entistä tehokkaampien asuntoneliöiden trendi, kun nyt opimme, että läheinen kuppila tai kauppakeskus ei aina välttämättä toimikaan olohuoneen jatkeena tai kotityöhuoneen korvikkeena? Kaikki nämä kysymykset vaikuttavat kiinteistösijoitusten tuleviin vuokratuottoihin ja arvonkehitykseen, ja ovat siksi sijoittajille vielä keskeisempiä kuin – toivottavasti muutamaan kuukauteen jäävä – tilapäinen katkos tai notkahdus kassavirrassa.

Kellään ei taida olla kristallipalloa näihin kysymyksiin vastaamiseksi. Varmaa on, että kiinteistöt pysyvät, vaikka markkinat muuttuvat ja käyttäjien tilanteet vaihtelevat. Tärkeintä olisi päästä takaisin normiarkeen mahdollisimman pikaisesti. Ammattimaiset kiinteistönomistajat ovat sidosryhmilleen vastuussa omistustensa taloudellisesta kestävyydestä, ja huolehtivat siksi niiden pitkän tähtäimen tuottokyvystä myös vaikeampien aikojen yli. Me KTI:ssä pyrimme osaltamme tuottamaan markkinatietoa ja analyysiä markkinamuutosten ja niiden vaikutusten ymmärtämiseksi ja huomioon ottamiseksi kiinteistösijoitusten analysoinnissa.

Hanna Kaleva
Toimitusjohtaja

Ammattimaisten kiinteistösijoittajien omistamien asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat keskimäärin 1,1 prosenttia koko Suomen tasolla vuonna 2019. Kokonaiskustannukset ilman korjauskustannuksia nousivat 2,1 prosenttia. Kulueristä eniten nousivat kiinteistöpalvelukustannukset (käyttö ja huolto, ulkoalueiden hoito ja siivous), jotka nousivat kolme prosenttia vuonna 2019. Alueellisesti suurimmat erot olivat palvelukustannuksissa, jotka nousivat pääkaupunkiseudulla muuta maata enemmän. Energiakustannukset nousivat keskimäärin kaksi prosenttia. Kustannuksia nostivat kaukolämmön, veden ja sähkön hintojen korotukset. Lämmitystarve oli pääosin edellistä vuotta pienempi.

Lisätietoja: Perttu Rantanen (puh. 050 533 7831, perttu.rantanen(a)kti.fi) ja Mikko Hietala (puh. 040 525 9274, mikko.hietala(a)kti.fi)

---

Tiedot pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailusta laskettaviin KTI Ylläpitokustannusindekseihin. Tiedot koostuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista ylläpitokustannuksista. Tiedot kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat kiinteistöjen hoitokulut. Indeksien tavoitteena on kuvata kustannusten pitkän aikavälin kehitystä.

Ylläpitokustannusindeksit päivitetään keväisin edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella. Aineistossa oli yli 1000 asuinkerrostalokiinteistöä vuonna 2019. Ylläpitokustannusindeksit lasketaan eri alueille (kerrostalot: Helsinki, pääkaupunkiseutu, Tampere, Etelä-Suomi ja muu Suomi). Alueellisten indeksien avulla lasketaan indeksit koko Suomelle painotettuna keskiarvona alueiden todellisen rakennuskannan suhteessa.

KTI toteutti Suomen Omakotilitolle neljättä kertaa vertailun kunnallisista maksuista. Vertailu kattaa 100 kuntaa ja 83 prosenttia Suomen asukasluvusta.

Kalleimman ja huokeimman kunnan välillä eroa on nyt 1 660 euroa, kun viime vuonna kuilu oli noin 1 500 euroa. Kalleimman kunnan paikkaa pitää yhä Kemiönsaari, jossa asuminen omakotitalossa maksaa vuodessa lähes 4 900 euroa, kun huokeimmassa kunnassa Kempeleessä selviää 3 200 eurolla.

Tiedotteen ja tulokset löydät Omakotiliiton sivuilta.

Lisätietoja/KTI: Mikko Hietala, puh. 040 525 9274, mikko.hietala(a)kti.fi

The Finnish property investment market continues to grow supported by a healthy capital growth and active new development. The investment universe is expanding in both traditional and emerging property sectors, including, for instance, properties needed for public service provision. Foreign investors currently account for approximately one third of the total invested market. Of the domestic investor groups, property funds and companies continue to strengthen their position in the market.

The total size of the Finnish property investment market exceeded €77 billion
The total size of the invested property market increased by 11% in 2019, and amounted to €77.1 billion at the end of the year. The growth was a result of both increasing market values and overall growth in the investment property stock. Foreign investors continued to increase their Finnish exposure, and currently represent 32% of the total investment universe. Also domestic property investment funds and companies continued to increase their property investments in 2019. Finnish institutional investors’ direct domestic investments grew slightly, by some €0.4 billion in 2019, but their share of the total market fell to approximately 22%, having stood at 32% only five years earlier.

Residential retains its position as the largest sector in the investment market
The share of residential properties of the invested property stock continued to increase in 2019, and stood at 32% at the end of the year, up from 29% in 2018. The increase was supported by a healthy capital growth, which amounted to 9.7% in the KTI Index, as well as by the active new development of rental residential properties. In 2019, Finnish rental residential properties continued to attract all kinds of investors, with also foreign investors increasing their role in the market. The share of office properties decreased slightly to 26%, while the shares of public use and hotel properties amounted to 7 and 5%, respectively.

Transaction volume amounted to €6.3 billion in 2019
Despite the significant decrease from the previous two years’ record high volumes, property transaction market remained active in 2019. The total volume amounted to €6.3 billion, of which foreign investors accounted for 45%. The 33% decline in the total volume compared to the previous year was mainly a result of the lack of individual exceptionally large transactions in 2019. Offices were the most traded property sector with a 37% share of the total volume.

Prime properties’ investment performance remains strong
According to the KTI Index, the total return of the Finnish property market amounted to 8.8% in 2019, comprising an income return of 4.7% and capital growth of 4%. Residential was, again, the best performing property sector with a total return of 14.3%, as the positive rental outlook and continuous yield compression supported the healthy capital growth. In the office market, prime properties continued to perform well supported by both increasing rents and decreasing yields, while in the secondary assets, high vacancy rates and increasing costs pressured the returns. As a result, total return for offices stood at 5.9% for the whole country. In the retail sector, capital growth has remained negative in the past years for both shopping centre and other retail properties, and in 2019, total return ended up at 2.3%. Increasing share of e-commerce, changing consumer behavior as well as the growth in the retail property stock increase the uncertainty in the rental outlook, and investors’ cautiousness create upward pressure on yields. At the same time, retail properties’ share of the total invested universe has continued to decrease.

Read more about the structure, players, market practices and conditions in the Finnish property investment market on The Finnish Property Market 2020 report, published today. The report is published annually in March.

Subscribe to The Finnish Property Market 2020

KTI wishes to thank the partners of the publication: The City of Helsinki, KIINKO Real Estate Education, Kojamo, Newsec, RAKLI, SEB Group, Sirius Capital Partners and Skanska.

Printed reports can be ordered from kti(a)kti.fi (price 49 € + VAT).

For more information, please contact: Hanna Kaleva, hanna.kaleva(a)kti.fi, tel. +358 40 555 5269

Lehdistötiedote 28.2.2020

Suomen kiinteistösijoitusmarkkinaa kuvaavan KTI Kiinteistöindeksin kokonaistuotto nousi 8,8 prosenttiin vuonna 2019.  Kokonaistuotto muodostui neljän prosentin arvonmuutoksesta ja 4,7 prosentin nettotuotosta. Tuottoja nosti asuntokiinteistöjen markkina-arvojen merkittävä nousu. Toimitilakiinteistöistä parhaiten tuottivat tuotannolliset kiinteistöt korkean nettotuottotasonsa ansiosta. Toimistokiinteistöjen markkina-arvot nousivat hienoisesti, mutta liikekiinteistöjen arvonmuutos pysytteli edelleen negatiivisena. Nousevat kiinteistösijoitusluokat kuten hotellit ja yhteiskuntakiinteistöt kasvattavat merkitystään kiinteistösijoitusmarkkinoilla.

Kiinteistösijoitusten tuotot kiinteistötyypeittäin 2019

Lähde: KTI Kiinteistöindeksi

KTI Kiinteistöindeksin tulokset perustuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien omistamiin, yhteisarvoltaan noin 27,5 miljardin euron kiinteistösijoituksiin, jotka kattavat noin 36 prosenttia Suomen ammattimaisesta kiinteistösijoitusvarallisuudesta. KTI Kiinteistöindeksi kuvaa koko vuoden omistettujen sijoituskiinteistöjen (23 miljardia) kokonaistuottoa, joka muodostuu vuoden toteutuneesta nettotuotosta sekä markkina-arvojen muutoksesta.

Asuntokiinteistöjen markkina-arvoissa merkittävä nousu

Asuntokiinteistöt olivat vuoden 2019 parhaiten tuottava kiinteistösektori 14,3 prosentin kokonaistuotollaan. Asuntokiinteistöjen markkina-arvot nousivat 9,7 prosenttia, mutta nettotuotto putosi 4,2 prosenttiin. Asuntokiinteistöt ovat ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin kiinteistösektori, ja siksi niiden paino on myös Kiinteistöindeksissä suuri. Asuntokiinteistöjen vuoden 2019 suureen arvonmuutokseen vaikutti osaltaan suurten asuntokiinteistösijoittajien siirtymä kauppahintapohjaisesta tuottoarvopohjaiseen arvostusmenetelmään.

Kiinteistösijoitusten tuottojen laskenta perustuu kiinteistöarviointeihin, joissa tapahtuvat menetelmien ja taustaolettamien muutokset heijastavat osaltaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden rakenteen, käytäntöjen ja toimintatapojen muutoksia. Kiinteistöindeksin tuottolukuja täydentävät muut tunnusluvut antavat täydentävää tietoa arvonmuutoksen ajureista ja taustaolettamista.

Asuntokiinteistösijoitusten positiiviseen arvonmuutokseen vaikuttaa ennen kaikkea matala, keskimäärin 4,2 prosentin nettotuottovaatimus, joka on viime vuosina laskenut selkeästi matalan korkotason ja suuren sijoituskysynnän painamana. Myös asuntovuokramarkkinoiden odotuksia kuvastava vuokra-arvojen nousu vaikutti markkina-arvojen nousuun.

Toimistokiinteistöjen nettotuottotaso painuu

Toimistokiinteistöjen kokonaistuotto laski hienoisesti edellisen vuoden tasostaan, ja jäi 5,9 prosenttiin vuonna 2019, kun markkina-arvot nousivat reilulla prosentilla ja nettotuotto laski 4,6 prosenttiin. Vaikka Kiinteistöindeksin toimistokiinteistöjen käyttöaste parani muutamalla prosenttiyksiköllä lähes 88 prosenttiin, painavat vuokralaisten houkuttelemiseksi vaaditut ylläpito- ja korjauskulut osaltaan sijoittajien nettotuottoja. Nettotuottoastetta alentaa myös sijoittajien keskittyminen entistä arvokkaampiin, tyypillisesti matalan nettotuoton toimistokohteisiin. Suurimmat arvonnousut kirjattiin jälleen Helsingin ydinkeskustassa, jossa kuitenkin nettotuotto on painunut 3,6 prosenttiin.

Liikekiinteistöjen markkina-arvot jatkavat laskuaan

Liikekiinteistöjen markkina-arvot ovat Kiinteistöindeksissä laskeneet yhtäjaksoisesti vuodesta 2011 alkaen, kun nettikaupan kasvu ja kulutuskäyttäytymisen muutos vaikuttavat vähittäiskaupan tilakysyntään ja vuokranmaksukykyyn. Vuonna 2019 liikekiinteistöjen markkina-arvot laskivat 2,2 prosenttia. Markkina-arvoja kirjattiin alaspäin koko maassa niin kauppakeskus- kuin muissakin vähittäiskaupan kiinteistöissä. Nettotuototkin jäivät edellistä vuotta matalammiksi, kun vuokrat ja käyttöasteet laskivat ja kulut nousivat. Tuotannollisten kiinteistöjen, eli erilaisten tuotanto-, varasto- ja logistiikkakohteidenkin nettotuottotasot laskivat hieman edellisestä vuodesta, mutta pysyivät edelleen korkeina noin seitsemässä prosentissa. Kun markkina-arvoihinkin kirjattiin hienoinen nousu, olivat tuotannolliset kiinteistöt toimitilakiinteistöjen parhaiten tuottava sektori lähes kahdeksan prosentin kokonaistuotollaan.

Yhteiskuntakiinteistöt ja hotellit kiinnostavat sijoittajia

Kiinteistösijoituksiin on viime vuosina virrannut entistä enemmän pääomia, kun kiinteistösijoitusten vakaat nettotuotot houkuttelevat sijoittajia ennätysmatalan korkotason markkinaympäristössä. Kiinteistösijoittajien kiinnostus leviää entistä laajemmalle myös perinteisten kiinteistösijoitusluokkien ulkopuolelle. Viime vuosina suosiotaan kasvattaneita, julkisten palvelujen tuottamiseen tarvittuja niin kutsuttuja yhteiskuntakiinteistöjä on kiinteistösijoitusmarkkinoilla nyt yli 5 miljardin euron arvosta. Sektori sisältää esimerkiksi erilaisia asumispalvelu-, terveydenhuolto-, opetus- ja kulttuurikiinteistöjä. Kiinteistöindeksissä niiden kokonaistuotoksi muodostui 6,9 prosenttia, kun nettotuotto oli 6,3 prosenttia ja markkina-arvot nousivat vajaan prosentin.

Myös hotellikiinteistöt kasvattavat suosiotaan kiinteistösijoitusmarkkinoilla, ja uusia hotelleja nousee suurimpiin kaupunkeihin vilkkaasti. Etenkin Helsingin keskustassa moni elinkaarensa päähän päässyt toimistokiinteistö on löytänyt tai löytämässä uuden elämän hotellikäytössä. Hotellikiinteistöjen kokonaistuotto säilyi vahvalla reilun seitsemän prosentin tasollaan vuonna 2019, kun markkina-arvot jatkoivat nousuaan ja nettotuotot säilyivät yli viiden prosentin tasollaan.

Kokonaistuotot kiinteistötyypeittäin 2000–2019

Lähde: KTI Kiinteistöindeksi

Lisätietoja:
Markus Steinby, puh. 050 464 7587
Hanna Kaleva, puh. 040 555 5269

---

KTI Kiinteistötieto Oy on puolueeton asiantuntijaorganisaatio, joka tuottaa markkinainformaatio- ja tutkimuspalveluja kiinteistöalan ammattimaisille toimijoille. KTI on tuottanut kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa mittaavaa Kiinteistöindeksiä vuodesta 1998 lähtien. Kiinteistösijoitusten kokonaistuotot muodostuvat vuotuisesta nettotuotosta sekä markkina-arvojen muutoksesta. Kiinteistöindeksi kuvaa koko vuoden omistettujen kiinteistöjen tuottoja. Vuonna 2019 Kiinteistöindeksiin osallistui 28 suurta kiinteistösijoittajaa, joiden yhteenlaskettu kiinteistövarallisuus oli 27,5 miljardia euroa.

KTI Kiinteistöindeksin osallistujat: Aberdeen Standard Investments, Ahlström Capital, Akiva Kiinteistöt I Ky, Erikoissijoitusrahasto Aktia Toimitilakiinteistöt, Alma Property Partners, Areim Fastigheter, Avain Vuokrakodit, Avara, Brunswick Real Estate, CBRE Global Investors, Citycon, Elo, Erikoissijoitusrahasto eQ Hoivakiinteistöt, Exilion Management, Genesta, Hemsö, Ilmarinen, Julius Tallberg-Kiinteistöt, Keva, Kojamo, LähiTapiola, Mercada, OP Kiinteistösijoitus, Sampo, Turun Teknologiakiinteistöt, Varma, Veritas ja Ylva.