Nopeasti muuttunut talous- ja korkoympäristö on hiljentänyt kiinteistömarkkinat. Kuluvan vuoden kiinteistökauppavolyymi on hyytynyt finanssikriisin jälkeisten vuosien tasolle. Ammattimaisten sijoittajien uudisrakennusinvestointien jyrkkä väheneminen vaikuttaa osaltaan myös rakentamisen volyymien putoamiseen. Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoilla on runsaasti tarjontaa, jonka odotetaan kuitenkin sulavan rakentamisen vähenemisen myötä. Toimitilavuokramarkkinoilla talouden epävarmuus painaa etenkin toimisto- ja liiketilojen kysyntää. Tuotannollisten tilojen kysyntä jatkuu muita toimitilasektoreita vahvempana.
Kuluvan vuoden kolmen ensimmäisen neljänneksen kauppavolyymi 1,8 miljardia euroa
KTI:n transaktioseurannassa vuoden 2023 kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen kiinteistökauppavolyymi jäi 1,8 miljardiin euroon, eli alle kolmasosaan vuoden 2022 vastaavan ajanjakson kuudesta miljardista eurosta. Vuoden 2023 heinä-syyskuussa kiinteistökauppaa käytiin vain noin 370 miljoonan euron arvosta. Viimeksi näin matalia lukemia on tilastoitu finanssikriisin jälkeisinä kituliaan kiinteistökaupan vuosina 2009–2013, ja silloinkin kvartaalivolyymi jäi alle 400 miljoonaan euroon vain muutamana vuosineljänneksenä. Kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaiskoko on noihin vuosiin verrattuna yli kaksinkertaistunut, joten suhteellisesti kuluvan vuoden kiinteistökaupankäynti on vielä finanssikriisin jälkeisiä vuosia hiljaisempaa.
Asunnot edelleen vaihdetuin kiinteistösektori
Vuokra-asuntokiinteistöjen kauppavolyymi oli tammi-syyskuussa noin 600 miljoonaa euroa, mikä sekin on huomattavasti viime vuosien totuttua tasoa matalampi. Noin puolet asuntokiinteistökaupoista on ulkomaisten sijoittajien tekemiä, ja kuluvankin vuoden aikana on Suomeen rantautunut myös uusia ulkomaisia sijoittajia. Toimistokiinteistöjen 400 miljoonan euron kauppavolyymi koostuu pääosin suurehkojen yksittäisten ja hyvälaatuisten kohteiden kaupoista. Liike-, yhteiskunta- ja tuotannollisten kiinteistöjen volyymeissä jäätiin tammi-syyskuussa 200–300 miljoonan euron tietämiin, eli murto-osaan viimeisen vuosikymmenen tasoista. Ulkomaisten sijoittajien osuus tammi-syyskuun kiinteistökaupoista oli 55 prosenttia.
Tuottovaatimusten nousu jatkuu
Korkojen nousu on johtanut kiinteistösijoitusten nettotuottovaatimusten nousuun ja arvojen laskuun kautta maailman. Lokakuussa toteutetussa Rakli-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan toimistokiinteistön tuottovaatimus noteerattiin 4,7 prosenttiin ja asuntokiinteistön 4,4 prosenttiin. Nämä lukemat ovat 1,2–1,3 prosenttiyksikköä kevään 2022 pohjanoteerauksia korkeampia. Aitoa markkinaevidenssiä ei näistä tasoista ole kuitenkaan juuri saatavissa, kun potentiaalisten myyjien ja ostajien väliset näkemyserot kiinteistöjen arvojen ja hintojen sopeutumisessa ovat estäneet kauppoja syntymästä. Korkojen vakiintumisen odotetaan osaltaan vakiinnuttavan myös kiinteistöjen hinnanmuodostusta, ja kaupankäynnin odotetaan vilkastuvan seuraavan vuoden aikana. Kaupankäyntiä hyydyttää myös vieraan pääoman rahoituksen saatavuuden ja ehtojen kiristyminen ja hintojen nousu.
Helsingin keskustan toimistovuokrat nousivat 3,7 prosenttia, mutta kysynnän epävarmuus kasvaa
KTI:n Helsingin keskustan uusia toimistovuokrasopimuksia kuvaava indeksi nousi 3,7 prosenttia syksyn 2022 ja 2023 välisenä aikana. Uusia vuokrasopimuksia alkoi keskustassa kuitenkin historiallisen vähän, ja myös ydinkeskustasta löytyy nyt runsaasti tyhjää toimistotilaa. Epävarma taloustilanne on kärjistänyt keskustelua toimistotilan tarpeesta lisääntyneen etätyön myötä, mikä heikentää toimistokiinteistöjen perinteisesti vahvaa asemaa kiinteistösijoitusmarkkinoilla. Rakli-KTI Toimitilabarometrin vastaajista 75 prosenttia arvioi toimistotilojen kokonaistarpeen vähenevän tulevan kolmen vuoden aikana, ja yli 40 prosenttia uskoo tarpeen vähenevän 15 prosenttia tai enemmän. Pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttö on jatkanut nousuaan ja oli kiinteistöalan asiantuntijayritysten tutkimusfoorumin Helsinki Research Forumin mukaan yli 14 prosenttia syyskuun lopun tilanteessa. Samaan aikaan kun yhä isompi osuus toimistotiloista on tyhjillään, kohdistuu kaikkein halutuimpiin kohteisiin vahvaa kysyntää. Toimistomarkkinoita jo pitkään leimannut polarisaatio korostuu entisestään, kun sekä käyttäjien että sijoittajien valikoivuus kasvaa.
Liiketilamarkkinoiden epävarmuus jatkuu, tuotannollisten kiinteistöjen asema vahva
Liiketilamarkkinoita jo vuosia vaivannut epävarmuus jatkuu, ja liiketilojen vuokraodotukset olivat Rakli-KTI Toimitilabarometrissa lähes kaikilla alueilla negatiiviset. Liiketilojen käyttöasteet pysyttelevät toistaiseksi vahvoina, mutta barometrivastaajat odottavat vajaakäytön kasvavan tulevan vuoden aikana. Logistiikka-, varasto- ja tuotantotilojen kysyntä sen sijaan pysyttelee vahvana, ja vuokriin odotetaan nousua kaikilla suurilla kaupunkiseuduilla. Myös käyttöasteodotukset ovat tuotannollisissa tiloissa positiivisia.
Asuntovuokrat polkeneet pääkaupunkiseudulla paikoillaan jo vuosia
KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaavan indeksin nousu hidastui vuoden 2023 ensimmäisellä neljänneksellä 0,5 prosenttiin. Myös koko vuokrasopimuskantaa kuvaavan indeksin nousu jäi alle prosenttiin, eli tarjonnan kasvaessa ja kuluttajien ostovoiman heiketessä vuokrien indeksikorotukset ovat jääneet varsin maltillisiksi. Vuokrien nousu jatkuu pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa isoissa kaupungeissa pääkaupunkiseutua vahvempana. Talouden ja rahoitusmarkkinoiden tilanne on hyydyttänyt viime vuosien vilkasta vuokra-asuntorakentamista. Vielä tänä vuonna pääkaupunkiseudulle valmistuu ennätysmäärä, lähes 7500 uutta vuokra-asuntoa, mutta ensi vuodesta alkaen volyymit putoavat rajusti.
Lue lisää kiinteistömarkkinoiden tilanteesta ja näkymistä tänään julkaistusta KTI Markkinakatsauksesta. Lataa KTI Markkinakatsaus alta.
Lisätietoja: Hanna Kaleva, KTI, 040 5555 269 Mikko Östring, Rakli, 050 301 8933
Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 7.11.2023 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä lokakuussa toteutettuun Rakli-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 55 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.
KTI on yhdessä keskeisten kiinteistörahastomanagerien sekä Raklin kanssa tänään julkaissut vuoden kevään 2023 Erikoissijoitusrahastokatsauksen. Katsaus sisältää vuoden 2022 keskeisimmät tiedot ja tunnusluvut kiinteistöihin sijoittavista erikoissijoitusrahastoista.
KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaavan indeksin vuosimuutos oli pääkaupunkiseudulla -0,6 prosenttia vuoden kolmannella neljänneksellä. Vuokrat laskivat eniten Vantaalla, 1,3 prosenttia, kun Helsingissä lasku tasaantui 0,2 prosentiin ja Espoossa 0,5 prosenttiin. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat kääntyivät hienoiseen, 0,1 prosentin nousuun Helsingissä ja Espoossa, kun taas Vantaalla vuokrat laskivat 0,7 prosenttia. Vuoden 2022 kesä-elokuuhun verrattuna vuokrien lasku jatkui selvimpänä yksiöissä, joissa uusia vuokrasopimuksia tehtiin reilun prosentin alemmalla tasolla kuin vuotta aiemmin. Kaksioiden vuokrat laskivat kolmannella vuosineljänneksellä 0,8 prosenttia. Myös viime vuosina positiivisinta kehitystä osoittaneet kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen vuokrat kääntyivät nyt hienoiseen, 0,1 prosentin laskuun edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna .
Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa uusia vuokrasopimuksia solmittiin kesä-elokuussa keskimäärin 2,2 prosenttia korkeammilla vuokrilla kuin vastaavana ajanjaksona vuonna 2022. Vuokrat nousivat eniten Oulussa, 3,4 prosenttia, ja myös Jyväskylässä vuosimuutos nousi lähelle kolmea prosenttia. Tampereella vuokrat nousivat 2,3 ja Turussa 2,1 prosenttia. Kuopiossa ja Lahdessa vuokrien vuosimuutos nousi vain hivenen positiiviseksi, ja edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat jopa laskivat hienoisesti. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrien nousu oli vahvinta Tampereella ja Turussa.
Asuntovuokramarkkinoiden hienoisesta piristymisestä kesän aikana kertoo tyhjillään olevien vuokra-asuntojen osuus, joka putosi lähes kaikissa suurissa kaupungeissa viime kevääseen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla oli syyskuun alun tilanteessa tyhjillään keskimäärin 8,9 prosenttia KTI:n seuraamasta ammattimaisten vuokranantajien omistamasta vapaarahoitteisesta vuokra-asuntokannasta. Viimeisen puolen vuoden aikana tyhjien vuokra-asuntojen osuus on pudonnut Helsingissä ja Espoossa noin puolella prosenttiyksiköllä. Ainoana suurista kaupungeista tyhjien asuntojen osuus jatkoi nousuaan Vantaalla, jossa oli syyskuun alun tilanteessa tyhjillään 9,6 prosenttia suurten vuokranantajien asunnoista.
Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa kaupungeissa tyhien asuntojen osuus pysyttelee selkeästi pääkaupunkiseutua maltillisempana. Suhteellisesti vähiten tyhjiä asuntoja oli syyskuun alussa Tampereella, 3,7 prosenttia, mikä on reilut puolitoista prosenttiyksikköä vähemmän kuin viime keväänä. Turussa, Oulussa, Jyväskylässä ja Kuopiossa tyhjillään oli 4,2-4,6 prosenttia vuokra-asuntokannasta. Lahdessa tyhjien asuntojen osuus pysyttelee yli seitsemässä prosentissa.
Tiedot perustuvat KTI:n asuntovuokratietokantaan, jota on keväästä 2020 lähtien päivitetty vuosineljänneksittäin. Nyt julkaistu indeksipäivitys kattaa 2.6. – 1.9.2023 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset. Kaikkiaan 1.9.2023 voimassa olleita vuokrasopimuksia oli KTI:n tietokannassa yli 100 000, ja yhdeksän suurimman kaupungin vuokraindeksit pohjautuivat kaikkiaan yli 11000 tarkastelujaksolla alkaneeseen uuteen vuokrasopimukseen. Tietokantaan luovutti tietoja 18 ammattimaista vuokranantajaa. Seuraava indeksipäivitys julkistetaan joulukuussa, ja se kattaa 2.9.-1.12.2023 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset.
Järjestyksessään jo kymmenes Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta -katsaus keskittyy tänä vuonna ammattimaisten toimijoiden omistamien kiinteistöjen ilmastovaikutusten ja vähähiilisyyden ajankohtaisiin kysymyksiin sekä avaa EU Taksonomian etenemistä ja vaikutuksia kiinteistösijoittajiin. Katsauksessa esitellyt KTI Vastuullisuusbarometrin tulokset kertovat kautta linjan vastuullisuusasioiden merkityksen ja roolin kasvusta osana ammattimaisten kiinteistöalan toimijoiden strategioita, johtamisjärjestelmiä ja tavoitteita.
Yhä useampi merkittävä kiinteistöalan ammattimainen toimija kiristää omia vähähiilisyystavoitteitaan. KTI:n seuraamasta noin 97 miljardin euron kiinteistösijoitusvarallisuudesta jo 63 prosenttia on kansallisia tavoitteita tiukempien, vuoteen 2030 tai 2035 tähtäävien hiilineutraalisuustavoitteiden piirissä. Kiinteistöjen käytönaikaisen energiankulutuksen päästöjen vähentämisessä ollaan jo pitkällä ja fossiilisen energian käyttö vähenee vuosi vuodelta. KTI:n seuraaman aineiston mukaan vuonna 2022 uusiutuva sähkö oli asuinkerrostaloissa käytössä noin 81 prosentissa kohteista ja toimistoissa noin 83 prosentissa. Uusiutuvaa lämmitysenergiaa on asuinkerrostaloissa käytössä noin 11 prosentissa ja toimistoissa noin 22 prosentissa kohteista. Myös energiatehokkuustoimia vauhditetaan, ja niitä kirittää osaltaanviime vuosina nopeasti noussut energian hinta. KTI Ylläpitokustannusvertailun mukaan toimistokiinteistöjen energiakustannukset nousivat vuonna 2022 yli 13 prosenttia ja asuinkerrostaloissa hieman alle 5 prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna koko Suomen tasolla. Energiankäytön hiilineutraaliustavoitteiden lisäksi nyt yhä useamman edelläkävijäyrityksen huomio kiinnittyy rakennusmateriaalien ilmastovaikutuksiin sekä kiertotalouden periaatteiden edistämiseen.
Tiukkeneva taloustilanne, rahoituksen saatavuuden kiristyminen sekä kasvava kilpailu vuokralaisista kirittävät osaltaan ammattimaisten toimijoiden vastuullisuusponnisteluja. Haluttujen ja heikompilaatuisten kiinteistöjen eriytyminen korostuu ja vastuullisuuskysymykset ovat yhä keskeisempiä, koko arvoketjun painottamia ja kohteita erottelevia laatutekijöitä. Sekä vuokralaiset että rahoitus ohjautuvat yhä vihreämpiin ja vastuullisempiin kiinteistökohteisiin.
Siksi vastuullisuustekijöillä on yhä suorempi ja suurempi vaikutus kohteen likviditeettiin, vuokriin, tuottoihin ja muihin tunnuslukuihin. KTI Vastuullisuusbarometrissa kaksi kolmesta vastaajasta näkee, että kiinteistön ympäristötehokkuus vaikuttaa rahoituksen saatavuuteen ja sen ehtoihin, ja yli viidennes arvioi vaikutuksen jopa merkittäväksi.
Yhä tiukemmat ilmasto- ja vastuullisuustavoitteet ja -lupaukset tulee pystyä lunastamaan konkreettisilla teoilla ja osoitettavissa olevilla saavutuksilla. Myös EU Taksonomia ja muu sääntely ohjaavat osaltaan yrityksiä kohti vihreää siirtymää ja asettavat vaatimuksia tekojen ja saavutusten todentamiselle ja raportoinnille. Läpinäkyvyyden merkitystä osoittavat osaltaan alan yritysten yhä laajemmalle leviävät sitoutumiset erilaisiin aloitteisiin ja toimenpideohjelmiin.
Lue lisää kiinteistöalan toimijoiden ajankohtaisista vastuullisuusasioista Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2023 -katsauksesta. Tuttuun tapaan esittelyssä on myös kooste KTI Vastuullisuusbarometrin tuloksista.
Kiinteistöliiton Indeksitalo-vertailussa kustannukset nousivat keskimäärin 2,9 prosenttia vuodesta 2022. Nousu ilman sähköenergiaa oli 7,1 prosenttia (vuonna 2022: 4,7 prosenttia). Kaukolämmön ja rakennuksen kiinteistöverokustannus nousi keskimäärin 9,4 prosenttia, jätehuollon 5,9 prosenttia, ja vesikustannus 4,2 prosenttia. Sen sijaan keskimääräinen tontin kiinteistövero kohosi 0,2 prosenttia, ja kiinteistösähkön vertailukustannus laski 24 prosenttia.
Indeksitalo-tietoaineiston on kerännyt vuodesta 2014 lähtien KTI Kiinteistötieto Kiinteistöliiton tilaamana ja koordinoimana. Mukana on kaikkiaan 59 kaupunkia ja kuntaa. Indeksitalon (kerrostalo) energian ja veden kulutukset ovat keskimääräisiä ja pysyvät samoina vuodesta toiseen. Indeksitalo-tiedot on kerätty elokuussa 2023, ja ne koskevat syyskuun tilannetta.
DI Kati Paatela on aloittanut elokuussa KTI Kiinteistötieto Oy:ssä johtajana vastuualueenaan asiakkuudet ja palvelukonseptit. Kati vastaa KTI:n palvelujen sisältökehityksestä ja asiakaslisäarvosta ja tulee toimimaan merkittävässä roolissa asiakasrajapinnassa. Kati palaa 12 vuoden jälkeen KTI:hin Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elosta, jossa hän toimi kansainvälisistä kiinteistösijoituksista vastaavana salkunhoitajana. Tätä ennen hän on työskennellyt mm. Sampo Oyj:llä salkunhoitajana ja analyytikkona SEB:n kiinteistörahoitustiimissä.
Kati Paatela (M.Sc. Tech, BA(Hons)) has started as a Director at KTI Property Information Ltd in August. Her responsibilities include client coverage and service concepts. Kati returns to KTI from Elo Mutual Pension Insurance Company where she was Portfolio Manager responsible for international real estate investments. Kati’s previous experience includes Portfolio Management at Sampo Plc and an Analyst role at SEB.
Suomalaisten kauppakeskusten kävijämäärä kasvoi kuluvan vuoden huhti-kesäkuussa vajaat seitsemän prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna. Vastaavasti kokonaismyynti kasvoi vuoden toisella neljänneksellä nimellisesti 4,6 prosenttia vuoden 2022 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Kasvuvauhti hiipui selkeästi verrattuna vuoden ensimmäiseen neljännekseen, jolloin vuoden 2022 alun koronarajoitukset vielä painoivat vertailulukuja. Toisen vuosineljänneksen kokonaismyynnin kasvu jäi reilut kaksi prosenttiyksikköä inflaatiota matalammaksi.
Kauneuden ja terveyden myynnin kasvu kaksinumeroisiin lukemiin
Kauppakeskusten merkittävistä toimialoista kauneuden ja terveyden tuotteiden myynnin kasvu ylsi toisella vuosineljänneksellä kaksinumeroisiin lukemiin. Kokonaismyynnin kasvua siivitti myös kauppakeskusten suurin toimiala, päivittäistavara- ja tavaratalokauppa, jonka myynnin kasvu ylitti edelleen inflaatiovauhdin ja nousi yli kahdeksaan prosenttiin. Myös kauneus- ja hyvinvointipalvelujen myynti kasvoi reippaasti, yli seitsemän prosenttia edelliseen vuoteen verrattuna.
Alkuvuonna huikeisiin kasvulukuihin noussut kahviloiden ja ravintoloiden myynnin kasvu hidastui huhti-kesäkuussa ja jäi vajaaseen kolmeen prosenttiin. Myös muodin ja asusteiden myynnin kasvu hidastui ja jäi toisella neljänneksellä 1,4 prosenttiin. Sisustamisen ja kodin tarvikkeiden sekä viihde- ja vapaa-ajan palvelujen myynti laski vuoden toisella neljänneksellä edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna.
Suurten kaupunkien kauppakeskusten käyttöaste yli 96 prosenttia
Kauppakeskusten liiketilojen käyttöaste oli kuluvan vuoden kesäkuun lopussa koko maassa keskimäärin 95,4 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla ja muissa suurissa kaupungeissa käyttöaste nousi hienoisesti maaliskuun lopun tilanteesta ja oli yli 96 prosenttia. Pienten kaupunkiseutujen kauppakeskusten käyttöaste pysyi lähes ennallaan ja oli kesäkuun lopussa hieman alle 93 prosenttia.
”Kauppakeskusten kävijämäärät ovat kehittyneet positiivisesti, ja kauppakeskusten palvelutarjonta vetää hienosti puoleensa. Käyttöasteet ovat edelleen korkealla tasolla ja niin pääkaupunkiseudun kuin muiden suurten kaupunkien yli 96 prosentin tasoa voidaan pitää varsin hyvänä”, toteaa Suomen Kauppakeskusyhdistys ry:n varapuheenjohtaja Jukka Vakula.
Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Myynti- ja kävijätietoja on seurattu vuodesta 2011 lähtien. Indekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Aineistossa on mukana 51 kauppakeskusta. Vertailukelpoisesta, ns. like-for-like-indeksistä on poistettu uudet keskukset sekä merkittävät laajennukset ja remontit.
Lisätietoja: Mikko Östring, johtaja, toimitilat, RAKLI, puh. 050 3018 933 Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269
Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä KEMPELE Zeppelin KUOPIO Matkus LAHTI Karisma, Trio RAISIO Mylly TAMPERE Duo, Koskikeskus, Ratina TURKU Hansa, Skanssi YLÖJÄRVI Elo Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa HÄMEENLINNA Goodman KERAVA Karuselli KOTKA Pasaati KOUVOLA Veturi LAPPEENRANTA IsoKristiina LOHJA Lohi MIKKELI Stella PORI IsoKarhu, Puuvilla ROVANIEMI Revontuli, Sampokeskus SALO Plaza TORNIO Rajalla På Gränsen VAASA Espen
Tervetuloa kuulemaan kiinteistöalan tuoreimmista vastuullisuusteoista to 14.9. klo 9.00–10.30
Järjestyksessään jo kymmenes Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta -katsaus julkaistaan perinteisesti World Green Building Weekin yhteydessä. Ohjelmassa katsauksen esittelyn lisäksi ajankohtaista asiaa EU Taksonomiasta, SBTi Buildings -projektista ja toimialan vähähiilisyystyöstä.
KTI Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2023- katsaus Hanna Kaleva, Olli-Pekka Virkola, KTI Kiinteistötieto Oy
EU Taksonomia Antti Ruuska, Green Building Council Finland
SBTi Buildings Ayla Dincay, Science Based Targets initiative
KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaava asuntovuokraindeksi laski pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,4 prosenttia maalis-toukokuussa alkaneissa sopimuksissa viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Vuokrat laskivat selkeimmin Helsingissä ja Espoossa, kun taas Vantaalla indeksin muutos jäi -0,1 prosenttiin. Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat laskivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,5 prosenttia. Vuokrat ovat kahdella viimeisimmällä vuosineljänneksellä laskeneet kaikissa huoneistotyypeissä.
Vuokrien kehitys on vuodesta 2020 lähtien ollut pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa pääkaupunkiseutua vahvempaa. Kehitys jatkui myös viimeisimmällä tarkastelujaksolla, kun Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän, Kuopion ja Lahden vuokrat nousivat keskimäärin 2,1 prosenttia edellisen vuoden maalis-toukokuuhun verrattuna. Vuokrien nousu on kahdella viimeisimmällä vuosineljänneksellä ollut vahvinta Oulussa ja Jyväskylässä. Maalis-toukokuussa vuokrat nousivat Oulussa 3,3, ja Jyväskylässä lähes kolme prosenttia vuoden 2022 vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Turussa vuokrat nousivat reilulla kahdella prosentilla, kun taas Tampereella, Kuopiossa ja Lahdessa nousu jäi tätä maltillisemmaksi.
Kiivas uudisrakentaminen on viime vuosina kasvattanut vuokra-asuntotarjontaa etenkin pääkaupunkiseudulla, mikä on paitsi hillinnyt vuokrien nousua, myös kasvattanut vajaakäyttöä. Kesäkuun alun tilanteessa KTI:n seurannan kattamissa pääkaupunkiseudun vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa tyhjien asuntojen osuus nousi 10,7 prosenttiin. Tyhjien asuntojen osuus on pääkaupunkiseudun kaupungeista korkein Espoossa. Myös muissa yli 100 000 asukkaan kaupungeissa tyhjien vuokra-asuntojen osuus nousi kevään aikana. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella tyhjien asuntojen osuus oli kesäkuun alun tilanteessa korkein Kuopiossa ja Lahdessa, reilut kahdeksan prosenttia. Turussa ja Jyväskylässä tyhjien asuntojen osuus ylitti nyt kuusi prosenttia, kun taas Tampereella ja Oulussa osuus oli 5,5 prosentin tuntumassa.
Tiedot perustuvat KTI:n asuntovuokratietokantaan, jota on keväästä 2020 lähtien päivitetty vuosineljänneksittäin. Nyt julkaistu indeksipäivitys kattaa 2.3. – 1.6.2023 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset. Kaikkiaan 1.6.2023 voimassa olleita vuokrasopimuksia oli KTI:n tietokannassa lähes 73 000, ja yhdeksän suurimman kaupungin vuokraindeksit pohjautuivat kaikkiaan lähes 7 000 tarkastelujaksolla alkaneeseen uuteen vuokrasopimukseen. Tietokantaan luovutti tietoja 14 ammattimaista vuokranantajaa. Seuraava indeksipäivitys julkistetaan syyskuussa, ja se kattaa 2.6.-1.9.2023 välisenä aikana alkaneet uudet vuokrasopimukset.
KTI:n tarina sai alkunsa Turun kauppakorkeakoulussa, jossa käynnistyi vuonna 1990 Sitran, SOK:n ja Eka-yhtymän rahoittama kiinteistöpääomatutkimusprojekti. Nuori ja innokas tutkijakaksikko Miettilä – Olkkonen keksi lähestyä kiinteistöpääoman tuottavuutta vuokrasopimustietojen kautta. Uutteralla työllä ja Suomen Kiinteistöliiton ja Helsingin kiinteistöyhdistyksen tuella yhä useampia kiinteistönomistaja saatiin vähitellen mukaan tietojen luovuttajaksi ja hyödyntäjäksi, ja ensimmäisiä tilastoja päästiin ylpeinä julkistamaan vuonna 1992. Merkittävänä oivalluksena syntyi edelleen toimiva ”KTI pallokone”, joka vertailee yksittäisiä vuokrasopimuksia markkinatunnuslukuihin. Yhteistyö kaupunkien ja valtion kiinteistöorganisaatioiden kanssa oli tiivistä alusta saakka. KTI:n taipaleen alkuvuodet olivat taloudellisesti haastavia, mutta halu menestyä oli vahva.
KTI Kiinteistötalouden instituutti ry perustettiin keväällä 1993 keskellä pahinta talouslamaa. Yhdistyksen perustajajäsenet olivat Suomen Kiinteistöliitto, Helsingin kiinteistöyhdistys (myöhemmin Rakli) sekä Turun kauppakorkeakoulun tukisäätiö. Vuokratietojen luovuttajista ja tilaajista muodostettiin yhdistyksen johto- ja seurantaryhmä, joka kokoontui kaksi kertaa vuodessa vuokratilastojen julkistuksen ja muiden ajankohtaisten uutisten äärellä. Tätä perinnettä jatkamme edelleen, nyttemmin KTI-iltapäivänä tunnettujen ajankohtaisseminaarien muodossa.
Vuonna 1993 julkaistiin Sitran rahoittamana oppikirja ”Johdatus toimitilatalouteen” (Miettilä-Olkkonen). Katseet käännettiin myös ulkomaille jo varsin varhaisessa vaiheessa. Yksinkertainen mutta rohkea strategia ”luuri käteen ja asiantuntijoita tapaamaan” johdatti KTI:n uranuurtajat niin European Real Estate Societyn perustajajoukkoihin kuin IPD:nkin puheille jo 1990-luvun alkuvuosina. Vuonna 1994 järjestettiin Helsingissä ensimmäinen professori Andrew Baumin vetämä kiinteistösijoittamisen kurssi, joka sai suomalaisilta kiinteistöammattilaisilta varsin lämpimän vastaanoton.
Muutoksen ja kasvun vuodet 1995-1999
Vuokratietojen raportoinnin vakiinnuttua palveluvalikoimaa laajennettiin vähitellen kattamaan myös ylläpitokustannukset. Kehitystyössä tärkeänä tukena oli suurten yritysten kiinteistöjohtajien muodostama Kiinteistöpooli, joka sitkeästi opasti KTI:n nuorta tutkijakuntaa eteenpäin. Kiinteistötuottoja mittaavan Kiinteistöindeksin kehitystyö käynnistettiin vuonna 1995. Nettotuottojen ja markkina-arvojen yhtenäisten laskentatapojen vakiinnuttaminen kesti kuitenkin vuosia, ja ensimmäiset kokonaistuottoluvut päästiin suurten ponnistelujen jälkeen julkistamaan vasta vuodelta 1998. Aluksi toimitilapainotteisia markkinatietokantoja laajennettiin vähitellen kattamaan myös asuntokantaa.
Kiinteistörahastolainsäädännön kehittämiseen tähtäävien tutkimushankkeiden sarja aloitettiin KTI:ssä vuonna 1995, jälleen Sitran rahoittamana. KTI oli tiiviisti mukana jo vuonna 1998 voimaan astuneen kiinteistörahastolain ensimmäisen version laadinnassa, samoin kuin siihen vuosien varrella tehdyissä muutoksissa. Ensimmäiset lain puitteissa toimivat kiinteistörahastot nähtiin kuitenkin vasta 2010-luvulla, joten työmme tälläkin saralla jatkuu edelleen. Myös seuraava oppikirjaprojektimme ”Toimitilasijoittaminen – markkinat, strategia, analyysi” (Olkkonen-Kaleva-Land 1997) sai rahoitusta Sitralta. Vuonna 1998 Sitra rahoitti KTI:n tutkimushankkeen ”Suomen asema globalisoituvilla kiinteistömarkkinoilla”, jossa kartoitettiin kansainvälisten toimijoiden näkemyksiä Suomen markkinoista ja kehitystarpeista – aikana, jolloin monikaan toimija ei ollut vielä tullut ajatelleeksikaan Suomea mahdollisena sijoituskohteena.
Vuonna 1997 käynnistyi Raklin koordinoima kiinteistö- ja rakennusalan toimialaselvitys, joka huipentui vuonna 1999 Tekesin Palveleva kiinteistöliiketoiminta Rembrand –ohjelman aloituksena. KTI oli Rembrand-ohjelmassa aktiivisesti mukana useilla tutkimus- ja kehityshankkeilla, joihin osallistui kymmeniä kiinteistöalan yrityksiä. Näinä vuosina KTI myös helsinkiläistyi, ja muutti päätoimipisteensä Turun kauppakorkeakoulun suojista Iso Roobertinkadulle.
2000-2004: Tutkimuslaitoksesta palveluyritykseksi
KTI:n markkinatietokannat ja benchmarking-palvelut vakiintuivat vähitellen jatkuviksi palveluiksi, jotka eivät enää sopineet yleishyödyllisen tutkimusinstituutin toimintakehikkoon. KTI Kiinteistötieto Oy aloitti toimintansa vuoden 2000 alusta, jolloin yhtiöön siirrettiin Kiinteistöindeksi- sekä Vuokra- ja Ylläpitokustannusvertailupalvelut. Kiinteistötalouden instituutti jatkoi uuden yhtiön rinnalla KTI:n tutkimus- ja kehityshankkeiden toteuttajana, kunnes se vuonna 2010 purettiin. KTI:n pääomistajia ovat siitä lähtien olleet Suomen Kiinteistöliitto ja Rakli, jotka yhdessä omistavat yhtiöstä 70 prosenttia.
Merkittävä etappi KTI:n kehityspolulla oli vuonna 2003 järjestetty European Real Estate Societyn vuosikonferenssi, joka keräsi Helsinkiin yli 300 kiinteistöammattilaista ja -tutkijaa tiiviiseen kolmipäiväiseen tapahtumaan. Erityisesti konferenssin aktiivista oheisohjelmaa ja Helsingin yötöntä yötä hämmästeltiin maailmalla pitkään jälkeenpäinkin. KTI:n johtajat vaikuttivat sittemmin ERESin toiminnassa niin puheenjohtajan kuin toiminnanjohtajankin rooleissa, millä on ollut suuri merkitys KTI:n kansainvälisten verkostojen kehittämisessä.
Tärkeä askel KTI:n tietokantojen kansainvälisessä avautumisessa harpattiin vuonna 2001, kun IPD auditoi KTI Kiinteistöindeksin prosessin ja laskentakaavat. Auditoinnissa KTI Kiinteistöindeksi todettiin vertailukelpoiseksi IPD:n muista maista julkaisemien tuottotietojen kanssa, ja suomalaiset tuottoluvut ovat IPD-verkostojen kautta levinneet ympäri maailman. Sitkeää kansainvälistämistyötä tehtiin myös yhdessä yritysten kanssa, ja ensimmäinen The Finnish Property Market –raportti saateltiin ylpeänä maailmalle vuonna 2001 silloisten kiinteistösijoitusyhtiöiden sponsoroimana. KTI oli mukana perustamassa niin EPRAa (European Public Real Estate Assosiation 2001) kuin INREViäkin (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles 2003).
Kiinteistömarkkinoiden muutos ja kansainvälistyminen 2005-2009
Kansainväliset sijoittajat rynnivät Suomen markkinoille vuosina 2005-2007, ja KTI:n Transaktioseurannassa riitti tilastoitavaa. Ulkomaisia sijoittajia vieraili myös KTI:ssä usein, ja englanninkielisiä presentaatioita harjoiteltiin ahkerasti. Vuodesta 2005 alkaen saimme tehdä INREVin management-palkkiotutkimuksia ja myöhemmin myös muita mielenkiintoisia kiinteistörahastotutkimuksia, joinakin vuosina jopa Aasiaa ja USA:ta myöten. Ensimmäinen IPD-KTI Nordic Property Conference järjestettiin vuonna 2006, ja tapahtumasta alkoi vuotuinen keväinen perinne, joka jatkui aina vuoteen 2019 asti.
KTI:n kotimainen tutkimus- ja kehitystoiminta keskittyi yhdessä yritysten kanssa tehtävään kehittämiseen. Aihealueet kattoivat niin vuokra-asuntomarkkinainformaation kehittämistä, alueellisten kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden parantamista, ympäristötunnuslukujen kehittämistä – ja aina niin ajankohtaisia kiinteistörahastokysymyksiä. Uusina KTI-palveluina päivänvalon näkivät Rakennushankeseuranta, Alueelliset markkinatietopalvelut ja toimistomarkkinoiden ennusteet. KTI tutki jonkin aikaa myös Venäjän markkinoiden liiketoimintapotentiaalia suomalaisasiakkaiden lisääntyneen kiinnostuksen siivittämänä. Markkinaympäristö itärajan takana todettiin KTI:n näkökulmasta – näin jälkikäteen katsoen suureksi onneksemme – niin haastavaksi, että päätimme lopulta etsiä uusia seiniä, joihin voimme päätämme hakata.
2010-2014 Globaali finanssikriisi ja markkinaympäristön muutos
Globaali finanssikriisi käänsi koko kiinteistömaailman jälleen uuteen asentoon vuodesta 2009 alkaen. Saimme sopeutua hiljaisiin kaupankäyntivolyymeihin, rahoituskapeikkoihin, pääkaupunkiseudun toimistojen vajaakäyttöön ja sijoittajakiinnostuksen polarisaatioon. KTI:n palveluille riitti kuitenkin kysyntää vaikeampinakin aikoina.
KTI Online -tietoportaalin ensimmäinen vaihe näki päivänvalon vuonna 2012. Siitä lähtien uusia laajennuksia ja parannuksia työkaluihin on julkaistu vuosittain, ja portaalista on muodostunut KTI-palvelujen keskeisin jakelukanava. Muilta osin merkittävimpiä palvelukehityksemme aikaansaannoksia olivat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen kanssa kehittämämme kauppakeskusten myynti- ja kävijäindeksit, jotka julkaistiin ensi kerran vuodelta 2012, sekä entistä laajempien vastuullisuusnäkökulmien kattaminen. Ensimmäinen Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta -katsaus julkaistiin vuonna 2014. Katsausta on sittemmin tuotettu vuosittain yhteistyössä kumppaniemme kanssa, ja sen julkaisutilaisuudet ovat houkutelleet runsaasti sidosryhmiä yhä ajankohtaisemmiksi nousevien teemojen äärelle. Kansainvälisellä rintamalla yhteistyökumppaniksemme vaihtui MSCI, kun globaali sijoitusmarkkina-analyysitalo osti pitkäaikaisen Kiinteistöindeksikumppanimme IPD:n vuonna 2012.
Markkinoiden kiivaan kasvun vuodet 2015-2019
Matalat korot ja sijoitusmarkkinoiden korkea likviditeetti vetivät runsain määrin pääomia kiinteistömarkkinoille ja kiinteistökauppamarkkinoilla tehtiin uusia volyymiennätyksiä. Kiinteistömarkkinoiden rakenne muuttui rajusti, kun asunnoista tuli ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurin sektori vuonna 2016 ja kun ulkomaisten sijoittajien omistukset Suomessa ylittivät kotimaisten instituutioiden kiinteistösijoitusten määrän vuonna 2017.
KTI:ssä keskityttiin markkinatietokantojen kasvattamiseen, palvelujen online -raportoinnin kehittämiseen sekä kansainvälisten asiakkaiden houkutteluun mukaan Suomen kiinteistömarkkinoiden tietopohjaa laajentamaan. Digitalisaatio, teknologia ja tiedolla johtaminen alkoivat termeinä näkyä ja kuulua yhä useamman asiakkaamme – ja toki myös KTI:n omalla – agendalla. Osana KIRA-digi-ohjelmaa toteutimme vuokrausliiketoiminnan tietomallin määrittelyn, jonka pohjalta kehitettiin ensimmäisiä tiedonsiirtorajapintoja asiakkaiden ja KTI:n järjestelmien välille. Asuntosijoitusmarkkinoiden kasvu mahdollisti etenkin asuntomarkkinatietokantojemme ripeän kasvun, ja vuokratietokantamme sopimusmäärä alkoi lähennellä 100 000 rajapyykkiä. Ensimmäinen Mistä KiRa-ala puhuu -katsaus julkaistiin kiinteistöalan Vuosiseminaarissa vuonna 2017. Sittemmin tätä kiinteistö- ja rakennusalan suuriin trendeihin keskittyvää katsausta on saatu tehdä joka vuosi yhteistyössä Kiinteistöalan Koulutussäätiön kanssa. Uusi ”Kiinteistösijoittaminen” -oppikirja (Kaleva-Oikarinen-Soutamo) julkaistiin Kiinteistöalan Koulutussäätiön ja Kiinteistösäätiön tuella vuonna 2017.
KTI 2020-luvulla: elämä kiinteistömarkkinoilla ei käy tylsäksi
2020-luvun alkuvuodet ovat olleet yhteiskunnassa, taloudessa ja kiinteistömarkkinoilla varsin kuoppaisia. Koronapandemia sai maailman polvilleen vuonna 2020, ja sen vaikutuksia tilojen tarpeeseen, käyttötapoihin, sopimuskäytäntöihin ja arvoihin eri sektoreilla ihmetellään edelleen. Vuonna 2022 alkanut Venäjän hyökkäyssota Ukrainassa ja sitä seurannut energiamurros, inflaation kiihtyminen ja korkojen nousu muuttavat parhaillaan talouden, sijoitusmarkkinoiden ja kiinteistömarkkinoiden tilannetta ja toimintaympäristöä laaja-alaisesti ja perustavanlaatuisesti.
Me KTI:ssä seuraamme markkinoiden muutosta ja kehitämme palvelujamme asiakkaiden tarpeita seuraten. Yhä kansainvälisempi toimintaympäristö ja monipuolisempi toimijajoukko kasvattaa luotettavan, yhdenmukaisen ja vertailukelpoisen informaation tarvetta. Tiivis yhteistyömme viimeisen vuosikymmenen aikana ripeästi kasvaneiden erikoissijoitusrahastojen kanssa on poikinut kahdesti vuodessa julkaistavat Erikoissijoitusrahastokatsaukset sekä yhä yhtenäisempiä tunnuslukuja rahastojen toiminnasta. Ilmasto- ja energiakriisi sekä lisääntyvä sääntely nostavat vähähiilisyys- ja muut vastuullisuustavoitteet entistä korkeammalle asiakkaidemme ja täten myös KTI:n kehitysagendalla. KTI Online -rintamalla kehitämme paitsi palvelun käytettävyyttä ja toiminnallisuutta, laajennamme parhaillaan tietosisältöjä kattamaan myös muiden tiedontuottajien tarjontaa perinteisten KTI-tunnuslukujen näkökulmien laajentamiseksi ja rikastamiseksi.
KTI:n perustehtäväksi määriteltiin aikanaan kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden kehittäminen ja taloudellisen markkinatiedon ja –tutkimuksen lisääminen. Nuo – osin aikaansa edellä olleet – perustehtävät toimivat kirkkaina johtotähtinämme edelleenkin. Olemme olleet etuoikeutetussa asemassa saadessamme kehittää ja kehittyä yhdessä asiakkaidemme kanssa läpi kaikkien näiden kiinnostavien vuosien.
Työmme jatkuu – KTI kiittää 30 ensimmäisestä vuodesta!
Verkkosivustomme käyttää evästeitä selauskokemuksen parantamiseen, sisällön kohdentamiseen, verkkosivuston liikenteen analysointiin sekä mainosten näyttämiseen ja kohdentamiseen. Mikäli evästeiden käyttö estetään, voi se heikentää sivuston käytettävyyttä ja estää osa sivuston toiminnoista. Lue lisää evästekäytännöistämme.
Välttämättömät/toiminnalliset
Aina aktiivinen
Välttämättömät evästeet ovat tarpeellisia verkkosivuston perustoimintojen kannalta. Ne auttavat tekemään sivustosta käytettävän mahdollistamalla perusominaisuuksia kuten sivunavigointi ja pääsyn suojattuihin osioihin sivustolla. Ilman näitä evästeitä verkkosivusto ei toimi kunnolla.
Preferences
Asetuksiin liittyvät evästeet ovat tarpeen oikeutetussa tarkoituksessa, kuten sellaisten asetusten tallentamiseksi, joita käyttäjä ei ole erikseen pyytänyt.
Analytiikka/statistiikka
The technical storage or access that is used exclusively for statistical purposes.Analytiikka-evästeet keräävät tietoa siitä, miten kävijät käyttävät verkkosivustoa. Ne auttavat ymmärtämään, mitkä sivut ja osiot sivustosta ovat suosittuja, miten kävijät liikkuvat sivustolla ja miten he löytävät sivuston. Tämä auttaa parantamaan sivuston toimivuutta ja käyttäjäkokemusta.
Markkinointi/mainonta
Markkinointievästeitä käytetään seuraamaan kävijöitä eri verkkosivustojen läpi. Nämä evästeet auttavat näyttämään mainoksia, jotka ovat merkityksellisiä ja kiinnostavia yksittäiselle käyttäjälle, ja näin ollen arvokkaita julkaisijoille ja kolmannen osapuolen mainostajille.
