KTI toteutti kuluneen talven aikana RAKLIn toimeksiannosta alueelliset markkinakatsaukset Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän seutujen kiinteistömarkkinoista. Katsauksissa käytettiin lähteinä mm. useita KTI:n tietokantoja ja kiinteistöalan ammattilaisille suunnattuja barometrikyselyjä. Katsaukset ja niihin liittyvät tiedotteet löytyvät alla olevien linkkien kautta RAKLIn sivuilta. Lisätietoja tai KTI:n markkina-analyysejä voitte tiedustella Mikko Soutamolta, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi.

Tampereen seudun kiinteistömarkkinoilla vilkas vuosi

Vahva talouskehitys ja vilkas kiinteistösijoituskysyntä piristävät Turun kiinteistömarkkinoita

Oulun kiinteistömarkkinoiden näkymät kääntymässä valoisammiksi

Jyväskylän seudun kiinteistökauppavolyymi nousi ennätyslukemiin

The Finnish Property Market 2018 -raportti on julkaistu. Raportti tarjoaa kattavan kuvauksen Suomen kiinteistömarkkinoiden rakenteesta, toimintatavoista, toimijoista sekä viimeaikaisesta markkinakehityksestä. KTI julkaisee raportin vuosittain maaliskuussa.

Tutustu raporttiin:
The Finnish Property Market 2018

Raportin painetun version voi tilata osoitteesta kti(a)kti.fi (hinta 49 € + alv).

Lue lisää Suomen kiinteistömarkkinoista englanninkielisestä tiedotteesta.

 

Mitä?
Kiinteistömarkkinoilla puhutaan monessa yhteydessä osamarkkinoista. Osamarkkina on nimensä mukaisesti markkinoiden osa-alue, joka on yleensä ainakin jossain määrin yhtenäinen kiinteistösijoittamisen tuotto-riski-profiililtaan. Yleisimmin osamarkkinat muodostetaan sijainnin ja kiinteistöjen käyttötarkoituksen mukaan: osamarkkinoita ovat esimerkiksi Helsingin keskustan toimistot, Tikkurilan vuokra-asunnot ja Tampereen seudun liiketilat.

Osamarkkinoita voidaan luokitella ja tarkentaa myös muiden muuttujien perusteella, esimerkiksi rakennusvuoden, pinta-alan tai laadullisten tekijöiden mukaan. Näiden muuttujien kautta voidaan saada muodostettua kysyntä−tarjonta-tekijöiltään yhtenäisempi osa markkinoita kuin perinteisen sijaintiin ja käyttötarkoitukseen pohjautuvan osamarkkinajaon kautta. Tarkastelemalla esimerkiksi tietyn alueen toimistomarkkinoita rakennusvuosien tai kiinteistöjen laatutason pohjalta voidaan saada laadukkaampia analyyseja kuin pelkästään sijaintia tarkastelemalla.

Kohdekohtaisia eroja on kuitenkin aina osamarkkinoiden sisällä, luokiteltiinpa osamarkkinat miten tahansa. Samalla maantieteellisellä alueella on usein monenlaatuista rakennuskantaa. Samana vuonna samalle alueelle valmistuneissa rakennuksissakin on aina jonkin verran eroa ainakin mikrosijainnissa, mikä saattaa vaikuttaa vuokratasoihin ja muihin tunnuslukuihin huomattavasti.

Osamarkkinoiden vetovoima ja tuotto−riski-näkymät voivat myös muuttua ulkoisten tekijöiden johdosta. Liikenneyhteyksien kehitys saattaa muuttaa huomattavasti tiettyjen osamarkkinoiden asemaa. Esimerkiksi uusi raideyhteys saattaa parantaa voimakkaasti toisen, suotuisasti sijaitsevan osamarkkinan asemaa, kun toinen osamarkkina vastaavasti kärsii.

Miksi?
Keskeisimpiä osamarkkinatason tunnuslukuja ovat vuokratasot, (vajaa)käyttöasteet, tuotot ja tuottovaatimukset. Myös tilakantaa ja sen kehitystä on usein hyödyllistä tarkastella sekä osamarkkina- että laajemmalla maantieteellisellä tasolla.

Osamarkkinakohtaiset tunnusluvut kertovat kiinteistömarkkinoiden tilanteesta paljon enemmän kuin keskimääräiset markkinatunnusluvut. Osamarkkinoiden kautta pystytään siis analysoimaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden kehitystrendejä, kunhan osamarkkinajaot on tehty järkevästi. Eri osamarkkinoilla voi olla täysin erilaiset suhdannesyklit. Esimerkiksi 2010-luvun aikana pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat ovat olleet haasteelliset, kun taas vuokra-asuntomarkkinat ovat menestyneet vahvasti. Toisaalta toimistomarkkinoillakin tietyt alueet, joiden sijainti on hyvä ja/tai tilakanta modernia, ovat pärjänneet hyvin.

Miten?
KTI jaottelee tunnuslukuja tietopalveluissaan monenlaisiin osamarkkinoihin. Perinteinen sijaintiin ja käyttötarkoitukseen perustuva osamarkkinajako on keskeisessä roolissa useissa KTI:n raporteissa johtuen muun muassa kyseisen jaon selkeydestä ja helposta hahmotettavuudesta. Lisäksi KTI luokittelee esimerkiksi vuokrien ja tuottojen tunnuslukuja rakennusvuosien ja pinta-alan mukaan. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille KTI on yhteistyössä toimistokiinteistöjen omistajien kanssa tehnyt reittausta, jossa on luokiteltu toimistokiinteistöt A−D-kategorioihin (reittauksesta tarkemmin lokakuun 2016 kiinteistötietoiskussa).

Osamarkkinajaot voivat olla sitä täsmällisempiä, mitä enemmän dataa on käytettävissä. Esimerkiksi KTI:n syksyn 2017 toimitilavuokrien markkinaraportissa pystyttiin esittämään toimistovuokrien tunnuslukuja yli viidestäkymmenestä Helsingin osamarkkinasta, kun keskisuurissa kaupungeissa toimistotilojen vuokratasoja on usein mahdollista luokitella lähinnä keskustaan ja muuhun kaupunkiin. Kaikkein tarkimpia osamarkkinajakoja pystytään tuottamaan asuntovuokrista, sillä asuntovuokratietokanta on KTI:n suurin tietokanta. Viime vuonna KTI keräsi tiedot yli 84 000 asuntovuokrasopimuksesta, joiden pohjalta laskettiin vuokratunnusluvut yli 260 osamarkkinalle. Vuokratasoja tarkastellaan osamarkkinakohtaisesti huoneistotyypeittäin.

KTI:n osamarkkinaluokittelu perustuu niin Vuokra-, Ylläpitokustannus- kuin Kiinteistöindeksitietokannassakin kattavuuskriteereihin, jotka varmistavat sen, etteivät yksittäisen kiinteistönomistajan tiedot käy ilmi markkinatunnusluvuista. Kultakin osamarkkinalta voidaan esittää markkinatunnuslukuja vain mikäli seuraavat ehdot täyttyvät: kyseiseltä osamarkkinalta tulee olla KTI:n tietokannassa vähintään kahdeksan kohdetta, jotka ovat vähintään kolmen eri toimijan omistuksessa, eikä yhden toimijan osuus saa ylittää kahta kolmasosaa.

Lisätietoja: Mikko Soutamo (mikko.soutamo(a)kti.fi, puh. 050 5480 480)

KTM Markus Steinby on nimitetty 1.4. alkaen KTI Kiinteistötieto Oy:n Asiakkuudet ja palvelukonseptit -tiimin johtajaksi sekä johtoryhmän jäseneksi. Hän on työskennellyt viimeiset 10 vuotta Tukholmassa, ja siirtyy KTI:hin MSCI Real Estaten palveluksesta, jossa hän on vastannut muun muassa pohjoismaisesta uusasiakashankinnasta. Aiempaa taustaa Markuksella on Aberdeen Asset Managementin kiinteistöpuolen globaalista multi-manager -toiminnosta ja sitä ennen monipuolisista tehtävistä osakeanalyytikkona eri pohjoismaisissa investointipankeissa. Näillä taustoillaan Markus tuo KTI:hin vahvaa kansainvälistä kiinteistösijoitus- ja -rahoitusosaamista.

Lehdistötiedote, julkaisuvapaa 28.2.2018 klo 14.00

Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaistuotto oli 6,6 prosenttia vuonna 2017. Kiinteistösijoitusten nettotuottotaso laski 5,4 prosenttiin, ja markkina-arvot nousivat keskimäärin 1,2 prosenttia. Kaikissa kiinteistötyypeissä pääkaupunkiseudun kiinteistöt tuottivat muuta maata paremmin.

Kiinteistösijoitusten tuotot kiinteistötyypeittäin 2017

Asuntosijoitusten tuotot säilyivät vahvana
Asunnot tuottivat suurista kiinteistösektoreista parasta kokonaistuottoa yhdeksänä vuonna peräkkäin 2008−2016. Suurten sijoittajien asuntosijoitukset tuottivat hyvin myös vuonna 2017, ja niiden kokonaistuotto oli 7,5 prosenttia. Hotelli- ja toimistokiinteistöjen tuotot nousivat kuitenkin tätä korkeammiksi. Asuntokiinteistöjen tuotot olivat pää-kaupunkiseudulla ja muissa suurissa kaupungeissa (Tampere, Turku, Jyväskylä, Oulu, Kuopio ja Lahti) selkeästi muuta maata korkeampia. Suurten kaupunkien ulkopuolella asuntokiinteistöjen arvot laskivat ja kokonaistuotto jäi alle viiteen prosenttiin.

Asuntokiinteistösijoitusten nettotuotot nousivat
Asuntokiinteistösijoitusten nettotuotot nousivat hieman vuonna 2017 nousseiden vuokratuottojen ja korkean käyttöasteen tukemana. Koko maan asuntokiinteistöjen keskimääräinen käyttöaste oli 96,5 prosenttia. Asuntokiinteistöt ovat houkutelleet kiinteistösijoittajia viime vuosina, ja asunnot ovat nykyisin ammattimaisten kiinteistösijoitus-markkinoiden suurin sektori. KTI Kiinteistöindeksissä niiden osuus on 41 prosenttia.

Toimistokiinteistöjen tuotot paranivat 2017
Toimistokiinteistösijoitusten kokonaistuotto nousi 7,7 prosenttiin vuonna 2017. Laskevat nettotuotto-vaatimukset nostivat nyt toimistokiinteistöjen markkina-arvoja usean vuoden heikon kehityksen jälkeen. Nettotuottotaso kuitenkin laski sekä matalien käyttöasteiden että nousseiden ylläpitokustannusten painamana. Kiinteistöindeksin toimistokiinteistöjen keskimääräinen käyttöaste oli 82,6 prosenttia vuonna 2017. Ammattimaisten sijoittajien mielenkiinto kohdistuu myös nykyisellään entistä vähäriskisempiin ja korkeamman markkina-arvon kohteisiin, joissa puolestaan nettotuottotaso on matalampi.

Helsingin keskustan tuotot ennätyslukemissa
Toimistomarkkinoilla Helsingin ydinkeskustan menestys jatkui kaikkia muita alueita vahvempana. Ydinkeskustan kokonaistuotto nousi yli yhdeksän prosentin arvonnousun siivittämänä yli 14 prosenttiin, mikä on korkein taso Kiinteistöindeksin 17 vuoden historiassa. Ydinkeskustan hyvät tuotot nostivat koko pääkaupunkiseudun toimistotuotot yli kahdeksan prosentin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimistojen markkina-arvot laskivat edelleen.

Liikekiinteistöjen arvot laskivat pääkaupunkiseudun ulkopuolella
Liikekiinteistöjen kokonaistuotto pysyi edelleen matalana 3,6 prosentissa. Maantieteelliset erot olivat suuria myös liikekiinteistömarkkinoilla: pääkaupunki-seudun kokonaistuotto ylitti seitsemän prosenttia etenkin kauppakeskuskiinteistöjen hyvien tuottojen tukemana. Sekä nousevat vuokra-arvot että laskevat nettotuottovaatimukset tukivat pääkaupunkiseudun kauppakeskusten markkina-arvojen nousua. Muualla Suomessa sekä kauppakeskusten että muiden vähittäiskaupan kiinteistöjen markkina-arvot laskivat.

Hotellikiinteistöt tuottivat parhaiten 2017
Hotellikiinteistöjen suosio on vahvistunut kiinteistö-sijoitusmarkkinoilla viime vuosina. Hotellikiinteistöt olivat Kiinteistöindeksissä parhaiten tuottava kiinteistösektori sekä 2016 että 2017. Vuonna 2017 hotellikiinteistöjen kokonaistuotto oli 8,7 prosenttia. Myös hotellikiinteistöt tuottivat pääkaupunkiseudulla muuta maata paremmin.

Kokonaistuotot kiinteistötyypeittäin 2000–2017

Lisätietoja: Pia Louekoski, 0400 959634 ja Hanna Kaleva, 040 555 5269

---

KTI Kiinteistötieto Oy on puolueeton asiantuntijaorganisaatio, joka tuottaa markkinainformaatio- ja tutkimuspalveluja kiinteistöalan ammattimaisille toimijoille. KTI on tuottanut kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa mittaavaa Kiinteistöindeksiä vuodesta 1998 lähtien. Vuonna 2017 Kiinteistöindeksiin osallistui 28 suurta kiinteistösijoittajaa, joiden 25,5 miljardin euron kiinteistökanta kattaa noin 40 prosenttia Suomen ammattimaisista kiinteistösijoitusmarkkinoista.

KTI Kiinteistöindeksin osallistujat: Aberdeen Asset Management, Ahlström Capital, Alma Property Partners, Areim Fastigheter, Avara, Avain Vuokrakodit, Barings Real Estate Advisers, Citycon, Elo, eQ Asset Management, Etera, Exilion Management, Genesta, HYY Kiinteistöt, Ilmarinen, Julius Tallberg-Kiinteistöt, Keva, Kojamo, LähiTapiola, Mercada, OP, Renor, Sampo, SATO, Tarkala-Rettig Kiinteistökehitys, Turun Teknologiakiinteistöt, Varma ja Veritas.

Lehdistötiedote 16.02.2018
Suomen Kauppakeskusyhdistys ry

Suomalaisten kauppakeskusten kävijämäärä kasvoi 2,2 ja kokonaismyynti 1,7 prosenttia vuonna 2017. Pääkaupunkiseudulla myynti kasvoi vertailukelpoiseen kauppakeskuskantaan verrattuna 2,2 prosenttia edellisestä vuodesta, kun muualla Suomessa kasvu jäi reiluun prosenttiin. Vuoden viimeisellä neljänneksellä myynti kasvoi 2,6 prosenttia ja joulukuussa peräti 4,6 prosenttia edellisen vuoden vastaaviin ajanjaksoihin verrattuna. Kävijämäärien kasvu oli puolestaan loppuvuodesta hitaampaa kuin vuoden alussa.

Pääkaupunkiseudun uusi kauppakeskustarjonta kasvattaa kauppakeskusten osuutta vähittäiskaupasta. Kun vuoden aikana valmistunut uusi tilatarjonta otetaan huomioon, nousee kauppakeskusten kokonaismyynnin kasvu pääkaupunkiseudulla yli kahdeksaan prosenttiin. Muualla Suomessa kasvu jää noin prosentin tasolle.

Kauppakeskusten toimialoista voimakkaimmin kasvoivat kahvilat ja ravintolat, joiden myynti kasvoi 8,8 prosenttia vuoteen 2016 verrattuna. Myös kauneuden ja terveyden sekä sisustamisen, kodin tarvikkeiden ja elektroniikan toimialojen myynti kasvoi. Pukeutumisen sekä päivittäistavara- ja tavaratalokaupan myynnit sen sijaan laskivat hienoisesti kauppakeskuksissa vuoden 2017 aikana.

Indekseissä selvitettiin nyt ensimmäistä kertaa myös erilaisten viihde- ja vapaa-ajan palveluiden tarjontaa kauppakeskuksissa. Näiden palvelujen merkitys kasvaa samalla kun kaupan perinteisten toimialojen tilankäyttö vähenee. Viihde- ja vapaa-ajan palveluja löytyy nykyisellään 82 prosentista kauppakeskuksista. Niiden osuus keskusten liiketilaneliöistä on lähes neljä prosenttia ja kokonaismyynnistä hieman yli kaksi prosenttia. Viihde- ja vapaa-ajan palvelujen tarjonta on kauppakeskuksissa yleisempää pääkaupunkiseudulla kuin muualla Suomessa.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen julkaisemaan myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Kuukausitason myyntejä ja kävijätietoja on seurattu neljännesvuosittain vuodesta 2011 lähtien. Myynti- ja kävijäindekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 39 kauppakeskusta, mikä kattaa noin 80 prosenttia koko toimialan kokonaismyynneistä sekä liiketilaneliöistä ja antaa siten kattavan kuvan koko toimialan kehityksestä. Nyt ensimmäistä kertaa selvitettyihin viihde- ja vapaa-ajan palveluihin sisältyvät esimerkiksi elokuvateatterit, keilaradat, kunto- ja joogasalit, kiipeilyseinät, liikunta- ja seikkailupuistot sekä pelisalit.

Lisätietoja:
Johanna Aho, toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset: ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Sello, HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Galleria Esplanad, Itis, Kaari, Kamppi, Ristikko, Ruoholahti, VANTAA Jumbo, Myyrmanni  Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä, KEMPELE Zeppelin, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, RAISIO Mylly, TAMPERE Duo, Koskikeskus, Tullintori, TURKU Hansa, Skanssi, YLÖJÄRVI Elo  Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, LAPPEENRANTA IsoKristiina, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TORNIO Rajalla På Gränsen

Lataa tiedote pdf-muodossa

Helmikuun KTI Kiinteistötietoisku pureutuu kahteen keskeiseen vuokrakäsitteeseen: vuokra-arvoon ja sopimusvuokraan.

Mitä?

Kiinteistökohteiden ja osamarkkinoiden vuokratasoja voidaan tarkastella usean eri tunnusluvun kautta. Kohdetasolla keskeinen vuokrakäsite on vuokra-arvo (rental value), jolla tarkoitetaan tietyn kohteen todennäköisintä vuokraa tiettynä ajan hetkenä eli kyseisen hetken markkinatilanteessa. Sopimusvuokra (rent passing) on puolestaan kohteen tietyllä ajan hetkellä voimassa olevien sopimusten neliövuokrataso. Sopimuksen alkamishetkellä sopimusvuokra vastaa kohteen vuokra-arvoa.

Miksi?

Vuokra-arvo ja sopimusvuokra ovat tärkeitä tunnuslukuja kohdetason analyysissä, ja niitä on syytä tarkastella sekä suhteessa toisiinsa että kyseisen osamarkkinan markkinavuokraan. Kohteen vuokra-arvon mahdollinen ero osamarkkinan markkinavuokraan (tietyn osamarkkinan tietyn ajan hetken uusien vuokrasopimusten keskimääräinen hintataso) heijastaa kohteen houkuttelevuutta verrattuna osamarkkinan keskimääräiseen tarjontaan: hyvälaatuisen kohteen vuokra-arvo on markkinavuokraa korkeampi ja huonolaatuisen puolestaan matalampi. Vuokrataso saattaa kohdekohtaisesti vaihdella merkittävästi yhden osamarkkinan sisälläkin muun muassa kiinteistön mikrosijainnin ja kunnon mukaan. Sopimusvuokra puolestaan heijastelee kohteen suhteellisen houkuttelevuuden lisäksi myös sopimusten tekohetken markkinatilannetta.

Yli-/alivuokran käsitteet kuvaavat vuokra-arvon ja sopimusvuokran välistä eroa. Ylivuokra tarkoittaa, että kohteen sopimusvuokra on vuokra-arvoa korkeampi, mikä osoittaa vuokratasojen laskun riskiä vuokrasopimuksia uusittaessa. Tällainen tilanne syntyy, mikäli markkinavuokrat laskevat sopimuksen tekohetken jälkeen. Alivuokratilanteessa puolestaan kohteen vuokrasopimukset ovat vuokra-arvon alapuolella, eli vuokrasopimuksissa on nousupotentiaalia.

Vuokra-arvo ja sopimusvuokra ovat keskeisiä käsitteitä myös kiinteistöjen arvonmäärityksessä. Määritettäessä kohteen markkina-arvoa suoran pääomituksen menetelmällä muodostuu pääomitettava nettotuotto kohteen vuokra-arvon mukaisesta tuotosta. Kun kohteen markkina-arvo määritetään kassavirtalaskelman avulla, käytetään diskontattavana kassavirtana nykyisten sopimusvuokrien mukaista kassavirtaa niiden voimassaolon ajan, jonka jälkeen kassavirta on markkinaperusteinen vuokra-arvo. Molempia menetelmiä käytettäessä kassavirrasta tulee vähentää kiinteistön normaalit juoksevat käyttö- ja ylläpitokulut sekä oletettu vajaakäyttö. Kassavirtamenetelmää käytettäessä myös oletetut ajanmukaistamiskustannukset on suositeltavaa vähentää kassavirrasta, kun taas suorassa pääomituksessa ne otetaan huomioon nettotuottovaatimuksessa.

Miten?

KTI tuottaa vuokra-arvo- ja sopimusvuokratunnuslukuja osana Kiinteistöindeksipalveluaan. Kiinteistöindeksin osallistujat tuottavat omistamiensa kohteiden vuokra-arvo- ja sopimusvuokratunnusluvut KTI:lle osana markkina-arvon määrityksen taustamuuttujia.

Vuokra-arvo on olennainen tunnusluku esimerkiksi arvonmuodostuksen eri ajureiden vaikutuksen analysoinnissa: missä määrin kiinteistöjen arvonmuutos johtuu vuokra-arvon, tuottovaatimuksen, investointien tai niin kutsutun residuaalin (selittämätön tekijä) vaikutuksesta. Keskimääräiset osamarkkinatason vuokra-arvot kuvastavat markkinavuokratasojen kehitystä, ja ovat siksi olennaisia markkinakehityksen seurannassa.

Vuokra-arvon ja sopimusvuokran erojen avulla analysoidaan kohteitten ali- ja ylivuokraa, jotka kuvastavat kohteen ja salkun riskiä ja potentiaalia, sekä tuottavat arvokasta tietoa kohteen analysointiin ja kehittämiseen.

Lisätietoja: Hanna Kaleva, hanna.kaleva(a)kti.fi, puh. 040 5555 269 ja Pia Louekoski, pia.louekoski(a)kti.fi, puh. 0400 959 634

     

Pääkaupunkiseudun toimisto- ja liiketilarakentaminen kasvoi vuonna 2017 reilusti. Joulukuun lopussa oli KTI:n seurannan mukaan pääkaupunkiseudulla rakenteilla noin 128 000 uutta toimistoneliötä. Uudisrakentamisen lisäksi lähes 107 000 toimistoneliötä on merkittävän peruskorjauksen alla. Uutta toimistotilaa pääkaupunkiseudulla valmistui vuoden aikana vajaat 87 000 neliötä. Toimistokanta ei kuitenkaan kasva suoraan uudisrakentamisen volyymin mukaisesti, sillä vanhaa toimistokantaa myös poistuu jatkuvasti toimistokäytöstä käyttötarkoituksen muutosten tai purkamisten myötä. Poistuma on vaihdellut viime vuosina 50 000 – 90 000 neliön välillä. Vuoden 2017 aikana yli 58 000 neliötä toimistotilaa on purettu tai niiden muuttaminen toiseen käyttötarkoitukseen on aloitettu.

Liiketilarakentamisen volyymit ovat suurten kauppakeskushankkeiden ansiosta toimistorakentamistakin korkeampia. Pääkaupunkiseudulla oli joulukuun lopussa rakenteilla 277 000 neliötä uutta liiketilaa. Vuoden 2017 aikana pääkaupunkiseudulle valmistui yli 102 000 neliötä uutta liiketilaa, joka on suurin määrä viimeisen 10 vuoden ajanjaksolla.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella toimitilarakentaminen on voimakkainta Tampereen seudulla, jossa etenkin liiketilakanta kasvaa vauhdilla. Joulukuun lopussa Tampereen seudulla oli käynnissä noin 85 000 uuden liiketilaneliön rakennustyöt. Rakentaminen oli vilkasta myös Jyväskylässä, jossa valmistui vuoden 2017 aikana lähes 36 000 neliötä uutta liiketilaa.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja rakennushankkeista on saatavilla KTI Rakennushankeseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi tai Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi.

KTI Transaktioseurannan mukaan vuoden 2017 kiinteistökauppavolyymi ylsi ennätyksellisesti 10,2 miljardiin euroon. Vuonna 2016 kirjattu edellinen ennätysvolyymi ylittyi peräti 38 prosentilla. Kaupankäynti oli erityisen vilkasta jälkimmäisellä vuosipuoliskolla, sillä kolmannella vuosineljänneksellä kauppoja tehtiin Sponda-kaupan myötä peräti 4,8 miljardilla eurolla, ja loka-joulukuussakin 2,8 miljardin euron arvosta. Nämä kaksi vuosineljännestä nousivatkin KTI:n vuonna 2001 alkaneen seurannan vilkkaimmiksi vuosineljänneksiksi.

Noin 3,7 miljardin euron Sponda-kaupan lisäksi vuoden 2017 aikana tehtiin toinenkin Suomen kiinteistömarkkinoita koskettanut poikkeuksellisen suuri yrityskauppa, kun kiinalainen CIC kumppaneineen osti logistiikkakiinteistösijoittaja Logicorin osakekannan Blackstonelta. Logicorin yli 12 miljardin euron kiinteistösalkusta Suomessa sijaitsee noin kahdeksan prosenttia. Suurin yksittäisen kohteen kauppa Suomessa viime vuonna oli Kampin kauppakeskuksen puolikkaan myynti TH Real Estaten hallinnoimalle rahastolle noin 250 miljoonalla eurolla. Kaikissa suurimmissa kaupoissa oli ostajana ulkomainen toimija, ja ulkomaisten sijoittajien osuus olikin peräti 68 prosenttia vuoden 2017 kauppavolyymista. Vuoden aikana Suomeen tuli jälleen kymmenkunta uutta ulkomaista sijoittajaa.

Vuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi oli toimistokiinteistöt noin 40 prosentin osuudella kokonaisvolyymista. Toimistokauppojen arvo oli 4,1 miljardia euroa, josta Spondan toimistosalkun osuus oli yli puolet. Lisäksi solmittiin runsaasti merkittäviä toimistokauppoja etenkin pääkaupunkiseudulla, mutta myös Tampereella ja Jyväskylässä. Liikekiinteistöjen osuus kauppavolyymista oli 26, ja tuotannollisten kiinteistöjen osuus 15 prosenttia. Asuntoportfolioiden kaupankäyntivolyymi jäi selvästi poikkeuksellisen vilkasta edellisvuotta matalammaksi, ja niiden osuus oli noin 10 prosenttia kokonaisvolyymista.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi tai Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi. Suurimmat viime aikojen julkiset kaupat listataan myös KTI:n www-sivuilla: Major transactions -listaus. KTI Transaktioseurannan linjauksia löytyy KTI:n www-sivuilla olevasta Kiinteistötietoiskusta.

 

 

 

Vuoden 2018 ensimmäisen KTI Kiinteistötietoiskun aiheena on Vastuullisuuden mittaaminen ja todentaminen.

Mitä?
Suoriutumisen mittaaminen ja todentaminen ovat keskeisessä asemassa vastuullisuuden johtamisessa ja raportoinnissa. Kiinteistöalan yrityksissä on käytössä ja kehitteillä laajalti mittareita niin taloudellisen, sosiaalisen kuin ympäristövastuullisuudenkin seurantaan ja todentamiseen. Tähän kehitykseen ja tarpeeseen tartuttiin viime keväänä RAKLIn antamassa kiinteistöalan yritysvastuuraportointisuosituksessa. Suosituksen tueksi KTI ja RAKLI työstivät yhdessä kymmenen alan yrityksen kanssa yhteisen työkalun vastuullisuusraportoinnin ja -johtamisen tueksi.

Miksi?
Kiinteistöliiketoiminnan vastuullisuutta tukevia ja kuvaavia mittareita voidaan hyödyntää liiketoiminnassa monin eri tavoin ja monella eri tasolla. Perusta tunnusluvuille kumpuaa operatiivisessa johtamisessa hyödynnettävistä mittareista. Parhaimmillaan tunnuslukujen kautta voidaan ohjata yrityksen strategiaa ja tukea sekä omaa yrityskuvaa että koko toimialan imagoa vastuullisen liiketoiminnan edelläkävijänä. Tunnuslukujen lähtökohtana tulee olla niiden selkeys ja hyödynnettävyys käytännön johtamisessa.

Kuva: Vastuullisen kiinteistöliiketoiminnan tunnuslukujen hyödyntäminen

Kiinteistöliiketoiminnassa mittaamisen tarkoituksenmukaiset tasot vaihtelevat tilanteesta ja toimijasta riippuen esimerkiksi tila-, kiinteistö- tai salkkutasoilla. Tiedon saatavuus sekä käyttötarkoitus vaikuttavat merkittävästi tunnuslukujen seurannan tasoihin. Yksittäisen toimijan tietojen ohella tarvitaan myös laajempaa, toimialatasoista markkina- ja vertailutietoa, jota voidaan hyödyntää sekä toimijoiden benchmarking -tarkoituksiin että koko kiinteistöalan yhteiskunnallisesta merkityksestä viestimiseen. Rakennettu ympäristö vaikuttaa merkittävällä tavalla koko yhteiskunnan toimivuuteen ja ihmisten elämisen laatuun, ja siksi koko toimialan tasoisilla mittareilla voidaan todentaa alan yritysten toimenpiteitä ja niiden vaikutuksia.

Kuva: Vastuullisuustunnuslukujen tasoja ja käyttötarkoituksia

Pääosa kiinteistöliiketoiminnan jatkuvasti seurattavista tunnusluvuista on kiinteistö- tai salkkutason tunnuslukuja. Vuokrauksessa sopimus- ja tilatason vuokra- ja tehokkuustunnusluvut ovat sekä vuokralaiselle että omistajalle käyttökelpoisia. Kiinteistökohtaiset tunnusluvut taas ovat tärkeitä seurattaessa esim. ylläpitokustannuksia, energiankulutusta ja päästöjä, ja toimivat pohjana kohteen kehittämiselle. Kiinteistösektori- tai salkkutasolle kootut vastuullisuustunnusluvut todentavat yrityksen suoriutumista ja toteutetuilla toimenpiteillä saavutettuja tuloksia, ja ovat havainnollisia ja välttämättömiä yritysvastuuraportoinnin elementtejä.

Miten?

Kuva: RAKLI-KTI yritysvastuuraportointisuosituksen teemat

Mittaamisen ja seurannan perimmäinen tarkoitus on tukea organisaation strategian toteutumista ja tavoitteiden saavuttamista. Siksi tunnuslukujen on pohjauduttava yrityksen strategisiin päämääriin, ja oltava niiden kannalta olennaisia. Vastuullisuustunnuslukuja voidaan hyödyntää esimerkiksi:

• tavoitteiden asettamiseen ja toimenpiteiden määrittämiseen
• poikkeamien havainnointiin ja toimenpiteiden määrittämiseen näiden pohjalta
• sidosryhmien ohjaamiseen, esimerkiksi
  • palkkio- ja sanktiomallit ylläpitosopimuksissa
  • vuokrasopimusten ehdot ja mittarit
• kehityskohteiden tunnistamiseen, esimerkiksi
  • energia-, sisäilma- muut kehityskohteet
  • tilojen kehittäminen, taloudellisen kestävyyden tukeminen
• viestintään ja raportointiin

KTI:n Yritysvastuun tunnusluvut -vertailu kokoaa yhteen kiinteistöliiketoiminnalle keskeiset taloudelliset, sosiaaliset ja ympäristövastuun indikaattorit ja tunnusluvut vertailukelpoisesti raportoituna. Vertailu käynnistyy alkuvuonna 2018. Vielä kerkeää mukaan edelläkävijöiden joukkoon!

Lisätietoja: Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola@kti.fi