Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti jatkuu edelleen vilkkaana. Ammattimaisten kiinteistökauppojen kokonaisvolyymi oli kolmannella vuosineljänneksellä noin 1,6 miljardia euroa. Tämä oli jo 14. peräkkäinen vuosineljännes, jolla volyymi ylitti miljardin euron rajan. Syyskuun lopussa tämän vuoden kokonaisvolyymi oli 5,6 miljardia euroa, joka on noin 30 prosenttia viime vuoden ennätysvolyymia matalampi, mutta kuitenkin kaikkien aikojen toiseksi korkein tammi-syyskuun volyymi.

Vuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi on tähän mennessä ollut toimistokiinteistöt noin 31 prosentin osuudella kokonaisvolyymista (1,7 miljardia euroa). Etenkin pääkaupunkiseudulla on tehty suuri määrä merkittäviä toimistokiinteistökauppoja. Liikekiinteistöjen osuus kaupoista on ollut 24 prosenttia, ja asuntoportfolioiden puolestaan 22 prosenttia. Tammi-syyskuun asuntoportfoliokauppojen arvo oli 1,2 miljardia euroa, mikä ylittää jo koko viime vuoden vastaavan lukeman. Myös hoivakiinteistöjen kaupankäyntivolyymit ovat kasvussa. Kolmen ensimmäisen vuosineljänneksen aikana hoivakiinteistökauppoja tilastoitiin noin 500 miljoonalla eurolla, mikä on jo uusi vuositason ennätysvolyymi.

Kansainvälinen kiinnostus Suomen kiinteistömarkkinoita kohtaan on pysynyt edelleen korkeana, ja parin edellisen vuoden tavoin on myös tänä vuonna tullut useita uusia ulkomaisia sijoittajia Suomen kiinteistömarkkinoille. Ulkomaisten sijoittajien osuus tämän vuoden kokonaisvolyymista on noin 58 prosenttia. Toimitilakiinteistöjen lisäksi ulkomaiset suursijoittajat ovat investoineet entistä voimakkaammin myös asuntomarkkinoille.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi tai Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi. Suurimmat viime aikojen julkiset kaupat listataan myös KTI:n www-sivuilla: Major transactions -listaus

Suomen Kauppakeskusyhdistys ry
Lehdistötiedote 10.10.2018

Pääkaupunkiseudun kasvu ja kehittyvä kaupunkirakenne luovat vahvan pohjan suurimpien kauppakeskusten liiketoiminnalle. Muuttuva kuluttajakysyntä haastaakin kauppakeskustoimijat kehittämään tarjontaa ja tavaroiden sijaan kuluttajia houkutellaan kauppakeskuksiin erilaisilla palveluilla.

Suomen Kauppakeskusyhdistyksen Kauppakeskusbarometri kartoittaa kauppakeskusliiketoiminnan tulevaisuudennäkymiä. Barometrin toteutti KTI Kiinteistötieto Oy syyskuussa 2018, ja siihen vastasi 61 kauppakeskusammattilaista.

Yleinen taloustilanne ja kaupungistuminen vahvistavat kauppakeskusten uskoa tulevaisuuteen

Kauppakeskusammattilaiset arvioivat toimintaympäristön luovan hyvät puitteet liiketoiminnalleen: 75 prosenttia barometrin vastaajista arvioi yleisen taloustilanteen vaikuttavan positiivisesti kauppakeskusliiketoimintaan seuraavien kolmen vuoden aikana. Kaupungistumisen vaikutukset nähdään vielä tätäkin positiivisempina: lähes 90 prosenttia kauppakeskusammattilaisista arvioi kaupungistumisen tukevan liiketoimintaansa. Kauppakeskusten kävijämäärien ja kokonaismyynnin uskotaan jatkavan kasvuaan, mutta tarjonnan kasvu ja vähittäiskaupan murros kärjistävät eroja sekä kauppakeskusten että eri vuokralaistoimialojen välillä.

Verkkokauppa ja kuluttajakäyttäytymisen muutokset nähdään entistä suurempina haasteina

Kuluttajakäyttäytymisen muutokset haastavat vähittäiskauppaa entistä vakavammin. 86 prosenttia kauppakeskusammattilaisista arvioi verkkokaupan kasvun vaikuttavan negatiivisesti kauppakeskusten liiketoimintaedellytyksiin. Näkemykset ovat synkistyneet vuoden takaiseen kyselyyn verrattuna. Kuluttajakäyttäytymisen muutokset näkyvät myös vahvana uskona palvelujen tulevaisuuteen, ja peräti 85 prosenttia vastaajista arvioi etenkin viihde- ja vapaa-ajanpalvelujen kysynnän kasvun edesauttavan kauppakeskusten liiketoimintaa tulevina vuosina.

Palvelujen osuus kauppakeskuksissa kasvaa edelleen

Kun verkkokauppa ja kuluttajien käyttäytymisen muutos haastavat tavaroiden kauppaa, painottuu kauppakeskusten tilankäyttö entistä vahvemmin erilaisiin palveluihin, jotka saavat asiakkaat tulemaan paikan päälle viettämään aikaa ja kuluttamaan. 90 prosenttia vastaajista arvioi kahviloiden ja ravintoloiden kasvattavan tilankäyttöään kauppakeskuksissa, ja kaupallisten palvelujen tilankäytön kasvua ennakoi yli 80 prosenttia vastaajista. Myös kauneuden ja terveyden ja vapaa-ajan tuotteita ja palveluja tarjoavien liikkeiden sekä julkisten palvelujen odotetaan kasvattavan merkitystään kauppakeskuksissa edelleen.

Pukeutumisen ja tavaratalokaupan rooli pienenee

Voimakkaimmin vähittäiskaupan murros ravistelee pukeutumisen toimialaa, ja 80 prosenttia barometrin vastaajista arvioi pukeutumisen liikkeiden käyttämien neliöiden määrän vähenevän kauppakeskuksissa lähivuosina. Toimialan myynnin laskua ennakoi lähes yhtä suuri osuus vastaajista. Näkemykset pukeutumisen toimialan liikkeiden tulevaisuudesta ovat heikentyneet selkeästi vuoden takaiseen barometriin verrattuna. Myös tavaratalomyymälöiden myynnin ja tilankäytön ennakoidaan jatkavan supistumistaan. Päivittäistavaramyymälöiden rooli ja merkitys kauppakeskusten ankkurivuokralaisina säilyy vahvana. Barometrivastaajista 47 prosenttia odottaa päivittäistavaran myynnin kasvavan, ja valtaosa arvioi tilankäytön säilyvän suurin piirtein nykyisellä tasollaan.

Pääkaupunkiseudulla uskotaan suurten, hyväsijaintisten kauppakeskusten menestykseen

Pääkaupunkiseudun vilkas kauppakeskusrakentaminen on yksi toimialan keskustelluimmista kysymyksistä. Barometrivastaukset heijastavat ammattilaisten odotuksia kasvavasta eriytymisestä erilaisten keskusten välillä, ja lähes puolet vastaajista arvioi, että kulutuskysynnän kasvu ei riitä turvaamaan pääkaupunkiseudun kasvavan tarjonnan menestystä. Edelleenkin yli 40 prosenttia vastaajista uskoo kuitenkin liiketilavuokrien nousevan pääkaupunkiseudun suurimmissa kauppakeskuksissa, ja niiden käyttöasteiden uskotaan pysyvän nykyisellä korkealla tasollaan. Sen sijaan pienemmissä pääkaupunkiseudun kauppakeskuksissa 60 prosenttia vastaajista odottaa vuokrien laskevan. Pääkaupunkiseudun ulkopuolella vuokra- ja käyttöasteodotukset ovat kääntyneet negatiivisiksi nyt myös suurimmissa keskuksissa.

Lisätietoja:
Johanna Aho, toiminnanjohtaja,
Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596

Hanna Kaleva, toimitusjohtaja,
KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 555 5269

Mitä?
Sekä KTI että Tilastokeskus seuraavat kiinteistöjen ylläpitokustannusten kehitystä indeksien avulla. KTI:n indeksi kuvaa toteutuneiden ylläpitokustannusten kehitystä, Tilastokeskuksen indeksi puolestaan ylläpidon hintojen kehitystä. KTI julkaisee lukuja kerran vuodessa (keväällä) ja Tilastokeskus neljä kertaa vuodessa.

Miksi?
Kiinteistöjen ylläpitokustannusten keskimääräinen kehitys on tärkeää ja hyödyllistä tietoa monelle taholle. Indeksien tuottamia muutosprosentteja voidaan hyödyntää esimerkiksi markkinoiden ja omien kohteiden seurannassa, palvelujen kehittämisessä ja hinnoittelussa, eri kustannuskomponenttien analysoinnissa tai vuokran tarkistuksessa. Indeksien avulla voidaan myös tarkastella ylläpitokustannusten kehitystä suhteessa muihin keskeisiin muuttujiin, kuten vuokrien tai yleisen hintatason kehitykseen. KTI:n ja Tilastokeskuksen indeksien sisällöissä ja laskentamenetelmissä on joitakin eroja, jotka on hyvä ymmärtää tuloksia tulkitessa.

Miten?
KTI:n ylläpitokustannusindeksit kuvaavat asuinkerrostalojen ja toimistokiinteistöjen vuotuisten toteutuneiden ylläpitokustannusten kehitystä vuodesta 2000 alkaen. Indeksit pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailuun koottuihin ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen ylläpitokustannustietoihin. Indeksien pistelukujen muutokset lasketaan aineistosta, johon otetaan kahtena peräkkäisenä vuotena vertailussa mukana olleet kohteet. Näin tietokannan muutokset eivät vaikuta tuloksiin.

Tilastokeskuksen Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksi (KYKI) kuvaa ylläpidon hintojen keskimääräistä kehitystä, kun kuluerien menekit pysyvät ennallaan eli esim. lämmityskustannusten osuus kokonaiskustannuksista on joka vuosi yhtä suuri. KTI:n indeksissä sen sijaan näkyy esim. lämmitystarpeen vuotuinen vaihtelu. KYKIssä kuluerien osuudet on määritetty pääosin KTI:n ylläpitokustannusaineistojen perusteella. Indeksin pisteluvut päivittyvät Tilastokeskuksen muiden hintaindeksien perusteella. Tuorein päivitys painorakenteisiin ja laajemminkin indeksin sisältöön otettiin käyttöön kesäkuussa 2018, jolloin indeksin perusvuodeksi vaihtui 2015=100.

KYKIn uudistamisen jälkeen yksi merkittävä ero indekseissä on, että kiinteistövero ja tonttivuokrat poistettiin indeksin sisällöstä, sillä Tilastokeskus katsoo niiden kuvaavan kiinteistöliiketoiminnan kustannuksia eikä kiinteistöjen ylläpitokustannuksia. KTI sen sijaan sisällyttää kiinteistöveron kokonaisindeksiin, koska kiinteistövero on keskeinen kiinteistönomistajalle kuuluva vuotuinen kustannus. KTI tarkastelee kiinteistöveron kehitystä myös omana indeksinään.

KTI:n indeksin laskenta on kuvattu tarkemmin toukokuun 2016 Kiinteistötietoiskussa.

KTI:n tekemä KYKIn menetelmäkuvaus löytyy Tilastokeskuksen nettisivuilta.

Asuinkerrostalojen kokonaisindeksin viimeisimmät vuosimuutokset (koko Suomi)

	2016	2017	Q2/2018
Tilastokeskus	+0,7 %	+1,0 %	+1,4 %
KTI	+1,7 %	+1,5 %

Vuosimuutosten eroja selittävät indeksien sisältö- ja menetelmäerot. Vuonna 2016 lämmitystarve oli kylmästä talvesta johtuen yli 10 prosenttia korkeampi kuin vuonna 2015, mikä nostaa KTI:n indeksin vuosimuutoksen KYKIä suuremmaksi. Vuonna 2017 ero selittyy pitkälti kiinteistöveron korotuksilla, jotka nostavat KTI:n indeksin vuosimuutosta. KYKIin kiinteistövero ei siis sisälly lainkaan.

Lisätietoja: Perttu Rantanen, puh. 050 533 7831, perttu.rantanen(a)kti.fi ja Mikko Hietala, puh. 040 525 9274, mikko.hietala(a)kti.fi

     

Aiemmin ilmestyneisiin KTI Kiinteistötietoiskuihin voit tutustua KTI:n nettisivuilla.

Järjestyksessään viides KTI:n Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta -katsaus käsittelee kiinteistöalan ajankohtaisia vastuullisuuskysymyksiä suomalaisten kiinteistöalan yritysten näkökulmasta. Kiinteistöala on siirtynyt strategiasta käytännön tekoihin. Katsaus esittelee suomalaisten kiinteistöalan toimijoiden vuoden vastuullisuustekoja sekä tavoitteita ja toimenpiteitä ilmastonmuutoksen hillitsemiseksi. Katsaus esittelee myös vuosittain toteutettavan KTI Vastuullisuusbarometrin keskeiset tulokset.

Lataa: Vastuullinen kiinteistöliiketoiminta 2018

Katsauksen ovat mahdollistaneet:
Colliers International Finland Oy
Eläkevakuutusosakeyhtiö Veritas
Keskinäinen työeläkevakuutusyhtiö Varma
Nordea Henkivakuutus Suomi Oy
OP Kiinteistösijoitus Oy
Renor Oy
Saint-Gobain Finland Oy
SATO Oyj
Senaatti-kiinteistöt
Sponda Oyj

Lisätietoja:
Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287
Markus Steinby, puh. 050 464 7587

Painettuja katsauksia voi tilata osoitteesta kti(a)kti.fi.

Mitä?

Tilakannan poistuma mittaa nimensä mukaisesti käytössä olevan tilan poistumista markkinoilta. Uudisrakentaminen kasvattaa tilakantaa, mutta tiloja myös poistuu käytöstä jatkuvasti. Rakennus poistuu kokonaan tilakannasta, jos se puretaan. Tietyn tilatyypin poistumaa laskettaessa otetaan poistumaan huomioon myös käyttötarkoituksen muutokset, koska silloin kiinteistöä ei enää käytetä vanhaan käyttötarkoitukseensa, vaan se muunnetaan – joko kokonaan tai osittain – toiseen käyttöön.

Rakennuksia voi poistua tilakannasta eri syistä. Rakennus saatetaan purkaa esimerkiksi homevaurioiden tai muiden teknisten ongelmien takia, mikäli rakennuksen korjaaminen tulisi liian kalliiksi. Tällöin samalle paikalle saatetaan rakentaa uusi saman käyttötarkoituksen kiinteistö. Joskus vanha kohde puretaan, jotta tilalle voidaan rakentaa uusi, entistä suurempi tai tehokkaampi rakennus. Monet purettavat tai käyttötarkoitusmuutoksen kohteeksi joutuvat rakennukset olisivat kuitenkin edelleen teknisesti toimintakunnossa, mutta niiden tuottokyky on laskenut muiden syiden takia. Esimerkiksi kuluneen vuosikymmenen aikana on etenkin pääkaupunkiseudulla tehty runsaasti käyttötarkoituksen muutoksia, joissa tyypillisesti vanha, vajaakäytöstä kärsivä toimistokiinteistö muunnetaan joko asuin- tai hotellikäyttöön. Nämä kiinteistöt eivät ole toimistokäytössä enää tuottaneet riittävästi verrattuna vaihtoehtoisiin käyttötarkoituksiin.

Miksi?

Poistuman mittaaminen on olennaista, jotta saadaan selville tilakannan kokonaismuutos, joka muodostuu uudisrakentamisen ja poistuman erotuksena. Tilakannan muutoksella on keskeinen rooli kiinteistömarkkinoiden dynamiikassa, sillä se vaikuttaa keskeisesti kysynnän ja tarjonnan tasapainoon ja sitä kautta vuokratasoihin ja käyttöasteisiin eri osamarkkinoilla.

Miten?

KTI kerää Rakennushankeseurantapalvelunsa puitteissa laajasti tietoja uudisrakennushankkeista ja poistumasta. Toistaiseksi KTI on tehnyt laskelmia lähinnä pääkaupunkiseudun toimistojen poistumasta, mutta on laajentamassa seurantaa myös liikekiinteistöihin.

Poistuman laskennassa keskeiset tiedot ovat pinta-ala ja ajankohta. Poistumaa laskettaessa kohteen pinta-ala lasketaan purkamista tai käyttötarkoituksen muuttamista edeltävän vuokrattavan pinta-alan perusteella. Kiinteistön pinta-ala muuttuu usein käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä, eli uuden käyttötarkoituksen mukainen pinta-ala saattaa olla enemmän tai vähemmän kuin vanhan käyttötarkoituksen poistuma.

Ajankohdan määritteleminen on joskus haastellista. Kyse on siitä, millä hetkellä rakennus tulisi katsoa poistuneeksi tilakannasta. Tämä tapahtuu viimeistään siinä vaiheessa, kun kohdetta aletaan purkaa tai remontoida toiseen käyttötarkoitukseen. Rakennus voidaan kuitenkin tilastoida poistuneeksi tilakannasta jo aiemminkin, jos rakennuksen muutoskaava on vahvistunut, talo on tyhjentynyt, eikä sitä enää käytetä tai pyritä vuokraamaan vanhaan käyttötarkoitukseen. Tällöin kohde poistuu myös esimerkiksi markkinoiden vajaakäyttöasteen laskennasta.

Vuodesta 2013 lähtien KTI on tilastoinut vuosittain yli 50 000 neliön verran poistuneita toimistotiloja pääkaupunkiseudulla. Näistä yli puolet on muutettu asuinkäyttöön, joko käyttötarkoitusta muuttamalla tai rakentamalla asuntoja puretun toimistorakennuksen tontille. Poistuma on ollut korkein vuonna 2015, jolloin yli 110 000 toimistoneliötä joko purettiin tai muutettiin toiseen käyttötarkoitukseen. Myös tänä vuonna vauhti on ollut vilkasta, sillä jo ensimmäisen vuosipuoliskon toimistopoistuma oli noin 90 000 neliötä.

Lisätietoja: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi ja Olli-Pekka Virkola, puh. 050 330 5287, olli-pekka.virkola(a)kti.fi

     

Aiemmin ilmestyneisiin KTI Kiinteistötietoiskuihin voit tutustua KTI:n nettisivuilla.

 

 

Tiedote 20.8.2018

Suomalaisten kauppakeskusten vertailukelpoinen* kokonaismyynti kasvoi 1,6 prosenttia vuoden 2018 toisella neljänneksellä verrattuna edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon. Myynti kasvoi pääkaupunkiseudulla ja pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa, kun taas muualla Suomessa myynti laski hienoisesti. Kauppakeskusten myynnin kehitys on kuluvan vuoden ensimmäisellä puoliskolla ollut vähittäiskaupan yleistä kehitystä maltillisempaa.

Kauppakeskusten toimialoista eniten myyntiään kasvattivat kahvilat ja ravintolat, kauneus ja terveys sekä vapaa-ajan liikkeet. Myös pukeutumisen myynti kasvoi pitkän laskukauden jälkeen hienoisesti, erityisesti toukokuun vahvan myynnin ansiosta. Päivittäistavaran ja tavaratalojen myynti oli kauppakeskuksissa täsmälleen samalla tasolla kuin edellisen vuoden vastaavalla jaksolla.

Vertailukelpoisen kauppakeskuskannan kävijämäärä laski 1,6 prosenttia vuoden toisella neljänneksellä edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Kävijämäärien lasku kuitenkin hidastui vuoden ensimmäiseen neljännekseen verrattuna. Pääkaupunkiseudulla kävijämäärän laskuun vaikutti lukuisten kauppakeskusten laajennus- ja muutostyöt sekä länsimetron valmistuminen.

Kun uudet kauppakeskukset ja olemassa olevien keskusten laajennukset ja remontit otetaan mukaan tarkasteluun, nousee kauppakeskusten kokonaismyynnin toisen vuosineljänneksen kasvu 2,9 prosenttiin. Pidemmällä aikajänteellä kauppakeskuskannan kasvun vaikutus on vielä selvästi suurempi: 12 kuukauden tarkastelujaksolla kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi pääkaupunkiseudulla 7 prosenttia ja koko maassa 5,6 prosenttia.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Myynti- ja kävijätietoja on seurattu vuodesta 2011 lähtien. Indekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 40 kauppakeskusta, mikä kattaa noin 80 prosenttia koko toimialan kokonaismyynneistä sekä liiketilaneliöistä ja antaa siten kattavan kuvan koko toimialan kehityksestä.

Lisätietoja:
Johanna Aho, toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset: ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Pikkulaiva/Lippulaiva, Sello, HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Galleria Esplanad, Itis, Kaari, Kamppi, Ristikko, Ruoholahti, VANTAA Jumbo, Myyrmanni Muiden suurten kaupunkiseutujen keskukset: JYVÄSKYLÄ Seppä, KEMPELE Zeppelin, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, RAISIO Mylly, TAMPERE Duo, Koskikeskus, Tullintori, TURKU Hansa, Skanssi, YLÖJÄRVI Elo Muun Suomen keskukset: HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, LAPPEENRANTA IsoKristiina, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TORNIO Rajalla På Gränsen

*vertailukelpoisesta, ns. like-for-like -indeksistä on poistettu uudet keskukset sekä merkittävät laajennukset ja remontit

 

Mitä?

KTI:n toukokuussa julkaisemassa Markkinakatsauksessa esitettiin tuttuun tapaan Helsingin ydinkeskustan (CBD) uusien toimistosopimusten vuokrien kehitystä kuvaava indeksi. Indeksin laskentamenetelmää ja aluetta, jolta laskenta tehdään, oli kuitenkin nyt päivitetty jonkin verran. Indeksin pisteluvut on päivitetty takautuvasti uuden aluemäärityksen mukaiseksi kevääseen 2010 saakka, ja myös indeksin perusvuosi on vaihdettu (1993=100 -> kevät 2000=100). Indeksi päivitetään kaksi kertaa vuodessa.

Miksi?

Suurin syy uudistukselle oli halu päivittää aluetta, jolta indeksi lasketaan (ns. indeksialue) markkinoiden kehitystä vastaavaksi. Kiinteistötietoiskun lopussa on kartta, johon on merkitty vanha ja uusi indeksialue. Uusi ydinkeskusta-alue on vanhaa jonkin verran laajempi ja sisältää muun muassa uudet Töölönlahden toimistokiinteistöt. Aluerajauksen taustalla on keskustan toimistorakennuskannan ja markkinadynamiikan kehitys, jota on tarkasteltu muun muassa rakennusten ja tilojen laadun ja vuokratasojen perusteella. Samaa aluetta käytetään myös KTI Kiinteistöindeksin laskennassa. Uuden ja vanhan indeksialueen kiinteistöt ovat suurimmaksi osaksi samoja: esimerkiksi kevään 2018 uusista toimistosopimuksista 87 prosenttia sisältyi myös vanhaan alueeseen. Laskennassa käytettävä toimialaluokittelu on myös päivitetty, koska ydinkeskustan toimistovuokralaisten toimialarakenne on muuttunut merkittävästi siitä, kun alkuperäinen indeksi on kehitetty.

Miten?

Kunakin poikkileikkausajankohtana (esim. kevät 2018) indeksilaskentaan sisällytetään edellisten 12 kuukauden aikana alkaneet vuokrasopimukset. Laskennassa aineisto on luokiteltu pinta-alan ja vuokralaisten toimialaluokkien (TOL) mukaan. Kuhunkin luokkaan sisältyvästä aineistosta on laskettu tavalliset aritmeettiset keskiarvot. Sitten luokittaisista keskiarvoista on laskettu painotettu keskiarvo, jossa painoina käytetään kunkin pinta-ala-/toimialaluokan uusien vuokrasopimusten osuutta kaikista uusista sopimuksista. Koska puolivuosittaiset aineistot voivat erota rakenteeltaan paljonkin (esim. minkä kokoluokan tiloista sopimuksia on tehty), käytetään painoina kunkin pinta-ala-/toimialaluokan osuuden viiden vuoden keskiarvoja. Painot vaihdetaan aina viiden vuoden välein, jolloin indeksi huomioi mahdolliset rakennemuutokset. Painotusten vaihtuessa pisteluvut ketjutetaan siten, että painojen muuttuminen ei aiheuta vääristymää vaihtumiskohtaan. Alla on esitetty käytetyt luokat ja suluissa niiden viimeisimmät painot.

Pinta-alaluokat:

1. alle 50 m² (16 %)
2. 50-199 m² (37 %)
3. 200-499 m² (29 %)
4. yli 500 m² (17 %)

Toimialaluokat (TOL 2002):

1. C Kaivostoiminta ja louhinta; D Teollisuus; E Sähkö-, kaasu- ja vesihuolto; F Rakentaminen; G Tukku- ja vähittäiskauppa, moottoriajoneuvojen sekä henkilökohtaisten esineiden ja kotitalousesineiden korjaus; H Majoitus- ja ravitsemistoiminta; I Kuljetus, varastointi ja tietoliikenne (13 %)
2. J Rahoitustoiminta (15 %)
3. K Kiinteistö-, vuokraus- ja tutkimuspalvelut, liike-elämän palvelut (50 %)
4. L Julkinen hallinto ja maanpuolustus, pakollinen sosiaalivakuutus; M Koulutus; N Terveydenhuolto- ja sosiaalipalvelut; O Muut yhteiskunnalliset ja henkilökohtaiset palvelut; P Työnantajakotitaloudet sekä kotitalouksien itse tuottamat tavarat ja palvelut omaan käyttöön; Q Kansainväliset järjestöt ja ulkomaiset edustustot (22 %)

Luokitelluista indekseistä lasketaan keskiarvo siten, että kummankin indeksin (pinta-ala- ja toimialaindeksi) pisteluvun paino on 50 prosenttia. Näin saadaan lopullinen indeksi.

Indeksi laskettiin uudella laskentamenetelmällä taaksepäin vuoteen 2000 saakka. Koska vanhan ja uuden indeksin pistelukujen ero oli pääosin hyvin pieni, päätettiin uusi laskentamenetelmä ottaa käyttöön kuitenkin vasta keväästä 2010 eteenpäin. Vanhat pisteluvut on ketjutettu uuteen aikasarjaan.

Toimistovuokraindeksin kehitys on esitetty kevään KTI Markkinakatsauksen lehdistötiedotteessa.

Lisätietoja: Mikko Hietala (puh. 040 525 9274)

KIRA-digi -ohjelman ”Kiinteistösijoittamisen tieto liikkeelle” -kokeiluhankkeessa toteutetaan KIRA-alan digitalisaatiota käytännössä, ja virtaviivaistetaan ja tehostetaan kiinteistösijoittamisen ja -johtamisen liiketoimintaprosesseja tiedonharmonisoinnilla ja tietojen digitaalisella välittämisellä. Tavoitteena on suunnitella ja toteuttaa tiedonsiirtoratkaisu, jonka avulla osallistujien kanssa määritellyt vuokraustoimintaan liittyvät kiinteistötiedot liikkuvat sujuvasti valtuutusten puitteissa lähettäjältä vastaanottajalle ja ne voidaan palauttaa jalostettuna takaisin lähettäjälle.

Kevättalven aikana hankkeessa on toteutettu tiedonsiirtoratkaisun, tietomallin ja osallistujien liittymien kehitystyötä. Osallistujat ovat liittäneet hankkeeseen tietojärjestelmätoimittajia, jotka ovat proaktiivisella otteella lähteneet mukaan kehitystyöhön. KTI on tukenut osallistujia kehitystyössä, johtanut kokeiluhanketta ja samalla kehittänyt tiedonsiirtoratkaisua tietojärjestelmäkumppaniensa kanssa sekä määritellyt vuokraustietojen uutta toiminnallisuutta KTI Onlineen.

Toukokuussa kokeiluhankkeessa siirrytään tiedonsiirtoratkaisun ja sen osien testaukseen, jossa tietomallin mukaiset kiinteistö- ja vuokraustiedot muodostetaan ja välitetään osallistujien tietojärjestelmistä tiedonsiirtoratkaisun rajapintaan ja sitä kautta ensi vaiheessa vastaanottavana tahona toimivalle KTI:lle. Vuokraustietojen sisällön ja kattavuuden rinnalla testataan kokonaisuuden toiminnallisuutta, suorituskykyä ja tietojen tietoturvallista välittämistä.

KIRA-digi on hallituksen kärkihanke ja se saa rahoitusta ympäristöministeriöltä. www.kiradigi.fi

Lisätietoja: Klaus Vesama, puh. 050 520 6338, klaus.vesama(a)kti.fi ; www.kti.fi/kiradigi

Lehdistötiedote, julkaisuvapaa 9.5.2018

Kiinteistöt kiinnostavat sekä kotimaisia että ulkomaisia sijoittajia, ja tuottovaatimuksiin noteerataan uusia pohjalukemia. Asiantuntijoiden arviot antavat kuitenkin ymmärtää, että suhdannehuippu on jo käsillä: jo ennestään korkeissa kaupankäyntivolyymeissä ei nähdä kasvunvaraa ja tuottovaatimuksissakin arvellaan pohjatason olevan jo saavutettu. Vahva taloustilanne on piristänyt toimitilavuokramarkkinoita, ja Helsingin keskustan toimistovuokrat ovat viimeisen vuoden aikana nousseet enemmän kuin kertaakaan sitten vuoden 2001. Piristyvä kysyntä on viimein kääntänyt myös toimistojen vajaakäytön hienoiseen laskuun.

Ensimmäisen vuosineljänneksen kauppavolyymi 2 miljardia euroa
Kiinteistökauppojen volyymi nousi kahteen miljardiin euroon kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, mikä on yksi korkeimmista kvartaalivolyymeistä ikinä. Sijoittajia ovat kiinnostaneet niin toimisto-, liike-, hoiva- kuin asuntokiinteistötkin. Alkuvuoden suurimmasta kaupasta vastasi uusi ruotsalainen kiinteistösijoitusyhtiö Cibus Nordic Real Estate, joka osti Siriuksen rahastoilta suomalaisia liikekiinteistöjä 767 miljoonalla eurolla. Myös vuokra-asuntomarkkinoilla on tehty suuria salkkukauppoja sekä kotimaisin että ulkomaisin voimin: Morgan Stanleyn rahasto teki ensimmäisen pohjoismaisen sijoituksensa ja osti Kojamolta lähes 1600 vuokra-asuntoa, ja Kojamo puolestaan osti lähes 1000 asuntoa OP Ryhmän rahastoilta. Helsingin keskustassa on tehty suuria yksittäisten kiinteistöjen kauppoja: Ilmarinen myi KPMG:n pääkonttorikiinteistön Töölönlahdella lähes 190 miljoonalla eurolla saksalaiselle Deka Immobilienille ja Kluuvin kauppakeskus siirtyi CBRE Global Investorsin omistuksesta toisen globaalin rahastomanagerin, AXA Investment Managers – Real Assetsin rahaston omistukseen.

Tuottovaatimusten pohja jo saavutettu?
Huhtikuussa toteutetussa RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa Helsingin keskustan toimistokiinteistön nettotuottovaatimus laski jälleen uusiin pohjalukemiin, 4,06 prosenttiin. Parhaiden kohteiden kauppoja on tehty vielä tätä merkittävästi matalammilla tuottotasoilla. Asiantuntijat eivät kuitenkaan odota tuottovaatimusten enää laskevan, vaan niiden arvioidaan vuoden kuluttua olevan joko hieman korkeampia tai samalla tasolla kuin nyt. Tuottovaatimusten lasku on vilkkaan sijoituskysynnän painamana levinnyt nyt myös pääkaupunkiseudun parhaiden alueiden ulkopuolelle, joskin tuottoerot eri alueiden ja kohteiden välillä säilyvät suurina.

Helsingin keskustan toimistovuokrien nousu kiihtyi
Helsingin keskustan asema Suomen toimistomarkkinoilla vahvistuu entisestään. Keskustan toimistokiinteistöjen markkina-arvot nousivat yli yhdeksän prosenttia vuonna 2017. Laskevien tuottovaatimusten ohella myös vahva vuokrakehitys tukee keskustan arvonkehitystä. KTI:n uusia vuokrasopimuksia kuvaava toimistovuokraindeksi nousi seitsemän prosenttia kevään 2017 ja 2018 välisenä aikana, mikä on korkein kasvulukema sitten vuoden 2001. KTI:n vuokratietokannan uusien toimistovuokrasopimusten neliövuokrien yläkvartiilitaso nousi nyt 35 euroon ja keskiarvo 30 euron tuntumaan. Vuokramarkkina on keskustassa ollut vilkas, ja uusia sopimuksia on alkanut monen tasoisista tiloista. Vuokratasojen hajonta on siksi ollut melko suurta.

Toimistojen käyttöaste kääntyi vihdoin nousuun
Vahva taloustilanne on piristänyt toimitilakysyntää, ja pääkaupunkiseutua jo vuosia vaivannut korkea vajaakäyttöaste on vihdoin kääntynyt hienoiseen laskuun. KTI:n seurannassa suurten kiinteistösijoittajien toimistotiloista oli maaliskuun tilanteessa vuokrattuna reilut 83 prosenttia, mikä on kolmisen prosenttiyksikköä korkeampi kuin matalimmillaan kolme vuotta sitten. RAKLI-KTI Toimitilabarometrissa selkeä enemmistö kiinteistömarkkinoiden asiantuntijoista odottaa vajaakäytön vähenevän edelleen myös tulevan vuoden aikana. Vilkas uudistuotanto aiheuttaa kuitenkin haasteita vajaakäytön merkittävälle vähenemiselle. Vuonna 2017 pääkaupunkiseudulle valmistui lähes 90 000, ja maaliskuun lopussa oli rakenteilla yli 170 000 uutta toimistoneliötä.

Asuntojen vuokrien loiva nousu jatkuu suurimmissa kaupungeissa
Suurten vuokra-asuntosijoittajien omistamien asuntojen uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava KTI:n vuokraindeksi nousi pääkaupunkiseudulla 2,0 prosenttia maaliskuun 2017 ja 2018 välillä. Vuokrat nousivat eniten Helsingissä, 2,6 prosenttia, kun Espoon ja Vantaan vuokranousu jäi yhden prosentin tuntumaan. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa uusien sopimusten vuokratasot nousivat Tampereella ja Turussa, mutta laskivat hienoisesti Jyväskylässä, Oulussa ja Lahdessa. Vuokrien nousua hillitsee runsas uudistuotanto ja vuokra-asuntojen tarjonnan kasvu. Toisaalta kaupunkien väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää ja vahva taloustilanne tukee vuokralaisten maksukykyä.

Lisätietoja:

• Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 555 5269
• Mikko Östring, johtaja, RAKLI ry, puh. 050 301 8933

Tiedote perustuu KTI Kiinteistötieto Oy:n 9.5.2018 julkaisemaan Markkinakatsaukseen sekä huhtikuussa toteutettuun RAKLI-KTI Toimitilabarometrikyselyyn. Barometriin vastasi 45 kiinteistömarkkinoiden ammattilaista.

Lataa KTI Markkinakatsaus kevät 2018
Lataa KTI Market Review spring 2018

Lataa lehdistötiedote ja lehdistötiedotteen graafit pdf-muodossa.

---

Pääkaupunkiseudun toimitilakiinteistöjen kaupat Q2/2017 – Q1/2018

Tietoja pääkaupunkiseudulla Q2/2017 – Q1/2018 välisenä aikana tehdyistä merkittävistä toimitilakiinteistökaupoista voitte tarkastella paikkatiedon avulla tästä interaktiivisesta esityksestä. Tiedot perustuvat KTI Transaktioseurantaan. Tutustu kohdetietoihin valitsemalla ne kartalta.

Voit avata kartan erilliseen välilehteen tästä linkistä.

Mitä?
Suomen Kauppakeskusyhdistys julkaisee neljännesvuosittain myynti- ja kävijäindeksejä, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Kuukausitason toimialakohtaisia myynti- ja kävijätietoja on seurattu neljännesvuosittain vuodesta 2011 lähtien. Vuonna 2017 KTI kehitti indeksien laskentaa siten, että luvut julkaistaan myös kannasta, josta suurempien laajennusten vaikutus on poistettu, eli myyntejä ja kävijämääriä verrataan edellisen jakson vertailukelpoiseen kauppakeskuskantaan. Tätä menetelmää kutsutaan like-for-like -laskennaksi.

Miksi?
Myynti- ja kävijäindekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 39 kauppakeskusta, mikä kattaa noin 80 prosenttia koko toimialan kokonaismyynneistä ja liiketilaneliöistä ja antaa siten kattavan kuvan koko toimialan kehityksestä. Like-for-like -indeksi kehitettiin, koska uudishankkeiden lisäksi myös yksittäisten suurten laajennusprojektien vaikutus indekseihin oli varsin suuri. Like-for-like -indekseillä voidaan siis analysoida kävijämäärien ja myyntien suhdanneluonteista kehitystä, kun taas koko kannan, myös laajennukset sisältävä indeksi kuvaa kauppakeskusmarkkinan kokonaiskehitystä ja merkitystä osana vähittäiskaupan kenttää.

Miten?
Indeksit perustuvat kauppakeskusten myyntien ja kävijämäärien vertailukelpoisten vuosimuutosten laskemiseen. Myyntiluvut sisältävät arvonlisäveron. Laskenta tehdään kuukausitasolla siten, että vuosimuutosten laskentaan otetaan mukaan ainoastaan ne keskukset, joilta on saatavilla vertailukelpoiset tiedot molemmilta vuosilta. Saadulla vuosimuutoksella kerrotaan edellisen vuoden vastaavan kuukauden pisteluku.

Muutosta laskettaessa jätetään aina pois uudet keskukset ja isompien remonttien alla olevat keskukset. Like-for-like -indekseistä on lisäksi poistettu suuremmat valmistuneet laajennukset. Lisäksi julkaistaan indeksit, joihin laajennukset sisältyvät ja jotka siten huomioivat kauppakeskustarjonnan kasvun.

Linkki tuoreimpiin tuloksiin

Lisätietoja: Riitta Lahtinen (p. 040 547 1488) ja Mikko Hietala (p. 040 525 9274)