Toukokuun KTI Kiinteistötietoiskussa aiheena on kauppakeskusjohtamisen keskeinen tunnusluku Occupancy Cost Ratio, OCR.

Mitä?
Occupancy Cost Ratio, OCR kuvaa vuotuisen bruttovuokran osuutta vuotuisesta arvonlisäverottomasta myynnistä (liikevaihdosta). OCR:n kautta tarkastellaan vuokralaisen vuokranmaksukykyä.

OCR-tunnusluvussa on merkittäviä eroja eri toimialojen välillä. KTI Kauppakeskusvertailussa vuonna 2015 kaikkien toimialojen keskimääräinen OCR oli 11 prosenttia, mutta esimerkiksi pukeutumisessa OCR oli lähes 18 prosenttia. Toimialojen lisäksi vuokranmaksukyvyssä on huomattavia eroja myös erilaisten toimijoiden, esimerkiksi ketjuliikkeiden ja yksityisyrittäjien välillä.

Miksi?
OCR:n avulla liiketilojen vuokranantajat ja vuokralaiset voivat analysoida liikkeiden menestystä kyseisessä sijainnissa. Mikäli vuokran osuus liikevaihdosta kasvaa suuremmaksi kuin toimialalla keskimäärin, voi tilanne muodostua vuokralaiselle kestämättömäksi. Tällaisiin tilanteisiin on hyvä reagoida hyvissä ajoin, mihin OCR-tunnusluvun systemaattinen seuranta luo mahdollisuuden. Vuokranantajalle OCR-tieto on hyvä työkalu vuokratasojen määrittelyyn, optimaalisen vuokralaismixin hallintaan ja kauppakeskuksen kannattavuuden ohjaamiseen.

Miten?
OCR-tunnuslukua analysoidaan kauppakeskus-, toimiala- ja vuokralaistasolla. Kauppakeskustasolla voidaan analysoida vuokralaisten menestystä kyseisessä kauppakeskuksessa sekä keskusten välisiä eroja. Toimialatason tarkastelu mahdollistaa toimialojen välisten erojen analysoinnin ja vuokralaistoimialajakauman hallinnan. Osa kauppakeskusjohtajista seuraa OCR-tunnuslukua liiketasolla kuukausittain, jolloin muutokset havainnollistuvat mahdollisimman ajantasaisesti. On kuitenkin otettava huomioon, että myynnissä on suuria eroja kuukausien välillä, mikä heijastuu kuukausitason OCR-tunnuslukuun. OCR-tunnuslukua analysoidaan kattavimmin pidemmällä aikavälillä esimerkiksi vuositasolla tai 12 kuukauden liukuvana keskiarvona.

OCR = bruttovuokra / liikevaihto

KTI Kauppakeskusvertailussa OCR-tunnuslukua tarkastellaan toimialoittain ja toimialan sisällä kokoluokittain jaoteltuna. Tämä mahdollistaa isojen ja pienien toimijoiden välisen vertailun. Myynneistä poistetaan laskennallisesti arvonlisäveron osuus. OCR-tunnusluku tuotetaan vuositasolla.

Vuoden 2016 OCR-tunnuslukujen laskenta on parhaillaan käynnissä. Tulokset raportoidaan osallistujille toukokuun aikana.

Lisätietoja: Riitta Lahtinen, puh. 040 547 1488

 

 

 

 

 

 

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

Lehdistötiedote 27.4.2017

Kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi 1,7 prosenttia vuoden ensimmäisellä neljänneksellä

Kauppakeskusten kävijämäärä kasvoi tammi-maaliskuussa 4,1 prosenttia edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Samaan aikaan kauppakeskusten kokonaismyynti kasvoi 1,7 prosenttia. Tammi- ja helmikuun myynti oli lähellä vuoden 2016 tasoa, kun taas maaliskuussa kasvua oli lähes viisi prosenttia viime vuoteen verrattuna.

Sisustamisen ja kodintarvikkeiden sekä kahviloiden ja ravintoloiden myyntiin kirjattiin kaksinumeroisia kasvuprosentteja vuoden 2016 ensimmäiseen neljännekseen verrattuna. Sen sijaan päivittäistavaran ja tavaratalojen myynti laski lähes viisi prosenttia, mihin yhtenä keskeisenä syynä on kauppakeskuksissa sijainneiden Anttilan tavaratalojen sulkeutuminen.

Pääkaupunkiseudun ja muun Suomen kehitys eriytyi vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Pääkaupunkiseudulla kokonaismyynti kasvoi 2,9 prosenttia ja kävijämäärä yli seitsemän prosenttia. Muualla Suomessa sekä kävijämäärät että myynnit laskivat hienoisesti viime vuoden ensimmäiseen neljännekseen verrattuna.

Tilastokeskuksen mukaan vähittäiskaupan myynti kasvoi 2,2 prosenttia kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Kauppakeskuksissa myynti on muutamana viime vuonna kehittynyt muuta vähittäiskauppaa positiivisemmin, mutta viimeisimmällä neljänneksellä muu vähittäiskauppa kasvoi hienoisesti kauppakeskuksia enemmän.

Tulokset perustuvat Suomen Kauppakeskusyhdistyksen julkaisemaan myynti- ja kävijäindeksiin, johon tiedot on kerännyt KTI Kiinteistötieto Oy. Kuukausitason myyntejä ja kävijätietoja on seurattu neljännesvuosittain vuodesta 2011 lähtien. Myynti- ja kävijäindekseillä edistetään Suomen kauppakeskusmarkkinan läpinäkyvyyttä sekä tarjotaan markkinatietoa kauppakeskusjohtamisen tueksi. Uusimmassa päivityksessä on mukana 39 kauppakeskusta, joka kattaa yli 80 prosenttia koko toimialan kokonaismyynneistä sekä liiketilaneliöistä ja antaa siten kattavan kuvan koko toimialan kehityksestä.

Lisätietoja:
Johanna Aho, toiminnanjohtaja, Suomen Kauppakeskusyhdistys, puh. 040 485 7596
Hanna Kaleva, toimitusjohtaja, KTI Kiinteistötieto Oy, puh. 040 5555 269

Pääkaupunkiseudun kauppakeskukset:
ESPOO Ainoa, Entresse, Iso Omena, Lippulaiva, Sello, HELSINKI Arabia, Citycenter, Columbus, Forum, Galleria Esplanad, Itis, Kaari, Kamppi, Ristikko, Ruoholahti, VANTAA Jumbo, Myyrmanni

Muun Suomen kauppakeskukset:
HYVINKÄÄ Willa, HÄMEENLINNA Goodman, JYVÄSKYLÄ Forum, KEMPELE Zeppelin, KOTKA Pasaati, KOUVOLA Veturi, KUOPIO Matkus, LAHTI Karisma, Trio, LAPPEENRANTA IsoKristiina, MIKKELI Stella, PORI IsoKarhu, Puuvilla, RAISIO Mylly, ROVANIEMI Sampokeskus, SALO Plaza, TAMPERE Duo, Koskikeskus, TORNIO Rajalla På Gränsen, TURKU Hansa, Skanssi, YLÖJÄRVI Elo

Lataa tiedote PDF-muodossa

Tammi-maaliskuun kaupankäyntivolyymi ylsi KTI Transaktioseurannan mukaan noin 1,2 miljardiin euroon, joka on 2010-luvun toiseksi korkein ensimmäisen vuosineljänneksen volyymi. Kiinteistökauppamarkkinoiden aktiivisuus säilyy edelleen korkealla tasolla, sillä päättynyt vuosineljännes oli jo kahdeksas peräkkäinen vuosineljännes, jolloin kaupankäyntivolyymi ylitti miljardin euron rajan. Viime vuoden poikkeuksellisen vilkkaan tammi-maaliskuun volyymista (2,2 miljardia euroa) jäätiin tosin tänä vuonna selvästi.

Liikekiinteistöt olivat alkuvuoden vaihdetuin kiinteistötyyppi. Niillä tehtiin kauppoja lähes 500 miljoonalla eurolla, mikä vastasi 43 prosenttia alkuvuoden kokonaisvolyymista. Asuntoportfolioiden osuus kauppavolyymista oli 23 prosenttia, ja toimistojen 19 prosenttia. Alkuvuoden suurimmasta kaupasta vastasi TH Real Estaten hallinnoima rahasto, joka osti 50 prosenttia Kampin kauppakeskuksesta noin 250 miljoonalla eurolla. Kyseinen kauppa oli alkuvuoden ainoa yli 100 miljoonan euron kiinteistökauppa. Aktiivisimpia ostajia olivat kotimaiset kiinteistörahastot, joiden osuus kauppavolyymista oli 42 prosenttia. Myös ulkomaiset sijoittajat olivat aktiivisia alkuvuoden aikana, vastaten noin 40 prosentista sekä ostoista että myynneistä.

Lisätietoa ja tarkempia analyyseja kiinteistökaupoista on saatavilla KTI Transaktioseurannasta: Mikko Soutamo, puh. 050 548 0480, mikko.soutamo(a)kti.fi. Suurimmat viime aikojen julkiset kaupat listataan myös KTI:n www-sivuilla: Major transactions -listaus.

Kokouspalkkiot ja asiakirjat kallistuneet eniten

Taloyhtiöt maksavat isännöinnistä selvästi enemmän nyt kuin vuonna 2013. Isännöinnin kiinteää kuukausipalkkiota enemmän ovat nousseet kokouspalkkiot ja muut erillisveloitettavat työt sekä isännöitsijäntodistukset. Erillisveloitusten vaihtelu on varsin suurta. Isännöinnin kustannusten nousu taloyhtiöille on viime vuosina ollut suurempaa kuin yleinen kustannuskehitys. Kiinteistöliiton kyselytutkimukseen isännöintipalkkioista vastasi yhteensä 2293 taloyhtiön puheenjohtajaa ja isännöitsijää. Kyselyllä koottiin ajantasaista tietoa isännöintipalkkioista sekä kartoitettiin tilannetta erilaisten veloitusperusteiden ja veloitusten suuruuden osalta.

Lue lisää tiedotteesta: https://www.kiinteistoliitto.fi/uutiset/nayta/?id=1377

Mitä?
Ammattimaisilla kiinteistösijoitusmarkkinoilla tarkoitetaan sitä osaa Suomen kiinteistövarallisuudesta, joka on kiinteistösijoitus- / -liiketoimintaa ammattimaisesti harjoittavien toimijoiden omistuksessa. KTI kokoaa vuosittain tietoa ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden koosta, rakenteesta ja suurimmista sijoittajista.

Markkinoiden rakennetta tarkastellaan sekä kiinteistötyyppien että omistajien mukaan jaoteltuna. Omistajien jaottelussa kotimaiset sijoittajat jaetaan viiteen kategoriaan: institutionaaliset sijoittajat, listatut kiinteistösijoitusyhtiöt, listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt, kiinteistösijoitusrahastot sekä säätiöt, yhdistykset & muut. Kansainväliset sijoittajat on kuudes toimijaryhmä.

Miksi?
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden koon ja rakenteen kehityksen myötä pystytään analysoimaan kiinteistösijoitusmarkkinoiden laajoja kehitystrendejä. Tällaisia ovat esimerkiksi eri toimijaryhmien markkinaosuuksien muutokset, eri kiinteistötyyppien kiinnostavuuden kehitys kiinteistösijoitusmarkkinoilla ja ammattimaisessa omistuksessa olevien markkinoiden kokonaiskoon muutos. Sijoitusmarkkinoiden koko on tärkeä tieto myös markkinoiden suhteellisen likviditeetin laskennassa: suhteuttamalla vuotuinen kaupankäyntivolyymi markkinoiden kokonaiskokoon voidaan arvioida ja vertailla likviditeettiä myös eri maiden välillä. Lisäksi KTI julkaisee top 30 -listan suurimmista sijoittajista / varainhoitajista Suomessa, mikä on keskeinen tieto markkinoiden toimijarakenteen analysoinnissa.

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden koko on kasvanut viime vuosina muutaman miljardin euron vuositahtia. Tälle kasvulle on kolme vaihtoehtoista lähdettä:

• Sijoituskiinteistöjen arvonnousu.
• Sijoitusmarkkinoiden ulkopuoliset tahot, kuten muiden toimialojen yritykset tai julkisen sektorin toimijat, myyvät kiinteistöjä ammattimaisille sijoittajille. Monet yritykset, jotka omistivat ennen omat toimitilansa, ovat myyneet viime vuosina kiinteistöjään ammattimaisille sijoittajille ns. sale-and-leaseback –operaatioissa, joiden seurauksena myyjätahot ovat itse jääneet kiinteistöihin vuokralle.
• Uusi tilakanta: Ammattimaiset sijoittajat rakennuttavat uusia kiinteistöjä tai ostavat rakenteilla olevia kiinteistöjä. Tämä on ollut viime vuosina keskeisin kiinteistösijoitusmarkkinoiden kasvun moottori.

Miten?
KTI kerää tietoa sijoitusmarkkinoiden koosta ja rakenteesta useilla eri menetelmillä. Suurimmassa roolissa on suurille sijoittajille ja varainhoitajille suunnattu kysely, jolla kerätään tietoa heidän suorien suomalaisten kiinteistösijoitustensa markkina-arvoista vuoden lopussa. Kotimaisilta toimijoilta kysytään samalla myös tietoja epäsuorista kotimaisista, suorista ulkomaisista ja epäsuorista ulkomaisista kiinteistösijoituksista, sekä omistettujen asuntojen lukumäärästä. Näiden tietojen avulla voidaan tehdä tarkempaa analyysiä toimijoiden strategioiden kehityksestä. Kyselyyn saatiin tänä vuonna vastauksia 52 sijoittajalta / varainhoitajalta, joiden omistuksessa / hallinnassa oli yhteensä yli 45 miljardia euroa suoria kiinteistösijoituksia Suomessa. Vastanneista yhtiöistä 36 oli kotimaisia ja 16 ulkomaisia.

Kyselyn lisäksi KTI kerää tietoja Suomen markkinoilla toimivista sijoittajista laajasti myös muista lähteistä, esimerkiksi yhtiöiden tilinpäätöksistä, vuosikertomuksista ja lehdistötiedotteista. Myös KTI:n omia tietokantoja hyödynnetään markkinoiden koon laskennassa. Kaiken kaikkiaan käydään läpi noin 200 sijoittajaa, eli käytännössä kaikki Suomen markkinoilla toimivat merkittävät kiinteistösijoittajat, joista KTI on tietoinen. Rajanveto nk. piensijoittajien ja ammattimaisten toimijoiden välillä saattaa joissakin tapauksissa olla häilyvä, ja osittain KTI joutuu myös tekemään arvioita laskelmia tehdessään. KTI:n tietokannoista kerättyjä tietoja käytetään laskelmissa pitäen huolta siitä, ettei tietojen luottamuksellisuus vaarannu. Laskelmiin huomioidaan vain sellaiset yksityisen sektorin toimijat, jotka harjoittavat ammattimaisesti kiinteistöliiketoimintaa. Laskelmiin ei oteta mukaan mm. seuraaviin ryhmiin kuuluvia kiinteistöomistajia:

• julkisen sektorin toimijat (joista suurimpina Senaatti-kiinteistöt, kaupungit ja kaupunkien vuokrataloyhtiöt)
• yleishyödylliset toimijat
• opiskelija-asuntoyhtiöt yms. erityisryhmien tuettuja asuntoja omistavat yhtiöt
• käyttäjäyritykset
• piensijoittajat.

Näiden laskelmien pohjalta KTI arvioi Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden kokonaiskooksi 58,2 miljardia euroa vuoden 2016 lopussa. Institutionaaliset sijoittajat ovat suurin toimijaryhmä, mutta niiden osuus sijoitusmarkkinoista on pienentynyt tällä vuosikymmenellä. Erityisesti kotimaiset listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt ja kiinteistösijoitusrahastot ovat kasvattaneet markkinaosuuksiaan viime vuosina. Asunnot nousivat vuoden 2016 aikana ammattimaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden suurimmaksi kiinteistötyypiksi toimistojen ohi.

KTI julkaisee keskeisiä tuloksia vuosittain maaliskuussa ilmestyvässä The Finnish Property Market -raportissa. KTI käsittelee markkinoiden rakennetta myös useissa raporteissaan ja tietoja sisältyy myös KTI:n Markkinatieto- ja muiden palvelujen materiaaleihin.

---

---

---

---

Lisätietoja: Mikko Soutamo (puh. 050 5480 480)

KTI Kiinteistötietoisku tarjoaa kuukausittain katsauksen KTI:n tunnusluvun tai tarkastelun taustalle. Toiveita kiinteistötietoiskun aiheiksi voit toimittaa työryhmälle osoitteeseen: kti(a)kti.fi.

KTI Ylläpitokustannusindeksien mukaan asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat 1,7 prosenttia vuonna 2016 koko Suomessa. Ilman korjauskustannuksia asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat kaksi prosenttia. Kulueristä eniten edelliseen vuoteen verrattuna nousivat energiakustannukset, 4,1 prosenttia, kun taas palvelukustannukset laskivat yhden prosentin. Energiakustannusten nousua selittää muun muassa suurempi lämmitystarve edelliseen vuoteen verrattuna. Alueellisesti suurimmat erot olivat palveluiden ja korjausten kustannuskehityksessä. Pääkaupunkiseudulla mm. kiinteistöhuollon, ulkoalueiden hoidon ja siivouksen sisältämät palvelukustannukset laskivat edellisestä vuodesta (-2,2 %), mutta muualla Suomessa nousivat vajaan prosentin. Muualla Suomessa asuinkerrostalojen korjauskustannukset nousivat edellisvuodesta, kun taas pääkaupunkiseudulla korjauksiin käytettiin vähemmän rahaa kuin edellisenä vuonna.

KTI:n toimistokiinteistöjen ylläpitokustannusindeksi nousi 3,4 prosenttia vuonna 2016 koko Suomessa. Eniten kasvua oli korjauskustannuksissa, jotka nousivat yli kymmenen prosenttia edellisestä vuodesta. Muualla Suomessa ylläpitokustannukset ilman korjauksia nousivat vajaan prosentin, kun taas pääkaupunkiseudulla ne nousivat kolme prosenttia. Pääkaupunkiseudun kustannuksia nostivat etenkin energiakustannukset, jotka nousivat yli kuusi prosenttia. Myös palvelukustannuksissa oli pääkaupunkiseudulla nousua vuonna 2016 (+2,6 %).

Asuinkerrostalojen ylläpitokustannusten kehitys, koko Suomi
indeksi 2000=100 (käyrien vieressä viimeisimmät vuosimuutokset)

Toimistokiinteistöjen ylläpitokustannusten kehitys, koko Suomi
indeksi 2000=100 (käyrien vieressä viimeisimmät vuosimuutokset)

Lisätietoja: Perttu Rantanen (puh. 050 533 7831) ja Mikko Hietala (puh. 040 525 9274)

---

Tiedot pohjautuvat KTI Ylläpitokustannusvertailusta laskettaviin KTI Ylläpitokustannusindekseihin. Tiedot koostuvat ammattimaisten kiinteistösijoittajien kiinteistöjen toteutuneista ylläpitokustannuksista. Tiedot kattavat kiinteistönomistajan vastuulla olevat kiinteistöjen hoitokulut. Indeksien tavoitteena on kuvata kustannusten pitkän aikavälin kehitystä.

Ylläpitokustannusindeksit päivitetään keväisin edellisen vuoden toteutuneiden kustannusten perusteella. Aineistossa on vuosittain yli 1000 asuinkerrostalokiinteistöä ja noin 400 toimistokiinteistöä. Ylläpitokustannusindeksit lasketaan eri alueille (toimistot: pääkaupunkiseutu ja muu Suomi ja kerrostalot: Helsinki, pääkaupunkiseutu, Tampere, Etelä-Suomi ja muu Suomi). Alueellisten indeksien avulla lasketaan indeksit koko Suomelle painotettuna keskiarvona alueiden todellisen rakennuskannan suhteessa.

Toteutamme osana KIRA-digi-ohjelmaa projektin, jossa määritämme yhteisen tietomallin kiinteistösijoittamisen ja -johtamisen keskeisille liiketoimintatiedoille. Määrittelyprojekti toteutetaan ympäristöministeriön rahoittamana. Tavoitteenamme on jatkaa hanketta syksyllä KIRA-digi-ohjelman kokeiluhankkeena, jossa rakennamme määritetyn tietomallin pohjalta rajapintoja järjestelmien välille valituille liiketoimintaprosesseille. Tietomalli ja rajapinnat helpottavat tiedon hallintaa ja liikkumista esimerkiksi kiinteistökauppa-, managerin vaihto- ja tietojärjestelmien uudistustilanteissa.  Tule mukaan kehittämään ja vaikuttamaan!

Lisätietoja hankkeesta: esittelymateriaali tai matti.heiskanen(at)kti.fi

The Finnish Property Market 2017 -raportti on julkaistu. Raportti tarjoaa kattavan kuvauksen Suomen kiinteistömarkkinoiden rakenteesta, toimintatavoista, toimijoista sekä viimeaikaisesta markkinakehityksestä. KTI julkaisee raportin vuosittain maaliskuussa.

Tutustu raporttiin:
The Finnish Property Market 2017

Raportin painetun version voi tilata osoitteesta kti(a)kti.fi (hinta 49 € + alv).

 

 

 

 

Alla olevasta linkistä pääset lukemaan KTI:n toimitusjohtajan Hanna Kalevan Kiinteistö-uutisiin kirjoittaman blogin aiheesta:

http://www.kiinteistouutiset.fi/blogit/kumppaniblogi/2017/3/kiinteistosijoitusmarkkinat-kasvavat–mutta-mihin-suuntaan

Omakotiliitto on ensimmäistä kertaa selvittänyt 25 kunnan kunta-/aluekohtaisesti päätettävien kunnallisten maksujen suuruutta. Näitä maksuja ovat kiinteistövero, lämmityssähkö, käyttösähkö, vesimaksut ja jätemaksu. Tutkimuksen on tehnyt KTI Kiinteistötieto ja vertailussa tarkastellaan tyyppiomakotitaloa: 120 m2, 30 vuotta vanha puurakenteinen, sähkölämmitteinen omakotitalo 1000 m2 omalla tontilla.

Tulokset ja Omakotiliiton tiedotteen löydät alla olevasta linkistä:

http://www.omakotiliitto.fi/ajankohtaista/kunnallisetmaksut2017

Lisätietoja: Mikko Hietala, puh. 040 525 9274, mikko.hietala(a)kti.fi